廣州樓市個(gè)回暖，是真的！

但是，有一批樓盤價(jià)格跳水也是真的！而且降價(jià)幅度，已經(jīng)接近五成……

你沒看錯(cuò)，市場(chǎng)就是這么割裂。

01

價(jià)格降幅突破五成

首先是南沙黃閣的佳兆業(yè)鳳鳴山。

這盤是老熟人了，最早2020年底開盤，均價(jià)2.4萬元/㎡。

由于那會(huì)還是樓市上行階段，所以盡管價(jià)格不低，周邊配套有待成熟，銷售成績(jī)依然不錯(cuò)。

可惜，好景不長。一年以后，由于開發(fā)商佳兆業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，項(xiàng)目開始停工停售。直到2023年下半年，項(xiàng)目才重啟銷售，均價(jià)降至約2萬元/㎡。

2024年，價(jià)格進(jìn)一步下調(diào)至1.8萬元/㎡。到了去年，均價(jià)大概1.5萬元/㎡。

如今，若按海報(bào)上的最新價(jià)格計(jì)算，100萬買建面約76㎡三房，折合單價(jià)才1.3萬元/㎡！對(duì)比開盤時(shí)的價(jià)格，降幅達(dá)到45%！

好消息是，這個(gè)價(jià)格是跌到買家心坎上——在貝殼上，佳兆業(yè)鳳鳴山是南沙近一個(gè)月銷售TOP3。

而在卷王輩出的黃埔區(qū)，前有大壯名城降價(jià)搶客，如今則有星河灣半山打骨折。

項(xiàng)目近期主推一期現(xiàn)房，毛坯1.8萬元/㎡起，豪裝2.3萬元/㎡起。而最初的開盤價(jià)，是4.5萬元/㎡起！降幅直接達(dá)到五成！

面對(duì)這個(gè)價(jià)格，我必須說真的香啊。

要知道，星河灣的豪宅功底非常扎實(shí)，無論是品質(zhì)還是物業(yè)，口碑都很不錯(cuò)。

而最初的星河灣半山，也是奔著“科學(xué)城豪宅”去做的，從園林到用料，都有一種經(jīng)濟(jì)上行時(shí)期的美。

而目前的毛坯價(jià)格，其實(shí)是帶半裝修的，即交付空調(diào)、水電、部分基礎(chǔ)瓷磚和天花板！

戶戶層高3.3～3.5米，樓下香雪公園，書包對(duì)口直升廣州二中蘇元學(xué)校（東校區(qū)），對(duì)于想給孩子爭(zhēng)取一個(gè)好學(xué)位，又想住得舒服的買家來說，這就是性價(jià)比之選。

當(dāng)然，缺點(diǎn)不是沒有，譬如戶型傳統(tǒng)，設(shè)計(jì)偏老錢風(fēng)，不靠近地鐵站等等。

但到了1字頭的價(jià)格，那就是瑕不掩瑜！

于是，星河灣半島狂卷市場(chǎng)，據(jù)悉開年第一周來訪超2000組，成交超150套。

最后，再來看一個(gè)“過山車式”的降價(jià)案例。

開盤才賣2萬元/㎡，隨后一路攀高至9萬元/㎡的江源半島，前段時(shí)間打出了“4.6萬元/㎡起”的價(jià)格。

項(xiàng)目位于車陂南隧道西側(cè)，身后是國際金融城，對(duì)面是琶洲萬勝圍，罕見地同時(shí)享有廣州兩大CBD配套以及繁華，是絕對(duì)的豪宅站位。

地段含金量之高，可以說占了4.6萬/㎡里的4萬。

這種價(jià)值邏輯，在市場(chǎng)環(huán)境很好、市中心新房供不應(yīng)求時(shí)，倒也不是什么大事。

只是，今時(shí)不同往日，越來越多買家對(duì)“唯地段論”去魅了，單一的地段優(yōu)勢(shì)已經(jīng)很難打動(dòng)客戶了。

加上周邊二手房降價(jià)趨勢(shì)也比較兇猛，價(jià)格隨行就市也就成為必然。

而與前面兩個(gè)項(xiàng)目不同，江源半島的降價(jià)，似乎并沒有換來銷量上的飛躍。根據(jù)CRIC系統(tǒng)顯示，今年以來項(xiàng)目合計(jì)網(wǎng)簽7套單位，都是低層的兩至三房。

02

市場(chǎng)分化一直都在

有意思的是，這三個(gè)大幅降價(jià)的新盤，恰好分別位于外圍區(qū)、市區(qū)和市中心。

這足以說明，好地段不是萬能的。

無論是開發(fā)商，還是購房者，大家可以用“地段論”做判斷，但絕對(duì)不能“唯地段論”。房子好不好賣，價(jià)格穩(wěn)不穩(wěn)，更多是看短板以及綜合素質(zhì)。

其次，樓市不會(huì)再有普漲普跌，分化持續(xù)存在。

就像開年后的這段時(shí)間，市場(chǎng)真變熱了，成交數(shù)據(jù)確實(shí)有所改善，但不妨礙個(gè)別樓盤還是賣不動(dòng)，依然要降價(jià)。

而且分化的顆粒度，一定會(huì)細(xì)致到個(gè)盤和戶型。同一時(shí)期、同一條街上的兩個(gè)樓盤，銷售表現(xiàn)以及價(jià)格變化可以大相徑庭。

就像上面三個(gè)項(xiàng)目，價(jià)格都腰斬了，市場(chǎng)反饋還是有區(qū)別的。

最后一點(diǎn)，買房別只看價(jià)格，要看價(jià)值。

世界上的任何商品，都不會(huì)無緣無故漲價(jià)或降價(jià)。價(jià)格，往往是價(jià)值的體現(xiàn)。

因此，購房者真正要思考的，不是這套房子貴不貴，而是它的價(jià)格能否匹配它的價(jià)值。

就像以上三個(gè)樓盤，降價(jià)這么多，能買嗎？

當(dāng)然可以。

畢竟，價(jià)格水分已經(jīng)擠出來了，定價(jià)回歸理性。這個(gè)時(shí)候看房和做判斷，買家能看得更清晰。

唯一一點(diǎn)，就是你得明白：

要低價(jià)格，就得接受相對(duì)的缺陷。如果這些短板，并不是你在意的點(diǎn)，那又有何不為~

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