地盤說

馬年春晚被機器人霸占的話題仍不絕于耳。

人形機器人在舞臺上不僅跟蔡明搭戲，還能疊衣服、耍武術、串臺詞，活生生搶了小品王的風頭。

但是要知道，早在96年蔡明和郭達的小品中，就已經有了關于人型機器人的設想。

一語成讖。如今真成了機器人的新時代。

■ 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人

創新這東西一旦來了，擋都擋不住。

就像現在的樓市，一場關于居住體驗的“空間革命”已經悄摸聲地開始了——抬板住宅。

從2024年底開始，杭州、天津、蘇州、上海這些城市相繼將新規指向：底層架空、停車不計容。

政策的口子一撕開，嗅覺靈敏的開發商立馬撲了上去。

到了2026年，這玩意兒已經不是零星城市的試水，而是正式進入了抬板住宅發展元年。

說白了，這是樓市產品邏輯的一次全面迭代。

1

住宅新風向

啥是抬板住宅？就是把小區“架”起來。

這概念聽著玄乎，其實特簡單：把整個小區從地面“端”起來。

具體點說，就是用承重柱、剪力墻這些結構，把住宅的主要居住樓層從地面抬高約4到12米。底下架空，上面住人。

?抬板設計示意

為啥非要把下面架空？這么干有啥好處？咱們來一起掰指頭數。

一是省錢、省工期。

傳統的地庫得往地下深挖，土方工程大、支護復雜，還費錢。

抬板住宅把停車空間“抬”出地面，土方開挖量直線下降，尤其碰上地質條件復雜的地塊，簡直是救命稻草。

二是車庫不再像地下室。

架空的車庫，自然就有采光、有通風，再也不用忍受傳統地庫那種陰暗潮濕、照明不足、雨季倒灌的糟心體驗。

目前，鄭州也只有大來·鄭東壹號院實現了地下二層擁有自然采光與通風。行業難題，亟待突破。

?大來鄭東壹號院實景

三是功能分層更清爽。

物業用房、配電房、垃圾房這些礙眼的玩意兒，全塞到底下架空層，跟上面的花園、居住空間徹底隔離。噪音沒了、異味沒了、視覺污染也沒了。

經歷過大水漫灌之痛的樓盤，對這一點應當深有體會。或者說，小區一樓距離配電房較近的住戶，最有發言權。

四是真正的人車分流。

車在下面跑，人從上面走，風雨連廊連著入戶大堂，這才叫徹底分開，互不干擾。

除了分流，還能實現停車、景觀與商業之間的輕松切換。

空間感出來了，尊崇感也就有了，生活的各種可能，被無限度地觸發。

?效果示意

擱以前，這種設計只能算小眾玩法，要么是地塊本身有高差，要么是周邊環境太亂想避一避。

但現在不一樣了，政策的風向一變，住宅的空間設計，就有了更大的延伸。

第五是更好賣。

跟當初的第四代住宅一樣，抬板住宅既是升級又是革命。相較于傳統住宅，其優勢毋須多言。如果抬板住宅+四代宅，那更是無敵了。

不出意外的話，不管是哪個樓盤，率先推出的抬板住宅，必將引爆樓市。

2

實踐落地

這陣風從哪兒刮起來的？

這得從2024年1月18日天津發布《關于住宅多樣性空間增值利用規劃管理的指導意見（試行）》說起。

該新規明確，架空平臺以下的建筑面積折合的容積率不計入規劃條件約定的容積率，鼓勵在架空空間內設置公共服務設施，推動架空層停車與公共空間融合。

這話翻譯過來就是：開發商白賺一層空間，不計容、不計密度、不計建筑高度。

說得再直白一點，開發商可調整的空間更大，業主可利用的空間更多。

?天津新規

杭州、合肥、蘇州、上海、蘭州一看，這招高啊，立馬跟進。各地的政策大同小異——只要是把停車庫擱在底層架空層，這面積就不算容積率。

對開發商來說，政策就是一張允許你公開“偷面積”的通行證：既能解決停車位，又白嫖一層公共空間，何樂而不為？

上海的反應最快。

普陀真如副中心的翠谷瑞仕，直接把社區抬高了約6米，成了普陀第一個抬板豪宅。緊接著楊浦江灣鎮的TOD項目也來了，抬升約7米，同樣出自上海城建之手。

據說“真如”這個項目，裝修標準不低于5000元/m2，定位就是沖著捅破板塊天花板去的。

?翠谷瑞仕效果示意

這陣風，正在從長三角往全國刮。對鄭州來說，這意味著什么？

說實話，鄭州的住宅痛點太明顯了。

一是人車分流永遠分不干凈。

老小區人車混行就不說了，新小區明明是人車分流設計，奈何小電動車、老頭樂太多，說是給弄有停車棚，結果消防通道上照樣停滿車。

抬板設計直接讓車在下、人在上，真正的景觀區和人行通道，小電電和機動車你根本上不來，物理隔離，徹底解決。

?效果示意

二是公共空間被擠得支離破碎。

鄭州很多小區容積率高得嚇人，綠地被道路切割得跟豆腐塊似的，根本沒法用。

抬板之后，地面層100%都是活動空間，花園能做完整、能做大氣。這一點，跟TOD項目很像。

最核心的是，抬板社區的業主們，可以有更多的休閑空間，可以享受更多景觀與自然的浸潤。

鄭州的地產同行，可以去鄭軌云麓項目看看，感受一定大有不同。

?鄭軌云麓實景

更重要的是，鄭州改善盤的內卷已經到了天花板。

全國同行都說鄭州的卷得最嚴重。卷裝修、卷戶型、卷會所，卷到最后大家都長得差不多。抬板設計，可能是未來幾年最大的差異化突破口。

不夸張地說，抬板住宅，誰先設計誰先受益。

就好比當初的四代宅，鄭州地產自媒體矩陣去參觀學習的時候行業里大多還沒關注到，我們的宣傳報道鋪天蓋地的時候，許多房企才幡然醒悟。

這一回，也是一樣。

?效果示意

此外，成本上也有賬可算。

傳統兩層地庫，抗浮設計、深基坑支護，造價高得嚇人。

抬板車庫反而能省下一筆，省下來的錢干嘛？砸到裝修上、砸到園林上，客戶一眼就能看出來。

頗為關鍵的是，政策風口已經來了。

正如前文預測，抬板設計的樓盤，將成為時下最好賣的甚至是賣得最好的。

雖然鄭州還沒正式發文，但這種趨勢擋不住。誰先做，誰就是第一個吃到螃蟹的人。等大家都反應過來了，那又會卷得湯都沒得喝。

?效果示意

不難預測，以后的改善盤競爭，普通盤還在卷裝修，頭部盤已經開始卷“社區底盤”了——怎么停車、怎么歸家、地面空間怎么用，這才是終極武器。

其實跟蔡明在30年前的小品里預言人型機器人一樣，抬板設計概念新鮮，其實早有樣本。

這一點，徐輝設計倒是走在了前面。

作為抬板住宅設計的探索者、先行者，徐輝設計自2000年起就開始研究、并率先落地，錦繡正弘國際公寓就是鄭州基本是全國最早落地的抬板項目。

?錦繡正弘國際公寓實景

到現在，徐輝設計已經積累了十余個項目的設計經驗，走到行業前列。

坦白來說，徐輝設計近幾年佳作不斷。

在高品質住宅設計方面，除了永威、金沙，又相繼在浙江、山東、河北、安徽等省份打造了多個標桿項目。

徐輝設計堅持的“以設計引領成本可控、高口碑、高去化的好房子”，正成為房地產下半場破局的關鍵所在，為行業提供了極具借鑒價值的解題思路。

從鄭州走向全國的設計企業能有這樣的前瞻性，看來，又要引領行風風騷數百年了。

3

抬板設計前瞻

盡管說，抬板設計有可能是2026年樓市的第一個風口，但抬板不是萬能的，這東西也有挑戰。

地庫一抬高，跟城市界面的銜接就復雜了。

坡道怎么設、樁基怎么打、垂直交通怎么組織，都是錢。

?前瞻性問題與潛在風險

萬一處理不好，小區就跟周邊環境割裂，成了孤島。

更麻煩的是歸家動線。

小區整體比周邊道路高出兩層，進出只能靠電梯樓梯？

如果電梯配得不夠，步行出門得繞老遠；電梯用得人多，損耗也快。

最要命的是尊重人的動線，景觀與抬高空間的接駁、動線與景觀的交叉關系，是不是得重新納入二次設計？會不會導致不方便？或者增加額外成本？

?入戶動線復雜

還有車輛行駛的噪音、振動的傳導，離居住空間更近了，對結構設計的要求高出一大截。

這些細節，稍不留神就是坑。

這一回，地產匠人們有活兒干了。尤其是設計口的，得往前排站站。

更重要的是，這模式還沒經過大量交付的檢驗。這些，都是需要重點考慮的。

抬板帶來的生活變化，究竟是真正提升了體驗，還是流于形式，得等住進去才知道。

不過話說回來，哪個創新沒坑呢？

?抬板設計與傳統住宅對比維度

鄭州剛全面進入“四代宅”時代，新一輪的產品創新潮又來了。下手一定得快。

跟當年去學習四代宅一樣，關于抬板設計，我們又要行動了。

不會可以學，摸石頭過河過的都是別人踩過的坑和避過的雷。

三月初，鄭州地產自媒體矩陣打算組團去杭州，到幾個代表性抬板社區實地看看。

過程中，我們也計劃在參觀的項目上做兩場直播，感興趣的朋友們，可以關注 ，參與直播互動。

學習歸來，咱們接著聊抬板。

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