浙江
張壹杰律師，北京觀韜（溫州）律師事務所執業律師
(2020) 浙 0326 民初 5343 號
作為常年處理物業服務合同、商事合同糾紛的律師，我在代理小區設施維修、電梯維保欠款案件時發現，物業公司以自己名義簽訂維保合同、但實際由業委會承擔費用的爭議，已經成為高發的合同糾紛類型。很多電梯公司、維保企業拿著合同找物業要錢，卻屢屢敗訴，核心就是沒搞懂 “委托代理” 與 “合同相對性” 的邊界。
這起案件是我親自代理的典型判例，法院最終采納了我方全部代理觀點。
一、案件事實
電梯維保公司與物業公司簽訂《電梯日常維護保養合同》，約定清包模式（只提供勞務，不提供零部件）。
- 物業公司與小區業委會簽有物業服務合同，約定共用設施大中修費用由專項維修資金承擔。
- 維保期間實際產生大額電梯維修及配件費，業委會負責人已簽字確認對賬金額。
- 維保公司起訴要求物業公司與業委會共同支付21萬余元欠款，物業公司被列為共同被告。
本案核心爭議焦點只有一個：
物業公司以自己名義簽維保合同，是否要承擔電梯維修配件費的付款義務？
二、我方律師實戰策略（勝訴關鍵）
代理本案后，我沒有陷入 “是否欠付費用”的事實糾纏，而是直接從法律關系定性+ 代理權限+ 合同約定三層邏輯突破：
- 鎖定合同性質，切割責任范圍
我當庭提交并強調案涉維保合同明確為清包勞務，僅約定日常保養，不含零部件更換與維修，物業公司已足額付清保養費，無合同付款義務。
- 適用委托代理規則，直擊法律要害
依據《民法典》，我提出關鍵觀點：物業公司是受業委會委托管理小區，維保公司明知物業與業委會的代理關系，合同直接約束業委會與維保公司，物業并非責任主體。
- 錨定費用來源，強化免責依據
提交業委會與物業的服務合同，證明共用設施大中修費用由小區專項維修資金承擔，物業無墊付義務，此前已付費用也來自維修資金，進一步佐證責任主體是業委會。
三、法院司法觀點總結（同類案件裁判標準）
本案法院完全采納我方意見，形成三條可直接套用的裁判規則：
- 維保合同性質定責任：清包勞務僅對應保養費，維修配件費不屬于合同約定付款范圍。
- 委托代理直接約束委托人：物業受業委會委托簽合同，第三方明知代理關系的，由業委會承擔付款責任
- 專項維修資金用途法定：小區共用設施大中修費用，依法由專項維修資金支出，物業不承擔共同付款義務。
最終判決：僅業委會承擔付款責任，物業公司完全免責。
四、實務風險提示（企業必看）
- 電梯維保、設備維修企業簽合同前，務必查清簽約方是物業還是業委會、是否存在委托關系
- 合同必須明確：勞務清包大包、是否含配件費、維修費由誰承擔、付款主體與資金來源
- 對賬、驗收文件盡量讓實際責任主體（業委會）簽字確認，避免僅與物業對接導致回款無門。
這類案件看似簡單，卻極易踩坑。如果你遇到物業服務合同糾紛、電梯維修費追討、合同主體責任認定、合同違約維權等問題，一定要先厘清法律關系再起訴，避免告錯主體、白白浪費訴訟成本。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
