去年11月底，通州九棵樹(shù)6017號(hào)地塊上架，久違點(diǎn)燃了市場(chǎng)的激情。

作為北京城市副中心，通州近年來(lái)的拆改力度非常大，老城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地，在供地清單中可以說(shuō)非常罕見(jiàn)，而九棵樹(shù)地塊，就是其中之一。

加上不錯(cuò)的規(guī)劃指標(biāo)、相對(duì)成熟的生活配套，深深戳中了通州剛改家庭的需求痛點(diǎn)，讓九棵樹(shù)地塊在掛牌前，就收獲了一個(gè)共識(shí)：

閉眼搶。

果不其然，在預(yù)申請(qǐng)階段，地塊收獲了多家頭部房企關(guān)注。

只是，讓人沒(méi)想到，臨近預(yù)申請(qǐng)截止，這些房企卻突然集體“隱身”了。

有人說(shuō)，是因?yàn)榈貕K一項(xiàng)名為混凝土模塊化建筑的特殊工藝，勸退了一眾開(kāi)發(fā)商。

還有人猜測(cè)，是一些不可明說(shuō)的原因。

當(dāng)然不管是為啥，少了激烈的競(jìng)爭(zhēng)，給地塊帶來(lái)了又一個(gè)驚喜——最終，中海地產(chǎn)以12.48億元，接近底價(jià)的價(jià)格，拿下了九棵樹(shù)地塊，折合樓面價(jià)約：

2.29萬(wàn)元/㎡。

要知道，當(dāng)初“花語(yǔ)璟云”拿地時(shí)，215輪激烈競(jìng)價(jià)，樓面價(jià)直接干到了3.58萬(wàn)元/㎡。

同期周邊的招商“云璟攬閱”，拿地樓面價(jià)也逼近2.86萬(wàn)元/㎡。

2.29萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)，意味著九棵樹(shù)項(xiàng)目在后續(xù)定價(jià)上，有充足的操作空間。

帶著幾重驚喜，今年3月12日，九棵樹(shù)項(xiàng)目順利取證，項(xiàng)目案名為“中海玖樹(shù)滿和”，是中海新產(chǎn)品戰(zhàn)略發(fā)布后，首個(gè)在京“和”系產(chǎn)品。

本周，項(xiàng)目將正式開(kāi)盤(pán)。

從領(lǐng)證到開(kāi)盤(pán)，中間就隔了兩個(gè)星期，側(cè)面說(shuō)明玖樹(shù)滿和的認(rèn)籌情況超出預(yù)期。

據(jù)說(shuō)，這段時(shí)間，項(xiàng)目售樓處已經(jīng)被擠爆了。三十多個(gè)銷售，每人每天平均要接待三十組以上的客戶，算下來(lái)就是：

單日近千到訪。

通州上一個(gè)這么火的項(xiàng)目，還是超級(jí)紅盤(pán)“運(yùn)河玖院”。

玖樹(shù)滿和能收獲這么高的關(guān)注，除了上面講到的稀缺區(qū)位，離不開(kāi)中海在項(xiàng)目戶型上花的小心思。

總結(jié)下來(lái)三點(diǎn)：

小三居、高得房率、黑科技。

玖樹(shù)滿和主打四個(gè)面積段戶型：75㎡、89㎡、102㎡、121㎡，分別占比26.64%（154套）、27.68%（160套）、34.26%（198套）、11.42%（66套）。

也是目前通州唯一的高品質(zhì)小三居上車新盤(pán)，之前通州6、70㎡小戶型的新盤(pán)，主要是招商的兩個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)基本售罄。

項(xiàng)目樣板間已經(jīng)開(kāi)放，整體格局看下來(lái)是有巧思的。

比如75㎡戶型，得房率約92%，相比朝棠攬閱，多了小6㎡。

廚房空間比較獨(dú)立，小戶型其實(shí)對(duì)獨(dú)立廚房的要求更高，在此之前，大部分項(xiàng)目為了彌補(bǔ)空間感等原因，都會(huì)選擇做開(kāi)放式。

同時(shí)，廚房還上了智能燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)，漏氣窗戶會(huì)自動(dòng)打開(kāi)，北京很多豪宅項(xiàng)目才有這個(gè)配置。

衛(wèi)浴做了三分離，還專門設(shè)置了一個(gè)獨(dú)立的家政間。這種設(shè)計(jì)在小戶型也是比較少見(jiàn)的。

而且因?yàn)轭A(yù)留了上下水，后期甚至可以改個(gè)廁所出來(lái)，相當(dāng)于75㎡享受兩衛(wèi)配置。

南向送了差不多7米面寬的陽(yáng)臺(tái)，拉進(jìn)來(lái)以后客廳也不像其他小戶型那么局促，3.9米面寬，實(shí)際使用面積16㎡左右。

樣板間里，中海用了“去電視化”的設(shè)計(jì)，我個(gè)人是比較喜歡的，另外現(xiàn)在年輕人看電視的也少了，把客廳變成活動(dòng)空間，符合趨勢(shì)。

主臥把陽(yáng)臺(tái)包進(jìn)來(lái)以后，面積將近12㎡，不算小。

其他戶型的得房率上，89㎡三居為94%，102㎡三居為88%，120㎡四居為99%。

綜合來(lái)看，75㎡戶型和121㎡戶型素質(zhì)是比較突出的，121㎡戶型四個(gè)面寬都做到了3米以上，沒(méi)有空間浪費(fèi)，唯一的遺憾是邊戶沒(méi)上270°窗。

而102㎡的三居，對(duì)比朝棠攬閱優(yōu)勢(shì)不算大。

公區(qū)規(guī)劃上，景觀大門、下沉庭院、鄰里中心、風(fēng)雨連廊等，能上的都上了，對(duì)于通州剛改項(xiàng)目而言，很多都是第一次。

總的來(lái)說(shuō)，中海這次確實(shí)有把項(xiàng)目打造為標(biāo)桿的意思。這一點(diǎn)，從先后搞了3版規(guī)劃圖也能看出。

另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，除了戶型小區(qū)的設(shè)計(jì)打造，還有一點(diǎn)是比較關(guān)心的，也就是飛機(jī)航道的噪音問(wèn)題。

這事兒找了專業(yè)的機(jī)構(gòu)咨詢，先說(shuō)結(jié)論：

影響必定存在，但不是不可控。

玖樹(shù)滿和距離首都機(jī)場(chǎng)約20公里，飛機(jī)起落噪音影響最大的，是以跑道為中心的一個(gè)橢圓形，5公里范圍最明顯，最大到13公里左右。

項(xiàng)目來(lái)自飛起航行的噪音，預(yù)計(jì)在60分貝以下，約等于人面對(duì)面輕聲交流，或者正常辦公室環(huán)境音。

從級(jí)別上說(shuō)，并沒(méi)有傳言中那么夸張。

當(dāng)然，如果飛機(jī)班次非常密集，就相當(dāng)于一直有人在你耳邊說(shuō)悄悄話，你肯定也受不了，這就考驗(yàn)項(xiàng)目隔音方面的考量了。

目前，四代住宅普遍玻璃是三玻雙中空l(shuí)ow-e玻璃，基本上可以隔絕這種級(jí)別的噪音，也就是說(shuō)，窗戶一關(guān)，基本上就沒(méi)啥影響了。

如果你非常在意這方面的影響，選房時(shí)就得注意，盡量選擇小區(qū)中間位置的中層。

最后就是價(jià)格問(wèn)題。

從已經(jīng)公布的一房一價(jià)表看，定價(jià)其實(shí)不算便宜，比如75㎡戶型，在5.3萬(wàn)元/㎡-5.8萬(wàn)元/㎡之間，個(gè)別房間甚至5.9萬(wàn)元/㎡。

雖然開(kāi)盤(pán)大概率不會(huì)是這個(gè)價(jià)，但也能看出中海的定價(jià)策略，不算激進(jìn)。

從通州的幾個(gè)新盤(pán)來(lái)看，云璟攬閱網(wǎng)簽均價(jià)在5.6萬(wàn)元左右，朝棠攬閱5.8萬(wàn)元，花溪云錦5.4萬(wàn)元，花語(yǔ)璟云5.6萬(wàn)元，運(yùn)河玖院最貴，賣到了6.1萬(wàn)元。

市場(chǎng)猜測(cè)，玖樹(shù)滿和會(huì)賣到5.5萬(wàn)元/左右，個(gè)別戶型可能4字頭就能拿下。

猜測(cè)歸猜測(cè)，具體怎么賣，可能還得看玖樹(shù)滿和現(xiàn)階段，在公司內(nèi)部扮演什么樣的角色。

中海在北京的業(yè)績(jī)，其實(shí)是由兩家平臺(tái)公司撐起來(lái)的，一個(gè)是中海北京公司，另一個(gè)則是中海新城公司。

長(zhǎng)久以來(lái)，他們既是兄弟，又是對(duì)手。

玖樹(shù)滿和屬于中海北京，由公司總經(jīng)理倪健擔(dān)任項(xiàng)目總經(jīng)理。

去年，中海新城勢(shì)頭兇猛，靠著中海京華玖序的爆火，對(duì)中海北京實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)反超，其在集團(tuán)內(nèi)的地位，也一路水漲船高。

今年，中海新城的女總經(jīng)理張欣還多了個(gè)新頭銜——中海發(fā)展投拓總監(jiān)。

在這種情況下，中海北京公司對(duì)業(yè)績(jī)的需求是明牌的。

作為中海通州獨(dú)立操盤(pán)第一個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也是中海在京首個(gè)“和”系產(chǎn)品，是打響頭炮，還是實(shí)打?qū)嵶隼麧?rùn)？

這是一道選擇題。

答案，或許不久后就會(huì)揭曉。