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作者 I 宋溪 選址960

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虧損超12億，上海繁華頂端——淮海中路核心地標級寫字樓出售。

市場消息，毗鄰上海新天地的新茂大廈近日完成交易，出售價格16.2億，單價約4.8萬元/平方米，買家為深圳名居地產，賣家為全球第三大上市地產投資管理公司易商紅木（ESR）。

新茂大廈位置和外景

公開資料顯示，新茂大廈位于淮海中路黃金地段，黃浦區太倉路233號，與新天地比鄰，步行3分鐘即可到達地鐵1號線與14號線交匯的黃陂南路站，開發商為新加坡凱德集團前身嘉德置地。

項目2005年竣工入市，占地面積4998平方米，建筑面積約4.34萬平方米，建筑高度近88米，地上20層，地下3層，2樓以上為辦公，1層為商業，地下為停車場，配備141個停車位。入駐企業有安本私募基金、新疆國資君瀛泓尹投資管理、美國老牌律所謝爾曼·思特靈、阿聯酋國家航空公司阿提哈德航空上海代表處、意大利西雅那銀行上海分行等，是太倉路與馬當路黃金交匯處的地標寫字樓。

2015年9月，易商紅木旗下ARA（亞騰資產管理）溢價近5億，以28.5億元購入新茂大廈，相比十年前買入價，此次16.2億元較2015年收購價下跌43%。據悉，該項目去年對外市場報價為整棟23億元，出售緣由為ESR基金的主要支持者CalPERS（美國最大的公共退休基金）希望退出該項投資。去年媒體報道，ESR集團正在評估出售數10億美元中國資產。

公開資料顯示，ESR集團即易商紅木，由外資易商集團和紅木集團于2016年合并成立，2019年在香港上市，后于2025年完成私有化于香港退市，是亞太地區領先的物流地產管理公司，業務方面主要聚焦物流倉儲、數據中心等新經濟領域。

值得關注的是，2021年8月，ESR宣布以52億美元（折合約360億元人民幣）收購亞騰資產管理（ARA集團）100%股權。亞騰資產管理由新加坡商人林惠章與長江實業于2002年創立，總部位于新加坡，是亞太區領先的房地產基金管理公司。該筆收購，促使易商紅木從“物流地產開發商”升級為“亞太區最大不動產管理平臺”。

那么，此次從超五家十億級買家中脫穎而出的深圳名居是何來頭？

工商信息顯示，上海新茂大廈項目公司股權已由ESR旗下的ARA轉讓至深圳名居地產。天眼查顯示，深圳名居地產2002年成立，由晶發實業持股94%。

晶發實業1996年成立，主營業務為房地產開發經營、物業管理、房地產經紀、實業投資，代表項目有綠海灣花園、綠海名居、綠海名苑、綠海名都等綠海系住宅；名居廣場、自用總部大樓寰僑商務大廈以及在建的名居云山府。公司曾在2021年取得龍崗區新坡塘片區舊改項目開發權。此次買樓，是其深耕深圳市場外，首次進入上海核心商業地產市場。

關于新茂大廈的交易，除了深圳買家吊足好奇心，外資退潮釋放出的核心地段頂級、稀缺、可長期持有物業重新流入市場再次成為市場關注的話題。

回看2025年上海TOP前列的幾筆大宗，其中由中郵保險聯合招銀國際108億收購的博華廣場賣家是美國漢斯地產；被廈門國資折價7.5折、21億元收購的仙樂斯廣場賣家為基匯資本、太盟投資集團、高盛商業銀行三方聯合體；折價48%，全球資管巨頭貝萊德斷貸的北岸長風項目最終被鼎一投資以約7億價格成功撿漏等。

如今，很多被外資率先開發或選中的核心地段經典商辦地標，在其退潮、地產下行期，正以更優廉的價格重新回到內資手中。買家所看重的，正是這些地標不可復制的地段優勢、稀缺的長期持有價值。

此次成為主角的新茂大廈，在頻繁易主的歷史上，也是首次折價。

根據記載，新茂大廈第一次出售發生于2005年1月尚未竣工時，買家為麥格理，交易價格9500萬美元（約6.9億人民幣）；兩年后，麥格理以2.5億美元（約17.2億人民幣）將其出售給德國SEB基金，狂賺約12億；2010年，新茂大廈再次轉手，資本策略聯合華人置業以約24億元接盤，3年溢價6.8億；2015年ARA基金再次溢價4.5億，以28.5億收購該項目。

新茂大廈也因此被列為上海頂級辦公樓轉手次數最多的項目之一。此次成交價格，比2007年的17.2億仍略低，體現了以晶發實業為代表買家的“抄底”戰略。

值得關注的是，2005年麥格理入場時，是海外基金首次收購上海成熟物業，這一年也被認為是外資開始瘋狂收割內地物業的開始。根據仲量聯行發布的《全球房地產資本報告》顯示，當年外資進入中國房地產領域的總投資約55億美元，占國內全部房地產投資總量的3%；其中，購買商鋪和寫字樓的資金達16億美元，成為外資配置的核心方向。