邳州東湖街道的李大哥，前陣子在運(yùn)河街道買了套二手房，全款交完、過完戶，準(zhǔn)備收房裝修時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)屋里住著一位老人，說賣家給他設(shè)了20年的居住權(quán)，還在不動產(chǎn)中心登了記。李大哥花了幾十萬買的房，自己根本住不進(jìn)去，急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，不知道能不能退房、找誰維權(quán)。咱邳州老鄉(xiāng)買二手房，大多只查有沒有抵押、查封，根本不知道還有“居住權(quán)”這個(gè)大坑，踩坑后錢花了房住不了，維權(quán)無門。我是邳州律師姜威，在邳州本地執(zhí)業(yè)10年，專攻房產(chǎn)買賣糾紛，熟門熟路邳州法院裁判標(biāo)準(zhǔn)和不動產(chǎn)登記流程，今天用咱身邊的真案子把這事講透。

邳州律師姜威：隱瞞居住權(quán)賣房，買方不僅能退房，還能要全額賠償

1.真實(shí)案例：前面說的李大哥的案子，起訴到邳州市人民法院，法院最終判決解除房屋買賣合同，賣家全額退還購房款，同時(shí)賠償李大哥中介費(fèi)、稅費(fèi)、違約金等全部損失。

2.法律依據(jù)：《民法典》第366條，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)；《民法典》第563條，違約行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人有權(quán)解除合同。

3.通俗解讀：居住權(quán)是法定物權(quán)，哪怕你過了戶拿了房產(chǎn)證，有居住權(quán)的人也有權(quán)合法住進(jìn)去，你買房住的根本目的達(dá)不到，完全可以要求退房解約。

邳州律師姜威提醒：我處理過邳州官湖鎮(zhèn)、炮車街道的類似案件，只要賣家隱瞞了已登記的居住權(quán)，邳州法院基本都會支持買方退房、索賠的訴求。

邳州律師姜威：關(guān)于居住權(quán)，這些關(guān)鍵規(guī)則一定要記牢

1.居住權(quán)必須登記才生效。《民法典》第368條明確，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，只有口頭約定、沒在邳州不動產(chǎn)登記中心登記的，不產(chǎn)生法定物權(quán)效力。

2.居住權(quán)不能隨便取消。哪怕房子賣了、過戶了，登記好的居住權(quán)依然有效，居住權(quán)人住到約定的期限，哪怕是終身，都受法律保護(hù)。

3.沒登記的居住協(xié)議也要警惕。哪怕沒辦登記，賣家和他人簽了居住協(xié)議、有人實(shí)際居住，也是隱瞞房屋重大瑕疵，買方一樣可以主張違約賠償。

邳州律師姜威：邳州本地買房，查居住權(quán)避坑，這3步必須做

1.必查官方不動產(chǎn)登記簿。別只看賣家給的房產(chǎn)證，一定要和賣家一起，去花園路的邳州不動產(chǎn)登記中心，查完整的不動產(chǎn)檔案，專門確認(rèn)有沒有居住權(quán)登記信息，這是最關(guān)鍵的一步。

2.必須實(shí)地看房核實(shí)。簽合同前一定要上門看房，問清實(shí)際居住人是誰、和賣家是什么關(guān)系，有沒有長期居住的權(quán)利，別買完房才發(fā)現(xiàn)有人住著。

3.合同里必須加專屬條款。二手房買賣合同里，一定要讓賣家書面承諾：房屋未設(shè)立任何居住權(quán)，也未與他人簽訂居住相關(guān)協(xié)議，如有隱瞞，買方有權(quán)無條件解除合同，賣家承擔(dān)全部經(jīng)濟(jì)損失。

邳州律師姜威：真踩了居住權(quán)的坑，邳州本地維權(quán)步驟要走對

1.第一時(shí)間固定證據(jù)，包括不動產(chǎn)查檔記錄、房屋買賣合同、付款憑證、和賣家的聊天記錄、居住權(quán)相關(guān)材料，這些都是邳州法院認(rèn)可的關(guān)鍵證據(jù)。

2.先和賣家協(xié)商，要求解除合同、退全款、賠全部損失；協(xié)商不成的，盡快起訴到邳州市人民法院，必要時(shí)申請財(cái)產(chǎn)保全，凍結(jié)賣家的房產(chǎn)或賬戶，避免贏了官司拿不到錢。

3.哪怕已經(jīng)辦完過戶，只要居住權(quán)是買房前設(shè)立、賣家故意隱瞞的，一樣可以起訴解約索賠，別以為過完戶就只能認(rèn)栽。

總結(jié)：二手房設(shè)立了居住權(quán)，賣家故意隱瞞不告知的，買方有權(quán)要求退房解約，并主張全部損失賠償；買房前必須去邳州不動產(chǎn)登記中心查完整產(chǎn)權(quán)檔案，合同里加好居住權(quán)承諾條款，從根源上避坑。

關(guān)注邳州律師姜威，每天分享咱邳州人聽得懂、用得上的本地法律常識。

如果你在邳州遇到二手房居住權(quán)糾紛、產(chǎn)權(quán)隱瞞、賣家違約、退房維權(quán)的相關(guān)問題，私信邳州律師姜威，幫你分析案情、依法維權(quán)。