唯品會商業REITs獲上交所反饋，監管聚焦資產競爭力與運營穩定性

上交所官網最新披露信息顯示，中金唯品會封閉式商業不動產證券投資基金項目（以下簡稱“中金唯品會REITs”）狀態已于2月26日更新至“已反饋”。此前，上交所于2026年1月29日正式受理了該基金的上市及相關資產支持證券的掛牌轉讓申請。

截圖來源：上交所網站（下同）

據悉，該基金底層資產為鄭州杉杉奧特萊斯項目與哈爾濱杉杉奧特萊斯項目，預計募集規模達74.7億元。原始權益人為杉杉商業集團有限公司（以下簡稱“杉杉商業”）。唯品會曾于2019年以29億元收購杉杉商業100%股份，以此戰略布局線下奧特萊斯業務。

根據上交所公布的反饋意見，監管層圍繞業務參與人資質及履職能力、不動產合規情況、項目經營與財務情況、資產評估與估值合理性、基金運作與治理及其他反饋意見六大核心維度提出了細化問詢，共涉及項目競爭力、不動產收入穩定性、租約集中到期、同業競爭及估值參數合理性等近20項具體問題。

區域競爭力與同業競爭

在反饋意見中，監管層重點關注了項目在區域商業格局中的競爭力。申報材料顯示，鄭州項目周邊同類存量競品項目有4個，未來三年擬新增競品項目1個，且原始權益人計劃投資建設新的同業競爭項目；哈爾濱項目周邊則存在1個同類存量競品項目。

對此，上交所要求管理人（中金基金）結合區域商業供需、消費力匹配程度、交通通達性及區域經濟情況，進一步說明項目的優劣勢及競爭力；同時補充披露原始權益人擬投資建設同業競爭項目的預計建成時間、位置地段、運營主體等情況，以及對本項目運營穩定性的影響等。

此外，針對已上市的“中金唯品會奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金”（簡稱“中金唯品會奧萊REIT”，底層資產為寧波杉井奧特萊斯，2025年9月上市），上交所進一步要求管理人說明，“中金唯品會REITs”與前者在產品定位、資產布局、業務規劃、發展方向等方面的區別，以及防范同業競爭風險的措施與未來安排。

資料顯示，原始權益人杉杉商業及運營管理統籌機構目前共運營22家奧特萊斯廣場。

租約集中到期與關聯租戶

租約到期情況是此次反饋的另一大關注焦點。數據顯示，鄭州項目現有合約中，2026年內到期的面積比例為67.60%，2027年及以前到期的比例高達84.86%；哈爾濱項目相應比例分別為40.81%和61.60%。

針對租約集中到期的現象，上交所要求管理人補充披露目前的招商及續租進展，結合項目歷史退租去化記錄、同區域可比項目退租后去化時間、2026年項目已到期及即將到期合約的最新去化情況、新簽合約到期時間分布情況等，說明租約集中到期對未來現金流穩定性的影響，設置保障項目穩定運營的針對性措施，充分揭示風險。

報告期內，上述項目還存在一定的關聯租戶情況。

根據申報材料，報告期內項目的關聯租戶2個，其中鄭州項目主要關聯交易收入占營業收入比例分別為4.12%、5.86%和7.19%，哈爾濱項目主要關聯交易收入占營業收入比例分別為9.23%、7.87%和6.58%；哈爾濱項目存在關聯擔保情況。

上交所要求補充披露關聯交易定價依據是否充分、價格是否公允、與市場交易價格或者獨立第三方價格是否存在較大差異、是否影響不動產項目的市場化運營等，說明不動產基金存續期間關聯交易的必要性和潛在風險等。

最后，上交所要求中金基金對上述問題逐項落實，并在三十個工作日內提交答復。

（大眾新聞·風口財經記者 張亭旺）