1，今年小陽(yáng)春成交量很高，比去年年后的量要大。這是其一

但如果你只看成交量，就很容易被誤導(dǎo)：這么高的成交量，市場(chǎng)回暖，價(jià)格上漲。

而實(shí)際情況是：

高成交量主要集中在低總價(jià)房源，300萬(wàn)以下的房源占了一半以上，500萬(wàn)以下的房源占了絕大多數(shù)，高總價(jià)房源非常非常少；

很多房源是降價(jià)成交的，而不是漲價(jià)被追著買，當(dāng)然自媒體喜歡渲染的是，房?jī)r(jià)漲了幾十萬(wàn)，事實(shí)是，市場(chǎng)上有漲價(jià)的房源，每年都有，但同時(shí)下跌的房源應(yīng)該還是主力。

擺好了事實(shí)，再來(lái)看一些基本邏輯就比較清楚了。

高成交量背后是剛需在上車，剛需上車的原因，第一，階段性里，很多房源的價(jià)格達(dá)到了買家的心理預(yù)期，所以出手接盤，產(chǎn)生成交（這就是微觀成交的事實(shí)，時(shí)刻在發(fā)生，只不過(guò)階段性高一點(diǎn)）；

第二，算細(xì)賬，“租房不如買房”，買個(gè)200多萬(wàn)的房子，貸款200萬(wàn)，月供8000+，起碼是自己的房子，這種心態(tài)下，很多人會(huì)加杠桿上車。

第三，年后的市場(chǎng)情緒，大家覺(jué)得新的一年有新的希望，這是玄學(xué)。

第四，今年買學(xué)區(qū)房的人抓緊上車，這是每年的固定需求。

第五，綜合了一二三四，才促成了今年的小陽(yáng)春現(xiàn)象。

2，好像全國(guó)都在回暖，至少看熱搜是這樣。但我不關(guān)心全國(guó)，一般來(lái)說(shuō)知道了北京就知道了全國(guó)，樓市沒(méi)那么復(fù)雜。

回歸到最本質(zhì)的東西就是：房?jī)r(jià)是怎么漲起來(lái)的？現(xiàn)在有沒(méi)有具備上漲的條件？

第一，房?jī)r(jià)是靠貨幣漲起來(lái)的；第二，現(xiàn)在不具備條件。

那結(jié)論就簡(jiǎn)單了，房?jī)r(jià)上漲是很難的，因?yàn)闂l件不具備。

那這么高的成交量，不代表大家都在買房嗎，既然都在買就說(shuō)明有需求，價(jià)格不漲嗎？

這個(gè)更簡(jiǎn)單，買房不代表房?jī)r(jià)會(huì)漲。北京每個(gè)月一萬(wàn)多套的二手房成交，而房?jī)r(jià)上漲只發(fā)生在那幾年。

自然購(gòu)買力很難把房?jī)r(jià)買起來(lái)。跟貨幣政策相比，自然購(gòu)買力只能算九牛一毛。

3，北京樓市長(zhǎng)期向好，靠的是房?jī)r(jià)的下跌，越跌市場(chǎng)越健康，越漲風(fēng)險(xiǎn)越大。當(dāng)然也靠大家的收入慢慢上漲。這兩者往中間走得越快，市場(chǎng)恢復(fù)得越快。

4，剛需是一類什么群體？剛需屬于初生牛犢不怕虎的階段，他們眼里200萬(wàn)的房子大概是這樣的：首付只要30萬(wàn)，就能在北京有一套房子了。對(duì)市場(chǎng)有敬畏之心的人，往往是買過(guò)房，被市場(chǎng)教育過(guò)，他們眼里200萬(wàn)的房子，都是從300萬(wàn)跌下來(lái)的，手里的首付虧掉了一大半，這套200萬(wàn)的房子，有可能會(huì)跌到150萬(wàn)。

但總體來(lái)說(shuō)，剛需群體的初生牛犢不怕虎精神，給樓市注入了新的活力，階段性降低了樓市的風(fēng)險(xiǎn)，只要每個(gè)人多努力賺錢，不管是剛需個(gè)人還是樓市整體，都會(huì)越來(lái)越好！

本周四晚八點(diǎn)：會(huì)員活動(dòng)，線上騰訊會(huì)議，復(fù)盤年后成交，看實(shí)際成交數(shù)據(jù)，分析成交量和成交價(jià)情況。

基礎(chǔ)會(huì)員是固定時(shí)間制，不管什么時(shí)候下單，服務(wù)時(shí)間均到2027年2月截止。