大家好，我是盧俊，今天給大家聊一個小切面，但是卻是一個大話題

很多人選盤，特別是選擇二手房的時候，都會問我這個盤的品質(zhì)到底怎么樣。其實(shí)判斷一個項(xiàng)目好不好，除非你是行業(yè)內(nèi)特別懂的，真的要把一個項(xiàng)目品質(zhì)看的透透的還是挺難的

但是還是有一些方法論的東西可以和大家分享

大家比較習(xí)慣的方式就是看品牌，比如綠城的、濱江的、金茂的、仁恒的諸如此類的每一個項(xiàng)目犯錯的概率不會太大

今天提供另外一個維度，就是時間條線

今天就聊聊這個話題，在上海房地產(chǎn)發(fā)展史上，有一些年份的房子都滿出彩的，而有兩年的房子各位要買的時候一定要小心，出渣品的概率比較大

聊完所有的年份，我還有一些話想和大家說

好了，我們開始了

01

上海第一個產(chǎn)品力爆棚的時代來自2004年前后，這一年隨便哪一個開發(fā)商做的產(chǎn)品都極具匠心

這一年前后出來了鼎邦麗池、佘山3號、仁恒河濱花園、華府天地、安亭新鎮(zhèn)、中鷹黑森林、湯臣一品、蘭喬圣菲、泰晤士小鎮(zhèn)、九間堂、檀宮、翠湖天地、朗潤園……

地產(chǎn)業(yè)內(nèi)至今還有這么一句話叫：買2004年的房子，基本上都不會犯錯

為什么這一年出好產(chǎn)品的概率那么大，其實(shí)本質(zhì)上也是2002年的土地市場決定的

在2000年之后，上海快速的進(jìn)入土地自由市場招拍掛的階段，上海的土地在這幾年快速的出讓

而經(jīng)歷過2年的市場培育，一些參與做過項(xiàng)目的開發(fā)商都嘗到了做樓盤的好處，所以在這一年有很多做過相關(guān)沒做過項(xiàng)目的開發(fā)商都試著拿一塊地試試

所以在2002年拿地的企業(yè)真的是百花齊放，港資外資很多，地頭蛇很多，很多來上海淘金的第一代地產(chǎn)人也來了，包括一些做工程的做建安的也開始拿地了

這也是為什么2004年前后的項(xiàng)目品質(zhì)都不錯，有一個很重要的原因就是因?yàn)檫@些項(xiàng)目都是老板自己牽頭做的，做太差丟不起這個人

而且這些都是他們在上海的開山之作，所有人都期待自己靠產(chǎn)品力吸引社會目光，證明自己能力

所以很多產(chǎn)品都一再打磨，很多創(chuàng)新都基于這個時代

此時的行業(yè)沒有快周轉(zhuǎn)，此時的行業(yè)也沒有資本接待，當(dāng)然也有一個很重要的原因這幾年關(guān)于一手樓盤的各種政策制度還沒那么嚴(yán)格

包括仁恒河濱花園這種劃時代的大圍合放在今天根本通不過報規(guī)，因?yàn)楸澈蟮拇鷥r是局部底層的住宅沒有采光犧牲換來的

正是因?yàn)橛兄鞣N模糊界限，孵化出了大量的創(chuàng)新類產(chǎn)品，但是這種創(chuàng)新從目前來看都是站得住腳的

這樣的產(chǎn)品力從2003年延續(xù)到2006年，這段時間應(yīng)該是地產(chǎn)人最美好的時代，也是購房者最美好的時代

02

從2006年之后，因?yàn)樾袠I(yè)內(nèi)進(jìn)入了快周轉(zhuǎn)以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的時代，房企規(guī)模開始做大

那么對產(chǎn)品的匠心也開始降低了，所以后面幾年出的標(biāo)準(zhǔn)款很多，醒目款就很少了

但是后面有一年的產(chǎn)品還是引起了不少人的關(guān)注，那就是2009年

我們都知道2008年開始的金融危機(jī)帶動的樓市成交下滑，市場開始第一次真正意義上的降價打折

但是幸運(yùn)的是這一年的房企，營銷依然不是強(qiáng)勢方，所以產(chǎn)品力并沒有發(fā)現(xiàn)很大程度的下滑，基本面還是保住了

但是另外一面這幾年上海樓市有一個非常特殊的政策叫7090，一刀切的規(guī)定每個項(xiàng)目必須要有70%比例的房子在90平米以下

各位不要小看這個政策，在那個時代，90平米是只能做2房一衛(wèi)的時代，市場主流需求在140平米的舒適性三房和160平米的四房時代

所以這個政策對于市場需求度的沖擊還是很大的

不過這個時候所有的房企還是比較靈活的，行業(yè)內(nèi)開始了一次最大程度關(guān)于“偷面積”的創(chuàng)新，這應(yīng)該是我至今看過最磅礴的一次人力智慧的運(yùn)用

我們都知道對于套內(nèi)面積，有一個空子叫陽臺只算一半的面積，而放一些空調(diào)等設(shè)備的設(shè)備平臺是不算面積的

但是那個時候?qū)τ陉柵_和設(shè)備平臺應(yīng)該做多大并沒有明確規(guī)定

所以這個年份我們看到各個項(xiàng)目對這兩個區(qū)域的極致利用，陽臺無限大，設(shè)備平臺無限大，一時間關(guān)于入戶花園、空中花園等概念層出不窮

金地未未來算是這些概念利用的最極致的一個項(xiàng)目了，那時候我看這個項(xiàng)目內(nèi)心已經(jīng)嘖嘖嘖了一萬下

當(dāng)然這些空間最后都被業(yè)主利用為室內(nèi)臥室

所以這個年份大部分的產(chǎn)品都是90平米的2+1房，這個+1就是來自“偷”的面積

而且恰逢市場行情不好，這一塊也真的成為了附贈形式反哺給了客戶

不過隨著2009年市場的急速回暖，開發(fā)商眼瞅著房子越來越好賣，紛紛開始提價，而提價的理由就是：我給你送了這么多面積

后來這類產(chǎn)品也很快的退出了這個行業(yè)，理由是客戶也發(fā)現(xiàn)雖然說是送的但是項(xiàng)目單價都開始提升了，7090政策后來也慢慢不提了，然后建筑上也不允許出現(xiàn)超大陽臺超大設(shè)備平臺

所以2+1房慢慢的就消失了

但是不得不說，盡管如此2009年前后房子的產(chǎn)品力還是不錯的，值得入

03

第三個產(chǎn)品力的王朝可能很多人不認(rèn)可，但是我具體的去看過一些項(xiàng)目，基本還是這個觀點(diǎn)的，那就是上海樓市最瘋狂的2016年

上海樓市在2015年進(jìn)行了上揚(yáng)，在2016年達(dá)到巔峰。但是同樣的，這一年開發(fā)的項(xiàng)目整個產(chǎn)品力在前后三年的時間里我認(rèn)為是最好的

道理也很簡單，雖然這一年出讓了大量的高溢價地塊，但是這一年的借貸成本是比較低的

所以這一年所有開發(fā)商都在想著一件事情，如何把項(xiàng)目的產(chǎn)品力拔高然后可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價從而讓自己的最終售價能夠回籠土地成本

這也是為什么2016年這一年我們看到了上海很多近郊類項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃做的出乎意料的高，背后都是這個原因

這一年大家只要看好地段是否認(rèn)可，產(chǎn)品層面還是不錯的

04

過去幾年的產(chǎn)品力大年大概是這3個截點(diǎn)，是一個大概的截點(diǎn)，可能交房時間有出入，但是開發(fā)的時間點(diǎn)大概如此

但是上海樓市也有兩個產(chǎn)品力的小年

或者有2個年份我認(rèn)為行業(yè)內(nèi)普遍產(chǎn)品做得不咋地，起碼我自己買房我會盡量的避掉的時間

第一個時間就是2011年

2011年這一年行業(yè)里發(fā)生了什么，其實(shí)故事很簡單，2009年的市場急速回暖，導(dǎo)致開發(fā)商對于上海樓市極度的看好

而且房子賣的很快自己口袋里有錢，所以2009年的土地市場也出現(xiàn)了一輪高潮

高溢價地價層出不窮，但是這一年因?yàn)樯虾＿€是處于快速城市化的節(jié)奏里，所以土地出讓都在郊區(qū)

這是背景

另外一個背景為什么這一年的開發(fā)商沒有像2016年一樣追求產(chǎn)品品質(zhì)呢

這個就要看開發(fā)商是如何扛過2008年的，其實(shí)靠的不是產(chǎn)品品質(zhì)的提升，而是產(chǎn)品設(shè)計的創(chuàng)新，也是我前面說的偷面積的模式

所以在面對2009年拿到的土地，雖然土地成本高，大家也清一色的嘗試用一些創(chuàng)新型產(chǎn)品來試圖征服市場

所以2011年前后是上海異型產(chǎn)品最多的一年

最知名的概念就是大平層或者平墅的概念，內(nèi)在邏輯非常簡單，就是我在郊區(qū)賣普通公寓賣不出去錢，所以我造出一塊超越公寓的產(chǎn)品

所以就有了介乎于公寓和別墅之間的平墅，金地天境天御以及華潤佘山九里就是典范

這種產(chǎn)品的特點(diǎn)就是雖然是高層或者多層的產(chǎn)品形態(tài)

但是第一面積接近別墅的面積段在200平米前后，第二放大了私密性類似獨(dú)立入戶一梯一戶都是那個時候出來的，第三就是融入一些別墅形態(tài)比如附贈花園地下室或者露臺等

但是伴隨著二手房的流通事實(shí)告訴我們，再接近別墅這種產(chǎn)品也終究不是別墅，客戶不認(rèn)可這樣的產(chǎn)品形態(tài)

反而因?yàn)樽鳛楣a(chǎn)品因?yàn)槊娣e段太大導(dǎo)致總價過高，這樣的產(chǎn)品的市場流通率極低，簡單的來說就是賣不掉

所以從此以后，金地體系內(nèi)再也沒有天字系產(chǎn)品，華潤佘山九里的最后一期推翻了大平層產(chǎn)品規(guī)劃做起了90平米小戶型

后來就有很長一段時間，大平層產(chǎn)品消失在上海樓市里再也沒有人愿意提起

05

如果說2011年只是因?yàn)楫a(chǎn)品太過異型導(dǎo)致市場流動性弱，那么市場產(chǎn)品力差的年份大概只有一個了

那就是2018年

為什么只有這一年，其實(shí)也很簡單，之前樓市雖然有起伏，但是一般淡市你熬個一年基本都會回暖

而整個2018年市場表現(xiàn)的就是對未來房價走勢的無望，就是看不到頭的那種絕望

預(yù)期看不到另一邊是土地成本，因?yàn)閬碜?016年的高企以及隨之而來的財務(wù)成本增加

因?yàn)檫@種進(jìn)退都沒有路的時代里，所有的房企都沒有更多的選擇，也等不起

所以紛紛選擇降低成本快速出貨，只圖減少虧損

這也是為什么2019年的維權(quán)事件特別多，一方面是客戶也看不到房價起勢的未來，另一方面產(chǎn)品也是真的差

不過我想強(qiáng)調(diào)的是，這是時代推動的，大部分房企被迫的選擇，也是唯一的選擇

所以這一年反而選擇那些毛坯的項(xiàng)目，或者開發(fā)商明確告訴大家我們裝修會降低的項(xiàng)目，因?yàn)槠鸫a這些項(xiàng)目足夠真誠，告訴你有減配的地方

而一些宣傳上依然高調(diào)的項(xiàng)目，可能降低成本的地方都在你看不到的地方，這才是最危險的

06

好了，下一個有趣的問題，2025年會是產(chǎn)品力大年還是小年

很高興的告訴大家，不論如何，2025年的產(chǎn)品力不會差

理由有幾個

第一這一年的項(xiàng)目土地基本來自2023年之后，這個時候的土地成本已經(jīng)回落，現(xiàn)在在上海開發(fā)項(xiàng)目起碼成本可控，每個項(xiàng)目還有利潤的空間

第二很重要的一點(diǎn)，因?yàn)槭袌錾腺徺I力尚有的客戶都是改善型客戶，這一點(diǎn)也在房企內(nèi)部達(dá)成了共識

而面對這樣的客戶，因?yàn)樗麄冏∵^商品房所以看得懂項(xiàng)目，客戶對于地段的價值也有共識，所以唯有拿出好的產(chǎn)品力才能夠在這樣的市場里突圍

包括現(xiàn)在這樣的營銷節(jié)奏也給到研發(fā)部門足夠多的時間，所以我慢慢看到了在各個項(xiàng)目上的產(chǎn)品力回升

這是一個很好的現(xiàn)象，市場足夠理性之后，行業(yè)內(nèi)開始又回到用產(chǎn)品征服客戶的時代

所以今年依然會是一個選盤的好年，售價可控產(chǎn)品不錯，客戶還有的選，大概如此

07

好了，寫了這么多，不知道各位是否認(rèn)可之前的觀點(diǎn)，當(dāng)然很多的時候不能一概而論，每一年都會有好項(xiàng)目爛產(chǎn)品，我說的只是大面塊上的東西

希望大家明白一件事情

一個項(xiàng)目開發(fā)商愿意投入多少想要造什么樣的產(chǎn)品，除了他自己想不想，還有一個很重要的邏輯就是那個時代有沒有給機(jī)會，有沒有給時間

沒有偉大的企業(yè)只有偉大的時代，一切都被時間推著走而已

這也是為什民國時期會出那么多大師，1993年全世界會出那么多經(jīng)典電影，2009年華語樂壇張張專輯都?xì)v久彌新的原因一樣

背后有各種各樣時代的孵化出一些經(jīng)得起時間耐看的東西

作為地產(chǎn)人，我們要抓住適合我們的時代發(fā)揮自己的各種可能，作為購房者需要冷靜的審時度勢，看透行業(yè)的變化，把自己的資產(chǎn)放在對的時間里

大概如此

這是一股藏在房價背后的異類輪動，幸運(yùn)的是未來這樣的輪動波動越來越長，產(chǎn)品力的可持續(xù)發(fā)展也真正開啟了