浙江
張壹杰律師，北京觀韜（溫州）律師事務所執業律師
（2019）浙 0382 民初 10976 號案件實務拆解
我在代理這起典型裝修墜亡案時，全程圍繞物業安全管理邊界、施工現場安全義務、監護人過錯認定三大核心展開抗辯，最終為物業公司實現完全免責，這也是同類案件中極具參考價值的勝訴邏輯。
一、案件核心事實錨點（脫敏還原）
- 業主將房屋硬裝發包給某裝飾公司，鋁合金窗戶單獨委托個人承攬，擅自拆改陽臺封閉結構；
- 裝修期間陽臺窗框安裝但未裝玻璃，防護木條后期被拆除，現場存在重大安全隱患；
- 業主攜帶未滿 3 周歲幼童進入裝修工地，保姆與監護人均未盡到看管義務，幼童墜亡；
- 物業公司已簽署裝修告知、承諾、巡查等文件，事發區域為業主房屋專有部分。
本案爭議焦點直接決定責任劃分：
- 裝飾公司是否盡到現場安全管理義務？
- 窗戶承攬人是否需承擔防護缺失責任？
- 物業公司是否因裝修管理不到位承擔賠償責任？
- 監護人及保姆的過錯比例如何認定？
二、我方代理物業的勝訴策略（關鍵抗辯）
我在代理物業公司時，重點從管理范圍、義務履行、責任邊界三個維度構建證據鏈，直擊裁判核心：
- 鎖定專有部分與公共區域邊界
明確案涉陽臺、窗戶屬于業主房屋專有部分，不在物業服務合同約定的共用部位、公共秩序管理范圍內，物業無直接安全管護義務。
- 完整舉證已履行法定告知義務
提交《前期物業服務協議》《裝修承諾書》《裝修告知書》等全套文件，證明物業已書面告知裝修禁止行為與安全注意事項，已完成法定前置義務。
- 戳破巡查缺失的不利主張
針對原告提出的 “物業未巡查、未制止違規裝修”，結合證據與庭審質證，指出專有部分拆改不屬于物業強制制止范疇，且原告自身存在違規拆改、選任無資質承攬人的雙重過錯。
- 明確責任順位，切割關聯
提出幼童墜亡系監護人嚴重失職+保姆看管不力+現場施工方防護缺失共同導致，與物業服務無因果關系，且原告放棄追究保姆責任，應自行承擔對應比例后果。
三、法院核心裁判觀點
- 裝飾公司作為現場施工管理方，未勸阻未成年人進入工地，承擔10%責任；
- 窗戶承攬人拆除防護木條且未恢復，未盡安全防護義務，承擔20%責任；
- 物業公司已履行告知義務，事發區域為專有部分，不承擔任何賠償責任
- 監護人未盡看管義務、違規選任承攬人、擅自進入危險工地，自行承擔70%主要責任。
四、實務法律要點總結
- 房屋專有部分：業主室內裝修、拆改產生的安全風險，原則上由業主及施工方承擔，物業一般不擔責；
- 裝修安全義務：施工方必須持續保持現場防護，不得隨意拆除安全設施；
- 監護人責任：裝修工地屬于高危場所，攜帶無民事行為能力人進入，監護人將承擔主要過錯責任
- 物業免責關鍵：留存裝修告知、巡查記錄、協議簽署等證據，清晰界定管理邊界。
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