代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

度過(guò)相對(duì)平緩的農(nóng)歷新年，佛山樓市迅速回暖，3月第一周佛山全市新房新增供應(yīng)135套，環(huán)比增幅50%，網(wǎng)簽成交量攀升至4.48萬(wàn)㎡，環(huán)比提升21%，成交套數(shù)363套，環(huán)比漲幅達(dá)32%，成功實(shí)現(xiàn)春節(jié)后周度網(wǎng)簽“二連漲”，為樓市小陽(yáng)春的到來(lái)拉開(kāi)序幕，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖信號(hào)愈發(fā)強(qiáng)勁。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC，普睿廣佛區(qū)域整理

3月7日，北滘保利全新超新規(guī)項(xiàng)目——保利嶺南瑧悅正式開(kāi)放實(shí)景示范區(qū)，現(xiàn)場(chǎng)人氣直接拉滿(mǎn)：上千名買(mǎi)家慕名而來(lái)，洽談區(qū)、樣板房被圍得水泄不通，甚至出現(xiàn)排號(hào)突破600號(hào)、接待延遲至晚上10點(diǎn)的火爆場(chǎng)面。據(jù)保利華南官方統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目開(kāi)放兩日累計(jì)到訪量破5000人次、意向登記超200組，用實(shí)打?qū)嵉臒岫龋∽C了“北滘紅盤(pán)”的號(hào)召力。

而馬年佛山樓市的小陽(yáng)春，正是被北滘這顆“明珠”狠狠點(diǎn)燃。

圖片來(lái)源：保利華南官方

作為佛山臨廣核心板塊，北滘向來(lái)是順德樓市的“流量擔(dān)當(dāng)”，而保利全新超新規(guī)盤(pán)的亮相，更是將全城對(duì)北滘住宅市場(chǎng)的關(guān)注推向了頂峰。

政策紅利拉滿(mǎn)，購(gòu)房門(mén)檻降至歷史低位

2026年佛山樓市政策持續(xù)發(fā)力，一系列利好舉措密集落地：存量公積金貸款利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，切實(shí)減輕購(gòu)房者月供壓力；“賣(mài)一買(mǎi)一”個(gè)稅退稅政策延長(zhǎng)至2027年底，降低置換成本；鼓勵(lì)開(kāi)展住房“以舊換新、賣(mài)小買(mǎi)大”試點(diǎn)，激活改善型需求；同時(shí)允許異地繳存職工、購(gòu)買(mǎi)第二套住房的繳存職工申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款，進(jìn)一步拓寬購(gòu)房支持范圍。多重政策紅利疊加，直接拉低購(gòu)房門(mén)檻，將購(gòu)房成本降至近五年最低水平。

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此外，佛山市2026年政府工作報(bào)告中明確提出，將實(shí)施“一區(qū)一策”去庫(kù)存策略，重點(diǎn)推動(dòng)“以舊換新”、優(yōu)化公積金使用等措施。北滘作為臨廣重點(diǎn)板塊、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，有望率先承接政策紅利，直接推動(dòng)改善置換需求增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月，北滘板塊改善戶(hù)型（100-140㎡）成交占比達(dá)60%，呈現(xiàn)逐年攀升的態(tài)勢(shì)，而100㎡以下剛需產(chǎn)品成交占比則持續(xù)回落，這也是保利新盤(pán)改善戶(hù)型登記量偏高的核心原因，政策紅利的精準(zhǔn)釋放，成為市場(chǎng)回暖的核心推手。

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順德土拍熱點(diǎn)板塊，近年溢價(jià)回歸理性

土拍市場(chǎng)是板塊樓市的“晴雨表”，數(shù)據(jù)顯示，2021年至今順德區(qū)涉住用地市場(chǎng)成交熱點(diǎn)板塊始終集中在北滘、大良兩大板塊，兩板塊成交總建面分別達(dá)243.58萬(wàn)㎡、255.04萬(wàn)㎡，是順德區(qū)內(nèi)僅有的兩個(gè)成交規(guī)模超200萬(wàn)㎡的板塊；陳村、倫教、容桂、杏壇板塊緊隨其后，成交總建面均處于50-100萬(wàn)㎡區(qū)間，其余板塊成交相對(duì)冷門(mén)，成交總建面均少于50萬(wàn)㎡。

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具體來(lái)看，2022年前北滘板塊涉住用地交投火熱，年均供求量保持均在50萬(wàn)㎡以上，2021年平均成交樓面價(jià)更是攀升至近年來(lái)峰值13272元/㎡；近兩年受大環(huán)境下行影響，地市趨于冷清，2023年板塊涉住用地供求按下“暫停鍵”，2024年以后土拍多以低溢價(jià)或底價(jià)成交，同時(shí)出現(xiàn)近五年首次出現(xiàn)撤牌現(xiàn)象；直至2025年，北滘TOD綜合地塊以20%的溢價(jià)率成功出讓?zhuān)瑸榘鍓K土拍市場(chǎng)注入活力，呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性反彈的積極跡象。

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新房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化，改善客群支撐頭部熱銷(xiāo)

從新房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，近五年北滘樓市始終處于底部盤(pán)整階段。

2025年，板塊商品住宅供應(yīng)規(guī)模跌至近年來(lái)低位；成交端同樣表現(xiàn)平淡，受新盤(pán)供應(yīng)不足、利好政策邊際效應(yīng)遞減等因素影響，成交規(guī)模同步降至近年低谷；與此同時(shí)，房企為搶占市場(chǎng)份額，持續(xù)推出讓利促銷(xiāo)活動(dòng)，項(xiàng)目備案價(jià)普遍下調(diào)，房?jī)r(jià)同比走勢(shì)趨于平穩(wěn)，逐步進(jìn)入筑底階段。

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從月度走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)整體延續(xù)低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。年初市場(chǎng)平穩(wěn)開(kāi)局，3月板塊內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目加推帶動(dòng)市場(chǎng)走出小陽(yáng)春行情，受網(wǎng)簽滯后性影響，4月成交創(chuàng)下全年峰值；二季度，紅五月成為成交高位，隨后6-9月成交量逐月回落，直至“金九銀十”期間成交才有所改善，12月市場(chǎng)以小幅翹尾態(tài)勢(shì)收官。

截至2026年2月，板塊內(nèi)主要在售項(xiàng)目有5個(gè)，主要集中在以北滘新城為主的總部中央商務(wù)區(qū)及東部碧江核心區(qū)，新房供應(yīng)極度稀缺。

其中，保利珺悅府、美的云悅江山等主力項(xiàng)目以大面積戶(hù)型為主，精準(zhǔn)定位改善客群，契合當(dāng)前市場(chǎng)需求趨勢(shì)。

在產(chǎn)品面積段分布上，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化愈發(fā)明顯，剛需客群仍持觀望態(tài)度，購(gòu)房需求逐漸向“一步到位”及置換改善轉(zhuǎn)型；

2025年板塊100㎡以下剛需產(chǎn)品成交套數(shù)占比由40%降至30%，由成交主力變?yōu)榇沃髁Γ?00-140㎡剛改、改善產(chǎn)品成交保持穩(wěn)定微漲，2025年占比達(dá)47%，成為成交主力；140-200㎡改善需求擴(kuò)張明顯，成交占比從2022年前的4%上升至14%，因產(chǎn)品總價(jià)段下調(diào)，市場(chǎng)接受度逐漸提升。

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成交總價(jià)段方面，市場(chǎng)總價(jià)承受能力呈現(xiàn)兩極分化的特征。100-200萬(wàn)元低總價(jià)產(chǎn)品成交占比處于近五年次高位，2025年占比達(dá)66%，剛需客群以?xún)r(jià)換量特征明顯；450萬(wàn)以上高總價(jià)產(chǎn)品市場(chǎng)需求逐步回歸，尤其是500萬(wàn)以上產(chǎn)品成交占比創(chuàng)下近五年新高，改善客群更注重居住品質(zhì)，以質(zhì)撐市的趨勢(shì)愈發(fā)清晰。

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近兩年，北滘商品住宅供求比均小于1，去庫(kù)存效果顯著。截至2026年2月，板塊庫(kù)存較2025年初減少20%，降至34萬(wàn)㎡；但受新房成交同步萎縮影響，2025年6月后各月成交量均同比下滑，加之9月各項(xiàng)目集中領(lǐng)證入市備戰(zhàn)“金九銀十”，導(dǎo)致去化周期由降轉(zhuǎn)升，較去年延長(zhǎng)約6個(gè)月，去化壓力有所加大，在佛山五區(qū)中處于中等水平。

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隨著三月“小陽(yáng)春”傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，佛山樓市將迎來(lái)新一輪競(jìng)爭(zhēng)高潮。北滘作為廣佛交界置業(yè)旺地，憑借其深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、完善的城市配套、持續(xù)升級(jí)的產(chǎn)品力，有望在這一輪行情中領(lǐng)跑。值得關(guān)注的是，近一年北滘新房網(wǎng)簽均價(jià)在16000-16500元/㎡區(qū)間窄幅震蕩，這一態(tài)勢(shì)或預(yù)示著板塊房?jī)r(jià)已接近階段性底部，具備一定的價(jià)值支撐。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。