北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

目前在北京西城展覽路片區(qū)有一套5層的一居室（僅此一套房子），兩個(gè)孩子已上學(xué)，工作穩(wěn)定。想咨詢(xún)下這個(gè)房子（目前市場(chǎng)價(jià)格380萬(wàn)左右，租金5500元左右，同小區(qū)二居室市場(chǎng)價(jià)格580萬(wàn)左右，租金8500元左右）如何處理？

三種方案：1）以租養(yǎng)租；2）置換為兩居室；3）賣(mài)掉持幣觀望。如何對(duì)比分析，來(lái)量化決策？主要擔(dān)心隨著北京孩子數(shù)量減少，這種一居室會(huì)比兩居室更加縮水。如果是同小區(qū)兩居室的話(huà)，是不是縮水程度會(huì)小一些？

A：

1、以租換租，一般都是用非學(xué)區(qū)房的租金去換，這樣能占學(xué)區(qū)房的便宜，按現(xiàn)在的行情至少25%，多了30%以上。比如在朝陽(yáng)有套小房子，價(jià)值300多萬(wàn)租金7000多，拿著這7000多在海淀能租到500萬(wàn)左右的房子，那就占便宜了唄。

但您這是要用學(xué)區(qū)房換租學(xué)區(qū)房，而且是一居換兩居，那至少是不占便宜，大概率吃點(diǎn)兒小虧。算算吧，5500=690，580/8500=682，數(shù)值基本一致，表面看從居住的性?xún)r(jià)比來(lái)說(shuō)差不多。

但實(shí)際上呢，一居室的租售比是必須低于兩居的，至少10%，所以您吃了10%的小虧。

2、這種置換也是同等性質(zhì)，溢價(jià)比例和風(fēng)險(xiǎn)都降了點(diǎn)兒但不多，居住角度也提升不多，所以?xún)?yōu)勢(shì)不大？對(duì)比多花的錢(qián)+稅費(fèi)，我認(rèn)為是至少不占便宜。

3、賣(mài)掉持幣觀望，不好說(shuō)。現(xiàn)在的行情是深圳+上海都明顯出現(xiàn)了小陽(yáng)春，北京也跟隨了。那此時(shí)賣(mài)房可以說(shuō)算合適，比去年能多賣(mài)點(diǎn)兒。但萬(wàn)一小陽(yáng)春持續(xù)呢？那就形成行情了，持幣的都會(huì)吃虧，不添錢(qián)的話(huà)是買(mǎi)不回現(xiàn)在的房子了。

所以這就是個(gè)賭，賭下半年房?jī)r(jià)回調(diào)繼續(xù)下跌。但一般不建議這么賭，因?yàn)槿绻蕹龑W(xué)區(qū)溢價(jià)的因素，那就算賭贏了也肯定占不到什么便宜，至少是不多。可萬(wàn)一輸了呢，那可就真輸了唄。也就是收益與產(chǎn)出不成正比，這種賭局不劃算。

4、一居比兩居更縮水，確實(shí)有這種可能。因?yàn)閺哪淖饨?房?jī)r(jià)就能看出，既然兩套房的租售比差不多，那就說(shuō)明一居室的溢價(jià)占比更高，風(fēng)險(xiǎn)也就更大唄。

另外一點(diǎn)，房子是用來(lái)住的，如果學(xué)區(qū)功能減弱，那人們就會(huì)更重視居住體驗(yàn)。而一居室的客群窄，只適合小家庭或單身的，價(jià)格走勢(shì)就有可能偏弱于客群更寬的兩居室。

5、總之我要建議的話(huà)是選第一個(gè)方案，以租換租，吃點(diǎn)兒小虧也不多。當(dāng)然如果能換成非學(xué)區(qū)房，那才是真正占便宜。

比如現(xiàn)在朝陽(yáng)有200萬(wàn)左右的小戶(hù)型能租4000多，兩套房380萬(wàn)也不難買(mǎi)到。但能收8000多的租金，正好換租一套兩居室。

但也多說(shuō)一句，這種租金高的大多都是保障房會(huì)安置房回遷房，品質(zhì)一般，價(jià)格走勢(shì)多數(shù)不太強(qiáng)，優(yōu)勢(shì)就是租金收益高。

僅供參考。

二

Q:

我在順義一家國(guó)企上班，住的是這邊的保障房，一年1萬(wàn)多的房租，離單位也比較近，能夠兼顧家庭。但我老公在海淀五棵松附近上班，他通勤時(shí)間比較長(zhǎng)。我們考慮這兩年買(mǎi)房，是在朝陽(yáng)居中買(mǎi)合適，還是在順義或者海淀買(mǎi)？家里有兩個(gè)孩子，老大九一將上小班，老二六個(gè)月，預(yù)算400萬(wàn)，請(qǐng)您給個(gè)建議。

A：

1、通勤只能看自己的感受，外人不好建議。不過(guò)常規(guī)建議是與其離倆人都遠(yuǎn)，最好離一個(gè)人近，別兩邊都辛苦，那樣不利于帶娃+顧家。

尤其是孩子上學(xué)后，接送+陪伴學(xué)習(xí)都挺耗費(fèi)時(shí)間精力的，最好有一個(gè)人能多付出一些。常規(guī)是離媽媽近最好，畢竟教育大多數(shù)都是母親為主，從來(lái)都是“岳母刺字”，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)老丈人動(dòng)手的。

2、另外海淀的房子都有學(xué)區(qū)溢價(jià)，所有普宅都算學(xué)區(qū)房。而且是總價(jià)越低，溢價(jià)的比例相對(duì)越高。

以400萬(wàn)來(lái)說(shuō)，其溢價(jià)至少在100萬(wàn)以上，高了能到150萬(wàn)左右呢。那居住的性?xún)r(jià)比就降低了，而且要承擔(dān)入學(xué)低谷期的保值風(fēng)險(xiǎn)。如果沒(méi)有政策支持，溢價(jià)比例至少不會(huì)漲，還很有可能受影響。

3、朝陽(yáng)也有學(xué)區(qū)房，但400萬(wàn)也不好買(mǎi)到溢價(jià)低的，基本跟東西海的平均值差不多。其中清朝學(xué)區(qū)的低一些，人朝和陳分的也降了點(diǎn)兒，可以看看。

4、順義的學(xué)區(qū)房不是太建議。不是說(shuō)學(xué)校不好，而是說(shuō)順義媽媽們對(duì)教育更熱衷，也敢投入，導(dǎo)致溢價(jià)比例高于東西海的平均值。那從居住的角度來(lái)說(shuō)就也不合適唄，看自家是否能接受吧？或者是算算賬，比如典型的建新南北區(qū)，比較一下租售比就知道溢價(jià)高低了。

5、其他的沒(méi)什么建議，您這問(wèn)題有點(diǎn)兒寬泛，還是先自家決定大致板塊吧，要不不好聊。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)：我在海淀世紀(jì)城有一套房，孩子今年上小學(xué)，大概率人大附小，可是學(xué)區(qū)初中不行。因?yàn)樵谝嗲f郊區(qū)還有一套房子，三套房只能五環(huán)外買(mǎi)，考慮上地學(xué)區(qū)，400-600預(yù)算只能考慮柳浪家園什么的。請(qǐng)教會(huì)不會(huì)被分出學(xué)區(qū)，這個(gè)決策不知道有沒(méi)有什么硬傷？

A：

1、您是京籍吧？那在五環(huán)內(nèi)可以購(gòu)買(mǎi)兩套的，二孩家庭甚至能買(mǎi)三套呢。而亦莊是在五環(huán)外，跟現(xiàn)有的限購(gòu)政策不沖突的。

2、上地學(xué)區(qū)買(mǎi)柳浪，這誰(shuí)敢保證學(xué)位啊，畢竟賣(mài)了那么多套房呢，誰(shuí)知道學(xué)位是否夠用啊？官方回應(yīng)就是“多校派位”，只能是看運(yùn)氣吧。

另外如果考慮柳浪只是為了占坑兒，那400萬(wàn)就足夠了。一是節(jié)省資金，二是降低溢價(jià)部分的保值風(fēng)險(xiǎn)，三是用完了學(xué)位相對(duì)好處理。常規(guī)建議是用完學(xué)位看行情，覺(jué)得不合適就索性賣(mài)掉，稅費(fèi)成本就相當(dāng)于學(xué)區(qū)房出現(xiàn)之前的擇校費(fèi)了。

3、決策沒(méi)什么硬傷，溢價(jià)什么的都是明擺著的，不算劣勢(shì)。如果有那就是上地太熱門(mén)了唄，誰(shuí)都知道資源好，所以家長(zhǎng)們都去搶?zhuān)蔷透∪绷藛h，每年都有買(mǎi)了房也沒(méi)如愿的。

4、總之這就是看運(yùn)氣了，沒(méi)人敢保證。買(mǎi)房的時(shí)候算算溢價(jià)，盡量買(mǎi)低點(diǎn)兒的就行。另外您家有五環(huán)內(nèi)的指標(biāo)，至少可以買(mǎi)一套。但最好是買(mǎi)占坑兒的，用完了學(xué)位就考慮是否處理掉，沒(méi)必要留兩套學(xué)區(qū)房。

僅供參考。

四

Q:

目前昌平區(qū)北七家未來(lái)科學(xué)城居住和上學(xué)，孩子小學(xué)三年級(jí)。原本有小升初跨區(qū)的打算。但是，最近未來(lái)城星寰時(shí)代開(kāi)了樣板間，就在考慮要不要買(mǎi)這個(gè)小區(qū)。

買(mǎi)的原因是綜合考慮星寰時(shí)代本身的位置，結(jié)合這幾年在這附近的居住體驗(yàn)，作為改善居住是個(gè)不錯(cuò)的選擇。現(xiàn)在不買(mǎi)，就怕以后買(mǎi)不到同等條件的房子了。但是預(yù)算有限（500萬(wàn)），買(mǎi)了這個(gè)就沒(méi)法考慮跨區(qū)小升初了。

不知未來(lái)城星寰時(shí)代這個(gè)房子是否值得入手？如果買(mǎi)了這個(gè)房子還想跨區(qū)小升初，但買(mǎi)占坑房預(yù)算不足的情況下還有哪些跨區(qū)小升初的通路嗎？有什么建議嗎？

A：

1、我對(duì)新樓盤(pán)不熟，連價(jià)格都沒(méi)記住，不方便點(diǎn)評(píng)人家，也給不了什么建議。不過(guò)既然是為了改善，那覺(jué)得不錯(cuò)就買(mǎi)唄，這不用聽(tīng)別人的建議，新房本來(lái)就是自住為主的。

2、為了自住改善就肯定值得，所有新房都比二手的強(qiáng)，有其他想法才看二手的呢。這就跟買(mǎi)車(chē)似的，注重駕乘體驗(yàn)就買(mǎi)新車(chē)，注重性?xún)r(jià)比vs過(guò)幾年想換車(chē)什么的再看二手的。

3、跨區(qū)小升初的通路，子弟、政保、空掛戶(hù)、變更監(jiān)護(hù)人等等，也等于遷戶(hù)。或者是花錢(qián)找人，小心別被騙了就行，這幾年亂七八糟的事兒挺多的，都是孩子多鬧的。

尤其您家孩子是三年級(jí)，那就是2023年最高峰時(shí)期入學(xué)的。那無(wú)論哪個(gè)學(xué)區(qū)+哪所好學(xué)校都學(xué)位緊張，無(wú)論哪年跨區(qū)或轉(zhuǎn)學(xué)也都是同一屆，即便是找人的難度也是很大的。

4、我沒(méi)有建議，改善房該買(mǎi)就買(mǎi)，看自己的喜好。跨區(qū)的問(wèn)題看自家適合哪種方式吧，就這幾種，謹(jǐn)慎選擇。

僅供參考。

五

Q:

想請(qǐng)教一下，明年我家孩子小升初，目前在昌平區(qū)讀五年級(jí)，明年想去朝陽(yáng)擇校上初中，現(xiàn)在孩子戶(hù)口和學(xué)籍都在昌平，去朝陽(yáng)還涉及到房產(chǎn)置換，預(yù)算大概400-500萬(wàn)，學(xué)校的選擇，您能給指點(diǎn)一下嗎？

目前我考慮的學(xué)校，一個(gè)朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，一個(gè)是人大附中朝陽(yáng)學(xué)校，除了學(xué)校的選擇，還涉及到周邊購(gòu)置房產(chǎn)，太陽(yáng)宮附近的，最便宜的，相對(duì)朝外附近，還要貴一點(diǎn)。您能給些建議嗎？

A：

1、學(xué)校的選擇，那常規(guī)就是先看朝外啊。而且朝外只對(duì)口中學(xué)的房子是沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)的，居住的性?xún)r(jià)比正常，對(duì)于轉(zhuǎn)學(xué)生就等于各項(xiàng)兼顧了。

當(dāng)然人朝也有這種房，只是學(xué)校排名在朝外后面而已。另外就是人朝這些年太紅了，房子賣(mài)爆了，所以才開(kāi)了好幾個(gè)分校和校區(qū)。轉(zhuǎn)學(xué)生的話(huà)基本都是派位，說(shuō)不好哪所校區(qū)。

2、我沒(méi)看懂您這第二段什么意思，是要買(mǎi)太陽(yáng)宮附近最便宜的是嗎？哦，是說(shuō)太陽(yáng)宮的比朝外的貴是嗎？這看什么房子了。朝外也有貴的小區(qū)，博世祥園10萬(wàn)+呢。而且朝外對(duì)口小學(xué)的溢價(jià)率更高，典型的慧忠里就是，比人朝的溢價(jià)高，一分錢(qián)一分貨。

但如果只是為了小升初，那就買(mǎi)沒(méi)溢價(jià)的不就完了，買(mǎi)房看的是性?xún)r(jià)比，不是絕對(duì)價(jià)格。

3、我不太理解您的意思，給不了什么建議。或者說(shuō)常規(guī)建議是買(mǎi)朝外的，比如慧忠北里這種的，居住角度的性?xún)r(jià)比正常，結(jié)合對(duì)口中學(xué)就算性?xún)r(jià)比高的了。

僅供參考。

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