上海
最近這個樓市，相當的熱鬧。
就春節過后，小陽春的過程中，這個熱鬧程度讓我想起了 2023 年的二月下旬到三月份。
但那個時候的宏觀背景跟現在不一樣。
在2022 年疫情比較嚴重限制行動，2023 年初疫情防控就解除了，于是受到抑制的購房需求集中在小陽春釋放了。
而當前的情境，買房賣房都是自由的。
所以今年小陽春的較高活躍度，我感覺這個勢頭要好于 2023 年的三月份。
但也有很多的朋友和機構，包括投行，大部分人都認為春季反彈很正常，但小陽春過后，又比如說到了四五月份，樓市會重新回落。
我們回顧一下 2025 年、2024 年、2023 年，甚至是 2022 年的局部地區，都是小陽春沖高一下，然后就回落了。
交易量重新萎縮，房價繼續下跌。
經過四年的重復的市場教育，人們就形成了心理慣性了。
但很多人已經不記得了，在樓市繁榮期的時候，比如說 2021 年、2020 年、2018 年、2017 年、2016 年，甚至是 2015 年，每一次小陽春過后，樓市繼續上漲，尤其是房價漲幅進一步擴大。
也有些年份，四月份、五月份交易量可能會比三月份回落一點，但是回落的幅度比較小，并不影響市場的景氣度。
所以當前認為這次小陽春過后，依然會出現大幅的回落，這就是一個非常典型的慣性思維。
老楊也會受這種慣性思維的影響。
但是老楊同時還在監測著一些更加深度的數據，而且通過模型來綜合研判房地產市場的走勢。
對于今年小陽春結束之后的這個走勢，我認為依然會像過去幾年一樣出現回落，但是回落的幅度很可能會小于 2025、2024 和 2023 這三年的小陽春之后的回落幅度。
市場的重心，也就是我一直說的房地產市場的景氣度，會在這樣震蕩過程中，重心會慢慢上移。
之所以有這樣一個判斷，是因為一個無形力量，就是我們看見摸不著的一個力量，在慢慢對于樓市形成一個托底的作用。
這里我們來看一張圖，這是全國房地產市場能量守恒指數。
老楊在 2013 年的時候，通過寫書第一次提出了全國的房地產市場短周期理論，房地產市場存在著非常鮮明的周期性波動的規律，就像海浪一樣，起起伏伏。
如果我們不是看近期的幾個月，未來的一兩年，而是看十年二十年房地產市場的漲跌，它會圍繞著一個市場重心在進行上下波動，就像商品的價格圍繞著商品的價值進行波動一樣。
漲多了會有房價泡沫，跌多了就會存在著房產低估。
所以長期來看房地產市場，它的漲跌的能量總體來看具有守恒的原理。
通過模型來觀察和測量這個能量的變化，進而來預測市場走勢。
能量守恒指數最高的時候，是在 2016 年的一季度，但這并不是指代這個時點全國樓市最熱、最繁榮，而是意味著此時支撐樓市上漲的能量處于最強狀態。
2016年9月底，住建部開會，16個城市被認為樓市過熱，之后陸續出臺調控政策，甚至有些熱門一年出幾次新政。
但即便如此，也未能抑制房價上漲，直至2018年四季度，部分城市開始降溫了，2021年下半年幾乎所有城市房價進入下跌通道（除了京滬杭等個別城市）。
過去多年，房地產市場能量守恒指數的最低位，出現在2022 年到 2023 年的上半年，是一個扁平的底部。
這一時期，抑制樓市的能量達到最大值！也可以說樓市充滿著負能量，房價想要上漲幾乎不可能！樓市身上壓著泰山呢，無力抬頭。
2023 年下半年開始，樓市的負能量逐步走弱。
直到最新的今年的二月份，負能量接近于零了。
預計再過幾個月，能量守恒指數就會翻紅了！
能量守恒指數翻紅，也就意味著推動樓市上行的能量積聚到一定程度，出現拐點。
我們之前回顧了 2023、2024、2025 年，小陽春之后都是樓市大幅的回落。
而那個時候樓市的能量守恒指數都是負值，2023 年小陽春后樓市回落幅度最大，是因為當時的樓市負能量是滿滿的。
今年樓市小陽春之后，我預計還會回落，但未來幾個月能量守恒指數很有可能會接近于零軸，甚至是會翻紅。
這樣樓市沖高回落之后，具有一定的托底的力量。
再講一句大白話就是，經過過去幾年，樓市持續的下跌已經跌到位了，想跌也跌不動了。
但并不是說全國房價都跌不動了，這里是指數房地產市場景氣度，比如今年2月的值為-126，處于過冷區間，也即還處于嚴冬之中。
預計三月市場景氣度將明顯回落，即便是四五月有所回落，但也將高于今年一二月的水平，大概率也會高于去年下半年的水平。
到了 2027 年，小陽春沖高之后，預計市場回落的幅度會更小。
到那個時候，全國很多城市的房價可能就真的跌不動了。
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