報告：央國企積極入局房地產代建業務，部分企業提前布局城市更新賽道

2月20日，中指研究院發布房地產代建經營現狀分析報告，報告顯示，央國企積極入局代建，憑借資源優勢發展迅速。此外，隨著城市更新、舊改等利好政策頻繁，部分企業也在探索該領域代建，開始在廣州、北京等一線城市謀求代建機遇。

報告結合《2025中國房地產企業銷售業績排行榜》數據顯示，銷售額TOP50的企業中，有30家已規模化開展代建業務，占比六成，其中央國企18家，占比近四成。全國16家房地產央企中，已有12家開展代建業務，其中4家成立獨立代建業務公司，開展代建業務。2025年，央國企在代建領域發展迅速，部分企業新簽約規劃建筑面積顯著，如中鐵置業代建新簽約規劃建筑面積同比增長51%，五礦地產、中鐵建地產新簽約規劃建筑面積同比增長超100%。央國企憑借自身資源優勢，在城市更新、保障性住房、資方不良資產處置等方面具有較強優勢。

中指研究院根據對典型代建企業代建模式統計，2025年，代建企業新簽約規劃建筑面積中，政府代建、商業代建和資本代建的占比分別為21.6%、74.0%和4.4%。其中，商業代建較2024年基本持平，資本代建占比微增1.1個百分點。隨著“保交付”作為階段性工作已基本完成，以AMC、地方政府牽頭、房地產企業代建的“保交樓”式代建有所減少。當前資本代建主要以資方不良資產處置類代建為主，這類代建資方更加考驗代建企業的產品和營銷能力，同時格外重視企業的穩健性，隨著央國企積極入局代建，該類代建業務有一定增長。近年來，代建模式結構保持穩定，商業代建占比基本保持在七成，為當前代建企業主要代建模式，通常，商業代建管理費率高于政府代建，風險又低于資本代建，且可能涉及代銷，能為代建企業貢獻更多的營收，因而更受代建企業青睞。

中指研究院根據對典型代建企業業務布局統計，從城市等級來看，2025年，代建企業新簽約規劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為8.1%、46.3%和45.6%。其中，二線城市和三四線城市占比日趨接近，代建企業業務布局持續向三四線下沉。隨著城市更新、舊改等利好政策頻繁，部分企業也在探索該領域代建，開始在廣州、北京等一線城市謀求代建機遇，新簽約規劃建筑面積占比較2024年同期增長3.1個百分點。

從代建項目業態來看，2025年典型代建企業新簽約規劃建筑面積中，商品住宅、商辦類和保障性住房占比86.8%，與2024年占比持平。其中，商品住宅占比為66.7%，較2024年同期增長11.4個百分點，商辦和保障性住房占比分別為13.5%和6.7%，均有所下降。2025年，部分代建企業開始提前布局城市更新賽道，該類占比為2.7%。

另根據對典型代建企業代建項目個數統計，代建代銷類項目占比為49%，占比最高，純代建類項目占比28%。當前，大部分項目均要求代建企業代建并進行代銷，且部分項目的項目管理費支付節點和項目去化率直接掛鉤，因此，非常考驗企業的營銷能力。