2026年開年樓市的重磅炸彈，是由上海率先引爆的。

2月25日，上海五部門聯(lián)合發(fā)布樓市新政-- “滬七條”，挺有看頭：

非滬籍外環(huán)內(nèi)購房社保直縮至1年， 滿3年可在外環(huán)內(nèi)增購1套； 居住證滿5年可直接買1套，不用社保個稅 ，公積金貸款額度也同步提高了， 首套最高能到240萬 。

這是不到兩年里上海第四次大幅放松限購，力度適中。目的很明確，就是把有購買力但沒資格的人往市區(qū)里引。

風向標城市的影響力，絕不會單純局限在本城市，接下來的一個月，還有限制政策的城市也一定會跟進。

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就在上海新政發(fā)布的1天前，在北京，懋源去年鏖戰(zhàn)166 輪拿下的東三環(huán)松榆里地塊規(guī)劃方案正式公示，東三環(huán)的改善市場，終于迎來了全新變量！

2月24號地塊場立起了公示牌：地塊總占地2.89萬平方米，建面做到了13.24萬平米，其中地上8.1萬平米，地下5.15萬平米。

容積率2.8，綠地率30%，建筑密度23.55%，住宅高度從18.7米到73.6米錯落分布。

地塊形狀雖然東西長南北短，東西長約300米，南北寬約100米，但好在規(guī)整、正南正北。

規(guī)劃了13棟住宅樓，樓層從6層洋房到21層小高層都有。北排17層、中間21層、南排以6-15層小高層為主，典型的北高南低布局。

雖然內(nèi)部樓間距不大，但這種高低錯落的設計，加上南排樓層低，采光基本沒遮擋。

東西雙入口，東側(cè)為主入口，還配了個50平米的小廣場，內(nèi)部還規(guī)劃了4處下沉庭院和架空層，進出的儀式感和公共的活動空間都有了。

這次懋源沒走以前那種“核心區(qū)頂豪”路線，而是做了剛改產(chǎn)品。主力戶型是150㎡四居，占了50%，還有135㎡入門和170㎡進階，以及4/5號樓的220-230㎡全景艙。

戶型起步面積控制在100+平米，這對于東三環(huán)核心區(qū)的改善客群來說，無疑是個好消息 ，既守住了改善的居住尺度，又降低了核心地段的置業(yè)門檻，精準覆蓋了入門改善到高端改善的全維度需求。

產(chǎn)品設計上，標志性的空中庭院、大面寬短進深、LDKG一體化設計都會落地。

不過有一點，外立面圖上看，戶型有開敞式陽臺的設計，雖然是新一代住宅的配置，但覺得在北京這種風沙揚塵天里不太實用。

懋源拿地的樓面價是6.21萬/㎡，加上契稅建安，成本頂著7.7萬/㎡去了，預測項目未來售價將落在10-12萬/㎡區(qū)間。

但地塊周邊松榆東里、松榆西里那一堆七八十年代的老樓，掛牌均價4萬/㎡左右，城市界面確實就是“破舊回遷房+老小區(qū)”既視感。

這種“地段好、界面差”的撕裂感，其實是很多朝陽老牌居住區(qū)的共性。

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放眼東三環(huán)及南部片區(qū)，新房供應在十八里店板塊比較集中，中海朝陽 ONE、北京隅東序、云筑等，見面都是覆蓋100-190㎡ 的改善戶型，基本把十八里店的價格錨定在7.5萬-7.9萬/㎡這個區(qū)間。

但十八里店屬于是在朝陽置業(yè)的南線邊緣，難以滿足核心區(qū)改善客群的區(qū)位需求。

再三環(huán)靠近的話，最近也有粉絲在問山水文園，明確表示山水文園、十里河這個緯度，就是能接受的最南邊了，再往南就接受不了了。

我管它叫朝陽群眾的“恐南癥”。

松榆里這個項目，就剛好成了“解藥”。在東三環(huán)核心區(qū)位，是多年不見的新房，戶型規(guī)劃又貼合改善市場需求。

看看周邊的二手房水位。

山水文園作為老牌改善社區(qū)，掛牌200+的大面積為主，均價維持在7-8萬/㎡左右，主打高性價比；珠江帝景憑借優(yōu)質(zhì)學區(qū)加持，掛牌均價約8-9萬/㎡，成交量始終保持穩(wěn)定；而廣渠金茂府作為區(qū)域次新標桿，掛牌均價直接站上10萬/㎡，成為東三環(huán)二手房價格天花板。

松榆里以10-12萬的預期入市，在產(chǎn)品代際優(yōu)勢的加持下，對于想留在東三環(huán)又嫌棄老破小的改善人群，基本是唯一解。

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