高位時(shí)總價(jià)187萬(wàn)的房子，如今只賣75萬(wàn)？

雖然降價(jià)跑量早已不是新鮮事兒，但最近南京人還是被江寧正方新城山語(yǔ)春風(fēng)打4折的消息震驚了。

畢竟，這一次山語(yǔ)春風(fēng)并不是“孤軍奮斗”，“鄰居”聯(lián)發(fā)云啟也入局降價(jià)，97㎡精裝現(xiàn)房只要85萬(wàn)。

入市5年多還沒賣完，均價(jià)從高峰時(shí)的兩萬(wàn)多，降到現(xiàn)在的八千多。新盤組團(tuán)打折的背后，投射了正方新城怎樣的困境？

01

山語(yǔ)春風(fēng)和聯(lián)發(fā)云啟，與銀城藍(lán)溪郡、榮盛雋峰等一道，位于江寧正方新城的銀杏湖大道一帶。

拿地和入市節(jié)點(diǎn)上，聯(lián)發(fā)云啟更早些，2019年8月溢價(jià)拿地，2020年10月首開，主打98-125㎡的剛改戶型，銷許均價(jià)2.3萬(wàn)/㎡。

小區(qū)于2022年底完成首批次交付，公建化立面、公區(qū)超40%綠地率、全系三房+雙衛(wèi)的設(shè)計(jì)等，在當(dāng)時(shí)還算可圈可點(diǎn)。

山語(yǔ)春風(fēng)的拿地時(shí)間是2020年7月，同樣溢價(jià)成交，拿地方是中交和路勁。毛坯限價(jià)+升級(jí)裝修包，年代感滿滿。

項(xiàng)目主打79-129㎡戶型，面積跨度更大，2021年3月首開，全裝修均價(jià)約2.1萬(wàn)/㎡，另有1800元/㎡升級(jí)包。

雖然首開晚了半年，但山語(yǔ)春風(fēng)與聯(lián)發(fā)云啟的首批次交付節(jié)點(diǎn)差不多。

實(shí)際上，這并不是正方新城的新盤第一次降價(jià)，拿山語(yǔ)春風(fēng)舉例。

這個(gè)樓盤體量很大，入市5年，1800多套房還有260多套房沒賣。加上開發(fā)商路勁暴雷，早兩年就開啟了以價(jià)換量模式。

去年10月，項(xiàng)目79㎡含升級(jí)包的房源總價(jià)降到76萬(wàn)，相當(dāng)于正價(jià)的4.2折，引發(fā)買房人唏噓。

如今，山語(yǔ)春風(fēng)89㎡戶型總價(jià)僅75萬(wàn)起，如果這是基礎(chǔ)裝修的總價(jià)，相當(dāng)于正價(jià)打了4折。晚幾年買房，怒省一百多萬(wàn)！

02

房?jī)r(jià)“打骨折”，效果怎么樣？

南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析中心統(tǒng)計(jì)了今年前兩個(gè)月的新房成交數(shù)據(jù)，正方新城，上榜南京新房成交主力片區(qū)榜單。

延續(xù)到最近的成交數(shù)據(jù)，聯(lián)發(fā)云啟格外出圈。

據(jù)聯(lián)發(fā)集團(tuán)公布的海報(bào)，3月的前20天，聯(lián)發(fā)云啟成交了94套，拿下南京新盤成交套數(shù)、面積雙TOP1。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至27日，3月份聯(lián)發(fā)云啟已去化156套，刨去嘉和華府、熙元府、綠洲云湖十里院的車位數(shù)據(jù)，仍然領(lǐng)跑全市。

03

一邊是打折帶來的復(fù)雜市場(chǎng)情緒，一邊是飄紅的銷售業(yè)績(jī)，正方新城，渲染著南京剛需板塊的割裂感。

關(guān)于山語(yǔ)春風(fēng)、聯(lián)發(fā)云啟的組團(tuán)打折，銳評(píng)君有幾點(diǎn)感受要說。

第一，行業(yè)洗牌還在持續(xù)，南京樓市分化格局徹底形成。

復(fù)盤這兩年的成交數(shù)據(jù)，無論是新房還是二手房，正形成清晰的走向：改善買家在核心板塊買好房子，撐起價(jià)格天花板；剛需群體被擠壓到遠(yuǎn)郊板塊，以高性價(jià)比的價(jià)格上車。

聚焦剛需需求，為什么一打折，聯(lián)發(fā)云啟就能賣成南京新房套數(shù)銷冠？

很顯然，直接因素是國(guó)企+實(shí)景現(xiàn)房+超低總價(jià)等共同作用，促使買房人果斷出手。

更深層次的原因是，南京的小戶型供應(yīng)越來越少，供應(yīng)斷檔與可觀需求形成沖突。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示：2025全年，南京90㎡以下小戶型供應(yīng)了2729套，今年1-3月卻驟降到72套。

但錨定低總價(jià)新房的改善需求仍然可觀，即便正方新城配套有待完善，可新房?jī)r(jià)格降出幸福感，驅(qū)使對(duì)應(yīng)客群上車。

第二，好房子正當(dāng)時(shí)，過時(shí)的房子難免面對(duì)價(jià)格出清的殘酷現(xiàn)實(shí)。

去年起，好房子被提及的頻率越來越高，相應(yīng)的，南京的迭代四代宅在多板塊開花，實(shí)現(xiàn)熱銷。

在好房子的實(shí)得率超100%、科技系統(tǒng)、全齡會(huì)所等關(guān)鍵詞前，早幾年的傳統(tǒng)三代宅難免過時(shí)。基于此，正方新城新房組團(tuán)打4折，是價(jià)格出清、價(jià)值重構(gòu)的必然。

這同樣，也是開發(fā)商降低自身預(yù)期，用更加貼近市場(chǎng)的定價(jià)，去對(duì)沖來自二手房市場(chǎng)的沖擊。

當(dāng)然，正方新城并不是個(gè)例。此前銳評(píng)君關(guān)注報(bào)道的河西南深業(yè)南灣上府6.5折賣房，也是類似邏輯6.5折清盤？河西南深業(yè)現(xiàn)房，能買嗎？

第三，正方新城新盤集體降價(jià)，同樣受配套規(guī)劃與兌現(xiàn)的剪刀差影響。

正方新城向來是南京的剛需聚集地之一，不過，這里也形成了分化：

玖華府、綠城理想城所在的區(qū)域，近地鐵、砂之船等，配套相對(duì)完備；

可山語(yǔ)春風(fēng)、銀城藍(lán)溪郡等聚集的區(qū)域近江蘇軟件園，與地鐵的直線距離約3公里，公共交通出行難度較大，且大型商場(chǎng)、醫(yī)院等缺失，長(zhǎng)期以來無板塊能級(jí)和配套提升的利好刺激，房?jī)r(jià)也自然陷入惡性循環(huán)。

在銳評(píng)君看來，如今這里的新房打4折，本質(zhì)上是契合“配套等待期”而重新定價(jià)。

第四，低總價(jià)房源占據(jù)市場(chǎng)成交主流的當(dāng)下，跌出性價(jià)比的現(xiàn)房盤，在為高度適配的買房人發(fā)福利。

當(dāng)下，南京的新房和二手房成交，都呈現(xiàn)高端改善和剛性剛需兩頭熱的態(tài)勢(shì)。

雖然在地段、配套上不占優(yōu)勢(shì)，但山語(yǔ)春風(fēng)、聯(lián)發(fā)云啟總能以價(jià)格、景觀或是戶型等某個(gè)維度，精準(zhǔn)切中買房人的需求，聯(lián)發(fā)云啟能賣成南京套數(shù)銷冠自然也不奇怪了。

說到底，降價(jià)盤的本質(zhì)是用價(jià)格換安全墊。我們認(rèn)為，在江寧工作生活、預(yù)算格外有限、做好自住+長(zhǎng)期持有準(zhǔn)備的剛需買家而言，正方新城的打折新房，可以考慮入手。想投資，或單純被低總價(jià)吸引，則趁早打消念頭。