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上海馬年首拍68億!綠城溢價搶地,金茂、象嶼、上實補(bǔ)倉!

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就在今天,上海迎來馬年首場集中土拍,3塊地68億成交。

綠城重返徐涇,溢價6.6%摘得熱門地塊,以總價26.75億、樓面價31972元/㎡,時隔3年再次在青浦拿地。

象嶼攜手金茂,五大新城順利補(bǔ)倉,斥資14.59億,樓板價2.45萬/㎡抄底嘉定低密軌交地塊。

上海國企上實,布局徐匯改善地段,總價26.75億、樓板價4.85萬/㎡底價拿下長橋混合地塊。

今天總爺就和大家聊聊,馬年首場土拍大戲,究竟暗藏怎樣信號。

01

綠城“回馬槍”,斬獲青浦徐涇地塊

曾經(jīng)頂流大虹橋,又迎來核心地塊出讓,板塊市場進(jìn)一步回暖。

這一次徐涇地塊讓總爺眼前一亮 :TOD+成熟配套+適中體量,具備打造改善社區(qū)的土壤。

這塊地是稀缺的TOD地塊,位大動脈2號線蟠祥路站上蓋,2站直達(dá)虹橋樞紐。

同時板塊生活氛圍成熟,首位奧特萊斯、蟠龍?zhí)斓夭叫锌芍粒€有多所學(xué)校環(huán)伺。





它還是一塊容積率2.2的純宅地,建筑面積83665.23㎡,周邊也沒有明顯的不利因素,綠城、象嶼短兵相接——

最終綠城以總價26.75億、樓面價31972元/㎡,溢價6.6%時隔3年重返青浦。

2023年拿地的綠城春曉園,如今不僅順利交付,更憑借精工立面的高度兌現(xiàn)、度假酒店的松弛氛圍,成為大虹橋的產(chǎn)品標(biāo)桿。



綠城在2023年繁華三章后,逐步把重心轉(zhuǎn)移到市中心,推出了潮鳴東方、潮鳴外灘等塔尖作品,這次徐涇的“回馬槍”屬實意外。

有趣的是,綠城地塊隔壁去年11月出讓的寶業(yè)地塊,如今確定了全域抬板+多功能會所的規(guī)劃方案。



寶業(yè)能不能逼出“更強(qiáng)綠城”,大虹橋?qū)熬怼钡绞裁锤叨龋屛覀兪媚恳源?/p>

02

象嶼聯(lián)手金茂,斬獲嘉定低密宅地

今天另一塊熱門地塊,位于五大新城中表現(xiàn)最穩(wěn)定的嘉定新城。

本次嘉定拿出了罕見的地鐵沿線地塊,直線距離11號線白銀路站僅約500米,屬于郊區(qū)最被市場認(rèn)可的軌交盤。

地塊本身還擁有不錯的生態(tài)條件,南側(cè)是紫氣東來公園,東側(cè)更是臨河,部分樓棟未來會享受河景資源。





更重要的是,嘉定新城核心區(qū)這兩年供應(yīng)放緩,軌交沿線繼理想之地后一直斷供,這塊地還是罕見1.7容積率,承載著更多市場期待。

最終,象嶼聯(lián)手金茂斥資14.59億,樓板價2.45萬/㎡成功摘地

這兩家房企有個共同特點(diǎn),都是深耕嘉定、有過作品落地,因此也有信心選擇聯(lián)手操盤。





據(jù)總爺了解到,這塊地大概率將打造嘉定首個全域抬板社區(qū),操盤團(tuán)隊去年就開始研究產(chǎn)品規(guī)劃。

區(qū)域核心地段+緊鄰地鐵公園+1.7容積率,這個優(yōu)勢疊滿的純改善地塊,幾乎提前鎖定一個熱門紅盤。



期待下半年嘉定新產(chǎn)品亮相,象嶼聯(lián)手金茂,勢必將再次改變五大新城高端改善市場。

03

上實絕地反擊,托底徐匯長橋地塊

高端改善的徐匯區(qū),本次迎來長橋地塊出讓。

這是一塊容積率2.0的混合地塊,建筑面積55141.58㎡,除了商品房外商業(yè)占比25%。

同時地塊臨近15號線羅秀路站以及中環(huán)線,無論是地鐵還是開車都非常便利。



更重要的是,相比同板塊的海上清河璽,它的位置距離地鐵更近,尤其是徐匯區(qū)近兩年更多是豪宅供應(yīng),積累了很多改善需求——

地塊方正、指標(biāo)合理,填補(bǔ)徐匯千萬級中等改善的空白。

但地塊也面臨一定的挑戰(zhàn),因為地處徐匯邊緣臨近老閔行,城市界面相對老舊,對改善客戶來說存在抗性。

同時25%的商業(yè)占比,作為社區(qū)型配套運(yùn)營難度很大。



最終本地國企上實,以總價26.75億、樓板價4.85萬/平,抄底拿下長橋混合地塊。

今年1月,這家老牌國企發(fā)布公告:預(yù)計2025年凈虧損6.7億元,虧損主要系房地產(chǎn)項目存貨存在大額減值跡象。



2個月后就再次大手筆拿地,上實能不能吹響絕地反擊的號角,長橋地塊至關(guān)重要。

04

低溢價時代,房企都在精準(zhǔn)補(bǔ)倉

本輪土拍,延續(xù)了2026年前兩次集中出讓行情,2塊地都是"零溢價、底價成交" ,徐涇地塊也只有6.6%溢價率。

在總爺看來,上海永遠(yuǎn)是兵家必爭之地,對資金充裕、土儲有限的房企來說,目前是逆周期拿地的好機(jī)會。

1.新房市場縮量,“地王時代”難重現(xiàn)

今年土拍整體熱度的相對低迷,最重要的原因是新房市場的縮量。

1-2月,上海新房成交面積45萬方同比下降39%,成交金額341億元同比下降40%,雙雙創(chuàng)下近六年新低。

幾大巨頭手中都握有存量,可以預(yù)見短期內(nèi)以穩(wěn)健為主,很難重現(xiàn)1年前“地王頻出”的光景。

2.滬七條落地,房企專注“精準(zhǔn)補(bǔ)倉”

去年以來,尤其是“滬七條”落地后,上海二手市場走出獨(dú)立行情,月均保持2萬套以上成交量,但新房市場反應(yīng)有待觀察。

所以更多房企會精準(zhǔn)選擇長期深耕、有市場共識的地塊參與,比如綠城重返徐涇,比如象嶼金茂重返嘉定。

進(jìn)入“金三銀四”的小陽春行情,作為全國樓市風(fēng)向標(biāo),上海新房接下來的表現(xiàn)值得期待。

對于本輪土拍,大家怎么看?歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。

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