按她所述，這套投資邏輯其實(shí)非常適合新手，唯一的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)就是租不出去。

風(fēng)向大變！

近幾個(gè)月，網(wǎng)上開始有業(yè)主分享批量買房的心得。與此同時(shí)，一二線城市的市中心低總價(jià)房源，成交比例正持續(xù)走高，“老破小”單位在市場上翻紅。

第一批抄底樓市的人，出現(xiàn)了！

01

一年買八套老破小

看了相關(guān)內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)這些抄底都有一些共同點(diǎn)——

只買市中心便宜的“老破小”；

只給最低比例的首付，慢慢還月供；

只租不賣，以租還貸。

像是被廣泛報(bào)道的成都案例，該女生在一年里，以現(xiàn)金110萬+貸款220萬拿下成都八套“老破小”。

目前，她這八套房子，月供大概14000元，租金在21000元左右。

也就是說，租金收入不僅可以覆蓋銀行貸款，還能給她帶來接近10%的復(fù)利收益率。

據(jù)她表示，三十年內(nèi)可以是保險(xiǎn)收益的三倍！

有一說一，像這樣用杠桿去抄底，以租還貸的行為并不是什么新鮮事。

但在看完整個(gè)故事以后，個(gè)人認(rèn)為有一些觀點(diǎn)很有意思，甚至與社會(huì)共識(shí)是相反的。

譬如提及抄底，大家下意識(shí)都會(huì)覺得，這是風(fēng)險(xiǎn)極高的投機(jī)行為。

但在這個(gè)女生的故事中，她不認(rèn)為自己是炒房客，反而覺得這是自己在經(jīng)歷了“學(xué)歷貶值”和創(chuàng)業(yè)以后，為家庭做的一個(gè)“兜底方案”。

因?yàn)樗倪x房標(biāo)準(zhǔn)，就是兩條。一是成都二環(huán)內(nèi)的房子，二是租售比在5%以上。值得注意的是，她買的這些房子中，有六套都是帶租約買回來的。

在她看來，成都首先是個(gè)人口流入城市，住房就是剛性需求。

其次，未來如果二環(huán)內(nèi)的“老破小”都租不出去了，那整個(gè)成都的市場一定非常糟糕。到了那時(shí)，其他投資也是一樣不行，不會(huì)比自己的抄底要好。

這套邏輯，不知道各位怎么看？若是將之套用在廣州樓市中，你們覺得可行嗎？

02

抄底也可以是自住

前面這個(gè)抄底案例，目前收益是非常優(yōu)秀了。

但我并不建議，大家貿(mào)然模仿。

為什么呢？

第一，你能看到的都是賺了的案例，而血虧的經(jīng)歷，別人肯定不會(huì)大肆宣揚(yáng)，我們自然是看不到。

第二，成都抄底案例能夠成功，是有幾個(gè)關(guān)鍵因素的——買家有足夠的時(shí)間去調(diào)研市場和看房，以及超強(qiáng)的執(zhí)行力。

試想一下，一年買八套，空閑時(shí)間不是在刷房源，就是在看房和簽約的路上。

光這一點(diǎn)，就是很多人都做不到的。

第三，以租養(yǎng)貸的風(fēng)險(xiǎn)還有很多。

短期來看，當(dāng)事人的抄底邏輯沒有什么問題。

可在五年甚至十年以后，這筆投資就會(huì)新增大量變數(shù)，例如租賃成本會(huì)不會(huì)增加，這就涉及了房產(chǎn)稅制度的落地；又如隨著保障性住房的增加，老破小會(huì)不會(huì)被廉租房、人才房所淘汰。

總之，伴隨二手房價(jià)觸底，“老破小”的性價(jià)比和租售比確實(shí)是大幅提升，投資收益有所改善。

但是，投資風(fēng)險(xiǎn)仍在如影隨形。

而相較于抄底投資，我更建議年輕人可以考慮抄底自住——如果“老破小”的租金已經(jīng)看齊，甚至高于月供，那就說明買房要比租房劃算。

與其替房東還貸，倒不如給自己還貸。

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