樓市走到今天，很多人心里都懸著同一個(gè)問題：房?jī)r(jià)到底還會(huì)不會(huì)跌？還能不能跌？

從2021年市場(chǎng)高位回落至今，整整四年深度調(diào)整，有人盼著再跌一點(diǎn)好上車，有人守著房產(chǎn)怕資產(chǎn)縮水。爭(zhēng)議從未停歇，但真正能定調(diào)的，從來不是市場(chǎng)情緒，也不是個(gè)體預(yù)判，而是頂層設(shè)計(jì)的方向。

2026年作為“十五五”開局之年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、政府工作報(bào)告、“十五五”規(guī)劃綱要接連定調(diào)，一句話清晰有力：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

沒有喊口號(hào)，沒有模棱兩可，而是用一整套可落地、可執(zhí)行、可考核的政策體系，明確了未來數(shù)年房地產(chǎn)的治理邏輯。

一句話總結(jié)：不是不讓房?jī)r(jià)跌，是不能再無序下跌；不是要重啟大漲，是要穩(wěn)住預(yù)期、守住底線、重構(gòu)模式。

從今天起，房地產(chǎn)不再是“野蠻生長(zhǎng)”，也不是“被動(dòng)出清”，而是按照國(guó)家劃定的路線，全面轉(zhuǎn)向平穩(wěn)健康、高質(zhì)量發(fā)展的新軌道。

一、四年調(diào)整：數(shù)據(jù)很冰冷，感受更真實(shí)

中指研究院百城價(jià)格指數(shù)顯示，2021年12月全國(guó)百城二手住宅均價(jià)15999元/平方米，站上階段性高點(diǎn)；到2025年12月，這一數(shù)字回落至13016元/平方米，四年累計(jì)跌幅近19%。

均價(jià)只是表象，真實(shí)市場(chǎng)遠(yuǎn)比數(shù)字殘酷。

北方某省會(huì)城市，2021年高峰期單價(jià)1.8萬的次新小區(qū)，2025年底同戶型掛牌價(jià)僅9000元出頭，近乎腰斬；長(zhǎng)三角某強(qiáng)三線，核心板塊高層房源四年跌幅普遍在30%-40%，降價(jià)百萬仍難成交的房源比比皆是。三四線城市更普遍，高位入手的業(yè)主，賬面浮虧幾十萬已成常態(tài)。

一邊是沒買房的人覺得“還不夠低”，收入不穩(wěn)、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，不敢輕易背負(fù)大額房貸；另一邊是已購(gòu)房群體心如刀絞，首付虧光、月供照還，家庭資產(chǎn)大幅縮水。

一位山東業(yè)主坦言，2021年高點(diǎn)入手一套120㎡房源，總價(jià)168萬，貸款110萬。如今同小區(qū)成交價(jià)僅95萬，房子市值低于貸款余額，徹底陷入“負(fù)資產(chǎn)”困境。想賣賣不掉，想停停不起，每天睜眼就是負(fù)債壓力。

這就是當(dāng)下樓市最真實(shí)的撕裂：有人盼跌，有人怕跌；有人觀望，有人套牢。

但個(gè)體情緒再?gòu)?qiáng)烈，也左右不了大勢(shì)?；赝^去二十年，房地產(chǎn)每一輪大周期，起決定作用的始終是政策。

2008年應(yīng)對(duì)危機(jī)、2014年去庫(kù)存、2016年因城施策、2021年防過熱，每一次轉(zhuǎn)向都深刻改變市場(chǎng)走向。如今，新一輪定調(diào)已經(jīng)到來，而且比以往任何時(shí)候都更系統(tǒng)、更堅(jiān)定。

二、國(guó)家一錘定音：2026年起，樓市全面“穩(wěn)”字當(dāng)頭

2025年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2026年政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)這一定位，并作出細(xì)化部署。

“十五五”規(guī)劃綱要第十二篇第四十四章第二節(jié)，整章圍繞“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”展開，從供給、保障、金融、風(fēng)險(xiǎn)、模式五大維度搭建框架，這是此前從未有過的全方位表述。

三重頂層文件連續(xù)定調(diào)，釋放信號(hào)極其明確：

房地產(chǎn)不能再跌，也跌不起了；穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)財(cái)富，是接下來的核心任務(wù)。

具體怎么干？國(guó)家已經(jīng)給出完整路線圖，六大方向?qū)訉舆f進(jìn)，覆蓋供需、金融、保障、風(fēng)險(xiǎn)、品質(zhì)、模式，每一條都有政策、有數(shù)據(jù)、有案例。

（一）因城施策：控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給

核心邏輯：人地錢掛鉤，供給跟著需求走，不搞大水漫灌，不做無效建設(shè)。

1. 精準(zhǔn)控供，土地向人口流入城市傾斜

自然資源部明確，住房過剩城市嚴(yán)控新增房地產(chǎn)用地，原則上不再新增宅地供應(yīng)；人口持續(xù)流入的一線及強(qiáng)二線城市，適度合理供地，避免供需失衡。

以鄭州、石家莊等庫(kù)存偏高城市為例，2025年住宅用地供應(yīng)同比縮減超40%；上海、杭州、成都等人口凈流入城市，保持穩(wěn)定供地節(jié)奏，同時(shí)提高保障性住房比例。

政策重心從“新建擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量盤活”，大力推進(jìn)城市更新、城中村改造，以原拆原建、自主更新為主，不盲目擴(kuò)大房屋總量。

2. 多渠道去庫(kù)存，收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)保障房成主流

化解庫(kù)存不再靠刺激購(gòu)房，而是政府與市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，把滯銷房源轉(zhuǎn)化為民生資源。

浙江、四川、山東、湖南等地已發(fā)行專項(xiàng)債超43億元，批量收購(gòu)商品房作為保障房、人才房、安置房；大連明確計(jì)劃收購(gòu)1000套存量房源，上海、北京探索收購(gòu)二手房用作保障性租賃住房。

同時(shí)推行貨幣化安置、賣舊買新置換補(bǔ)貼、企事業(yè)單位批量團(tuán)購(gòu)閑置房源等組合拳，既幫房企回籠資金，也補(bǔ)齊保障房短板，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)與民生雙贏。

3. 優(yōu)供給，從“有房住”到“住好房”

全面落實(shí)“五好房子”標(biāo)準(zhǔn)：好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造、好運(yùn)維，打造安全、綠色、智慧、舒適的居住產(chǎn)品。

新建項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，強(qiáng)化抗震、消防、耐久性能；老舊小區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)預(yù)制板房、C/D級(jí)危房加固改造。配套同步升級(jí)，完整社區(qū)、適老化改造、口袋公園、物業(yè)服務(wù)提質(zhì)全面鋪開，讓存量房也能提升價(jià)值。

（二）公積金大改革：?jiǎn)拘?0萬億沉睡資金，惠及億萬家庭

2025年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議近十年首次單獨(dú)提及“深化住房公積金制度改革”，《人民日?qǐng)?bào)》專題解讀，一場(chǎng)涉及1.7億繳存人、10.9萬億資金的系統(tǒng)性改革全面啟動(dòng)。

核心方向：

- 擴(kuò)面：將靈活就業(yè)人員、新市民、青年人納入體系，實(shí)現(xiàn)應(yīng)繳盡繳

- 提額：成都、武漢、合肥等數(shù)十城上調(diào)貸款額度，最高雙職工達(dá)120萬

- 松限：取消異地戶籍限制、打通異地商轉(zhuǎn)公、降低首付比例

- 盤活：支持公積金參與保障房建設(shè)、老舊小區(qū)改造，提高資金使用效率

過去公積金“繳存容易使用難”，改革后真正成為普惠金融工具，既降低購(gòu)房成本，也為市場(chǎng)注入穩(wěn)定購(gòu)買力，成為穩(wěn)樓市的重要抓手。

（三）保障房提質(zhì)擴(kuò)容，危舊房改造提速破局

堅(jiān)持“以需定供”，重點(diǎn)保障新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人群。

1. 多渠道籌房源，收購(gòu)存量成主流模式

各地通過專項(xiàng)債收購(gòu)商品房、二手房補(bǔ)充保障房供給，北京、上海要求共有產(chǎn)權(quán)房達(dá)到綠色二星標(biāo)準(zhǔn)，同步提升品質(zhì)，避免“保障房=低品質(zhì)”的舊模式。

2. 危舊房改造突破共識(shí)難題

針對(duì)D級(jí)危房以拆除重建為主，C級(jí)危房以加固改建為主，推廣武漢、大連“原拆原建、自主更新”模式。

針對(duì)業(yè)主意見難統(tǒng)一的痛點(diǎn)，推行宜昌“居民聯(lián)合社共議共建”機(jī)制，政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、居民主體，降低一致同意門檻。資金實(shí)行“居民出一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)、企業(yè)讓一點(diǎn)”，適度放寬容積率、高度、日照等規(guī)劃條件，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡，讓老舊小區(qū)真正改得動(dòng)、改得好。

（四）全面推進(jìn)“好房子”建設(shè)：不缺房子，只缺好房子

當(dāng)前城鎮(zhèn)住房戶均超1.1套，總量基本平衡，但高品質(zhì)住宅占比偏低?！笆逦濉卑选昂梅孔印鄙仙秊樾袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)，分為三類推進(jìn)：

- 商品房：提升舒適度、耐久性、智能化，推行更長(zhǎng)質(zhì)保、更好物業(yè)

- 保障房：高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“面積不大功能全、成本不高品質(zhì)好”

- 老舊住房：通過更新改造、加固提質(zhì)、配套升級(jí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值修復(fù)

住建部測(cè)算，“好房子”建設(shè)帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模超萬億，既穩(wěn)投資，又提品質(zhì)，更能激活改善型需求，成為樓市長(zhǎng)期企穩(wěn)的重要支撐。

（五）保交房白名單長(zhǎng)效化，7萬億資金筑牢信心底線

截至2025年底，房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單貸款規(guī)模突破7萬億元，支持近2000萬套住房建設(shè)交付，全國(guó)保交房任務(wù)基本完成。

白名單制度實(shí)現(xiàn)三個(gè)關(guān)鍵作用：

- 封閉運(yùn)行，資金直達(dá)項(xiàng)目，杜絕挪用

- 隔離房企整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保項(xiàng)目不保企業(yè)

- 恢復(fù)購(gòu)房信心，修復(fù)行業(yè)融資生態(tài)

從“應(yīng)急保交付”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)效防風(fēng)險(xiǎn)”，白名單成為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的壓艙石，讓購(gòu)房者敢買房、能收房，從根源上修復(fù)市場(chǎng)信用。

（六）深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式

從“有序搭建”升級(jí)為“深入推進(jìn)”，標(biāo)志新模式進(jìn)入落地加速期。

核心內(nèi)容包括：

- 完善現(xiàn)房銷售制度，逐步降低預(yù)售依賴

- 健全“人房地錢”聯(lián)動(dòng)機(jī)制

- 加強(qiáng)初婚、初育、多子女家庭住房支持，金融稅費(fèi)政策同步跟進(jìn)

- 構(gòu)建租購(gòu)并舉、多主體供給、多渠道保障的住房體系

政策首次從“收入分層”轉(zhuǎn)向“家庭生命周期”保障，與人口政策深度綁定，體現(xiàn)更普惠、更長(zhǎng)期的治理思路。

三、為什么必須穩(wěn)？75%財(cái)富在房產(chǎn)，跌不起也不能跌

原住建部副部長(zhǎng)仇保興曾公開指出：

我國(guó)居民財(cái)富約75%配置在房產(chǎn)上，美國(guó)僅28%左右。

這意味著，房?jī)r(jià)無序下跌，不是簡(jiǎn)單的資產(chǎn)縮水，而是億萬家庭財(cái)富蒸發(fā)，直接沖擊消費(fèi)、信貸、民生與社會(huì)穩(wěn)定。

一個(gè)普通家庭，掏空三代積蓄、背負(fù)三十年房貸，房產(chǎn)就是家庭最大資產(chǎn)。一旦房?jī)r(jià)暴跌，千萬身家瞬間變負(fù)資產(chǎn)，斷供風(fēng)險(xiǎn)上升，銀行不良率攀升，消費(fèi)全面收縮，經(jīng)濟(jì)循環(huán)受阻。

《求是》雜志2026年兩次發(fā)文強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)是居民重要財(cái)富載體，穩(wěn)樓市就是穩(wěn)財(cái)富、穩(wěn)民生、穩(wěn)大局。

這不是在救樓市，而是在守底線、保民生、穩(wěn)預(yù)期。

進(jìn)入2026年，北上廣深及強(qiáng)二線城市二手房成交量明顯回升，上海單周網(wǎng)簽突破7000套，北京3月二手成交超1.2萬套，市場(chǎng)出現(xiàn)久違的“小陽春”。

政策底已經(jīng)明確，市場(chǎng)底逐步確認(rèn)，最艱難的時(shí)刻正在過去。

四、寫在最后

過去四年樓市深度調(diào)整，擠出了泡沫，也讓更多普通人有了上車機(jī)會(huì)。

如今國(guó)家一錘定音，核心不是拉漲房?jī)r(jià)，而是穩(wěn)住預(yù)期、守住財(cái)富、護(hù)住民生。

房地產(chǎn)早已告別野蠻生長(zhǎng)，也不會(huì)再無序下跌。

未來，市場(chǎng)會(huì)更平穩(wěn)、產(chǎn)品會(huì)更優(yōu)質(zhì)、保障會(huì)更完善，房子真正回歸居住本身。

對(duì)普通人來說，無論你有沒有房子，都無需焦慮。

一個(gè)更健康、更長(zhǎng)久的房地產(chǎn)時(shí)代，已經(jīng)開始。