上海
近日，深圳市住房和建設局發布《深圳市住房保障署面向人才配售住房通告（住保售〔2026〕015號）》（以下簡稱為“通知”），向市場推出495套四房戶型人才房，項目是位于龍華核心區的安居華越龍苑，毛坯均價約3.96萬元/平方米，價格約為周邊新房市場價的6折左右。除了價格外，引起市場關注的還有認購門檻的降低，從原先從城市“高精尖“到包羅“中堅力量”的普通家庭，這一變化是否代表未來配售型保障房的趨勢？從項目本身情況來看，又有哪些看點，后面我們來分析。
圖片來源：深圳市住房和建設局
本次人才配售房的三大看點
第一、申購門檻大幅降低。申購家庭按人才層次分為六個隊列，首次新增的“第六隊列”即本科二孩家庭，只需滿足深圳戶口、無房、社保累計繳納3年以上即可申購四房，顯著降低人才配售房的門檻。這一調整意義深遠，將普通多孩白領家庭納入“高精尖“人才行列，既肯定了城市中堅力量的貢獻又對國家鼓勵生育政策的直接響應。
第二、稀缺四房集中放量。據統計，目前深圳可售人才房存量約2萬套，其中四房僅約1200套，占比僅約6%。此次華越龍苑項目一次性供應495套，相當于全市存量四房房源的近四成，堪稱“壓艙石”級別的放量。從戶型結構看，本次配售包含建筑面積約146-150平方米四房109套、約113-120平方米四房360套。對于多孩家庭而言，四房實現了“一步到位”的居住需求，避免了未來置換的折騰。
第三、十年后可轉紅本，按安居型商品房補差。通告明確規定“項目申購滿十年后可以取得完全產權，并且按照安居型商品房補繳差價“，安居型商品房一般為市場價的5折，人才房為市場價的6折，折算后需補繳房價的16.7%左右，明顯降低人才房的未來交易成本。
可以看出，本次人才配售房擴大申購群體、戶型稀缺、交易成本下降，理論上會大幅增加潛在購房人群基數，但按照深圳人才配售房的以往申購數據，效果如何不確定性仍較大。
本次人才配售房的三個潛在隱憂
第一、上一批次該項目認購滑鐵盧。首先，價格項目，安居華越龍苑毛坯均價為3.96萬元/平方米，如果按照目前周邊二手房的均價價格來折算，價格系數上漲至0.76，如果后期二手房價格繼續下跌，按照人才房的封閉管理，十年后價格優勢并不一定存在，這種擔憂直接體現在認購率上，去年安居華越龍苑共推出590套，但是僅認購108套，去化率為18%，可見市場反應冷淡。
第二、產品方面容積率超高。項目周邊配套堪稱“頂配”，緊鄰龍華超級商圈壹方天地，與深圳中學龍華學校僅一路之隔（直線距離約300米），周邊規劃有22/25/27號線三條地鐵及深大城際。但內部產品規劃有硬傷，安居華越龍苑容積率高達5.0，在深圳住宅項目中屬于較高水平，盡管綠化率達40%，但超高的建筑密度意味著樓間距狹窄、公共空間局促、電梯等待時間長等問題。人才對產品的容忍度決定這一批次的認購率；
第三、深圳人才房配售的集體遇冷。人才房的熱度下降并非個案，而是全市場的普遍現象。2025年1-11月深圳可售人才房累計配售超1.5萬套，平均去化率約21%，較2023年82%的去化率約下降61個百分點。除南山、光明核心區項目售罄外，龍崗、大鵬等偏遠區域及三房大戶型棄選率極高，整體去化率僅約43.6%。隨著市場供應增加和政策常態化，人才房已從“閉眼入”的稀缺資源，回歸到需要精挑細選的普通商品邏輯。
總體來看，本次通告既展現了深圳以真金白銀吸引人才、回應生育政策的誠意，保障房未來的價值坐標也從“留住頂尖人才”的競爭工具，回歸“讓奮斗者安居”的民生底色。從產品本身來看，也折射出人才房市場未來從“政策紅利”向“產品力競爭”轉型的必然趨勢，產品本身的居住品質、未來流通時的價格錨點，才是這場“長期持有”中更需要審慎掂量的變量。
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