宇樹科技最近提交了IPO申請，但更值得關(guān)注的是另一組數(shù)字：股權(quán)激勵覆蓋了超過10%的員工。之前，互聯(lián)網(wǎng)大廠和網(wǎng)紅把杭州樓市拉了兩波行情。現(xiàn)在，機(jī)器人“新貴”來了，杭州樓市會迎來新變化嗎？

文丨金融八卦女特約作者：伍豪

最近，杭州濱江的一棟寫字樓里，480個年輕人還沒意識到，自己的同事身家已經(jīng)悄悄漲到了千萬級別。

宇樹科技最近提交了IPO申請。招股書顯示，營收17億，凈利潤6億。但更值得關(guān)注的是另一組數(shù)字：股權(quán)激勵覆蓋了超過10%的員工。

這意味著，至少48個人，即將變成千萬富翁。雖然最后一輪融資估值127億，但投資圈普遍預(yù)期：上市后市值有望沖擊千億。

這不是什么造富神話的PPT，這是真金白銀的招股書。

之前，互聯(lián)網(wǎng)大廠和網(wǎng)紅把杭州樓市拉了兩波行情。現(xiàn)在，機(jī)器人“新貴”來了，杭州樓市會迎來新變化嗎？

為了搞清楚這波“機(jī)器人新貴”到底有多大能量，八妹分別約了濱江的中介老王、錢江世紀(jì)城的置業(yè)顧問小陳、一個投了多家硬科技公司的投資人老張，還有一個專門做高端房產(chǎn)咨詢的大V老趙，跟他們好好聊了聊。

1./ 大廠造富、網(wǎng)紅掃貨，杭州樓市的兩次“暴力拉升”/

故事得從兩次互聯(lián)網(wǎng)大廠和直播網(wǎng)紅講起。

第一次：2014年，阿里上市，濱江的“碼農(nóng)團(tuán)購”

我第一個找的是老王。他在濱江做房產(chǎn)中介超過十年，在他的手機(jī)通訊錄里，躺著好幾排“阿里P7”“阿里P8”這樣的備注。我們在濱江區(qū)政府附近的一家星巴克見面，他指著窗外說：“你看這條路，往南是阿里，往北是網(wǎng)易。你是沒見過2014年那個場面。”

“阿里上市前，濱江什么概念？就是過江去上班，大家覺得偏，房子不好賣。”老王說，“當(dāng)時濱江核心區(qū)，像彩虹城、錢江灣花園，也就賣兩萬多一平，還賣不動。我們店最慘的一個月，全店只開了兩單租賃。”

“上市消息一出來，就跟炸了鍋一樣。”老王說，“最夸張的就是‘團(tuán)購’。我經(jīng)手過最狠的一單，是阿里B2B事業(yè)部一個部門的同事，七八個人，商量好了，直接包了某一棟樓的兩個單元。不是買一套，是大家湊一起，跟開發(fā)商談團(tuán)購價，整單元買。”

“他們哪來那么多錢？”

“阿里上市，一夜之間多少P7、P8身家?guī)装偃f上千萬？那會兒貸款政策也松，首付30%就行，利率還能打折。膽子大的，把能借的錢全借上，杠桿加滿。”老王回憶說。

老王講述，有個阿里P9，當(dāng)時股票套現(xiàn)了800多萬，直接買了三套，一套自住，兩套投資。“你看現(xiàn)在，他那三套房子，市值加起來至少5000萬。”

老王指了指窗外的幾個小區(qū)，“你看現(xiàn)在濱江核心區(qū)，那些漲幅最猛的小區(qū)，比如柳岸曉風(fēng)、濱江金茂府、曉風(fēng)印月，當(dāng)年都被阿里人‘掃’過。當(dāng)時買進(jìn)去的，現(xiàn)在起碼翻了五六倍。那批碼農(nóng)，是杭州第一代‘炒房王’，他們用真金白銀，給杭州樓市定了個規(guī)矩：產(chǎn)業(yè)在哪，房價的頂點(diǎn)就在哪。”

第二次：網(wǎng)紅“掃貨”來襲，錢江世紀(jì)城的“全款神話”

如果說碼農(nóng)是“團(tuán)購”，那網(wǎng)紅就是“掃貨”。

我找到了錢江世紀(jì)城的置業(yè)顧問小陳，他親歷了2020-2021年那波最瘋狂的行情。我們約在錢江世紀(jì)公園附近的一家茶館，他說起那段日子，語氣里還是帶著一絲恍惚。

“那兩年，你就感覺錢不是錢。”小陳說，“特別是那些做直播帶貨的，95后、00后，穿個拖鞋就來了。看房？不存在的。進(jìn)售樓處，第一句話就是‘這個戶型，哪個樓層還有？我要了。’第二句話是‘全款，最快什么時候能辦手續(xù)？’”

小陳說，他之前有個客戶，是個做MCN機(jī)構(gòu)的老板，帶著幾個頭部主播，一次買了8套，打通了做工作室。全款，兩個多億，眼睛都沒眨一下。還有個女主播，當(dāng)時才23歲，自己開著一輛保時捷911來的，看了半小時沙盤，直接訂了一套大平層，三千多萬，全款到賬。

“當(dāng)年那些瘋狂買房的網(wǎng)紅，現(xiàn)在房子還在嗎？賺了還是虧了？”

小陳苦笑了一下，“買入早的，賺了。但很多是在最高點(diǎn)沖進(jìn)來的。2021年上半年，錢江世紀(jì)城的壹號院，最高成交價沖到過12萬一平。現(xiàn)在呢，同戶型的成交價在8-9萬左右。”

小陳進(jìn)一步解釋說，算上資金成本和稅費(fèi)，這批追高的人，現(xiàn)在可能還虧著。網(wǎng)紅的財富來得快，去得也快。這兩年直播紅利消退，有些人的收入就斷崖式下跌。“我聽說好幾個當(dāng)時買房的網(wǎng)紅，現(xiàn)在房子在法拍邊緣。這波行情，猛是真猛，但虛也是真虛。”

第一波靠碼農(nóng)，第二波靠網(wǎng)紅，第三波搞機(jī)器人的，又會是什么路子？

2./ 機(jī)器人造富，憑什么更能拉動房價？/

投資人老張專注硬科技賽道好幾年，投過杭州好幾家機(jī)器人公司。

我們在西溪濕地附近一家安靜的咖啡館見面，他背著一個雙肩包，穿著很樸素，但聊起行業(yè)來，眼睛里有光。

“碼農(nóng)的財富是工資堆出來的，網(wǎng)紅是流量砸出來的，機(jī)器人新貴是技術(shù)熬出來的。”老張開門見山，“一個阿里P8和一個宇樹的核心工程師，誰更可能在杭州買一套價值1500萬以上的房子？”

在老張看來，機(jī)器人新貴的核心優(yōu)勢：

體量更大、財富更硬、需求更穩(wěn)。

他拿出手機(jī)說，宇樹480名員工，平均年齡28-30歲。這批人，大部分是浙大、哈工大、上交的碩博，是真正的技術(shù)精英。他們的財富結(jié)構(gòu)，不是靠工資一點(diǎn)一點(diǎn)攢的，而是靠技術(shù)壁壘形成的股權(quán)價值。這種財富，比碼農(nóng)的工資更集中，比網(wǎng)紅的流量更持久。

老張接著給我算了一筆賬：阿里上市，造就了一批富翁，但那是一個巨無霸的爆發(fā)。而現(xiàn)在杭州，是一群小巨人的集體沖鋒。宇樹只是“杭州六小龍”之一，還有云深處、強(qiáng)腦科技、程天科技、地芯科技等等。這些公司加起來，員工總數(shù)超過3000人。未來兩三年，杭州硬科技領(lǐng)域至少有3-5家公司會IPO。這意味著，杭州會新增至少幾百個，甚至上千個千萬級的購買力。

”這不是一兩家公司的事，而是一個群體的崛起。”老張說。

最后，他給我講了一個故事：

“我認(rèn)識一個宇樹的工程師，90后，老家在安徽。他跟我說，他最大的愿望就是在濱江買一套大房子，把父母接過來。等公司上市了，第一件事就是去買房。”他說，技術(shù)精英們是真的來安家的，不是來炒房的。

3./ 小陽春來了，硬科技新貴正在提前進(jìn)場 /

圈里知名的房產(chǎn)KOL老趙，是杭州一家高端房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人。他對濱江和未來科技城這兩個板塊，閉著眼睛都能畫出地圖。

老趙先跟我聊了聊今年杭州樓市的小陽春。

“今年的小陽春，比往年來得早。往年三四月份才啟動，今年二月中旬就開始熱了。2月份杭州全市二手房成交了4500多套，比去年同期多了30%。其中濱江核心區(qū)成交了47套，比去年同期多了18套。”

“最明顯的變化是什么？”我問。

“結(jié)構(gòu)變了。”老趙說，去年小陽春，撐場子的是剛需盤，三四百萬的房子賣得最好。今年不一樣，總價1000萬以上的豪宅，成交量占比從去年的30%左右漲到了45%。而且這些豪宅的買家有個共同特點(diǎn)——硬科技公司的人。

老趙介紹說，宇樹在濱江，這是最大的地緣優(yōu)勢。這些機(jī)器人公司的人，大部分已經(jīng)習(xí)慣了濱江的生活圈。他們第一選擇，肯定是盯著濱江核心區(qū)。

他給我講了一個具體的案例：“我手上有個客戶，是一位工程師，90后，手里有公司的期權(quán)。按最后一輪估值算，身家已經(jīng)相當(dāng)可觀了。如果上市后市值再沖一沖，過億不是夢。”

老趙說他上個月剛下訂，濱江一個網(wǎng)紅盤169平，總價1650萬，還是全款。老趙說，“我問他，不等上市再買？他說了一句話，我記到現(xiàn)在——‘等上市了，所有人都會盯著濱江的房子，到時候就不是這個價了。現(xiàn)在買，叫抄底；等上市了買，叫追高。’”

老趙給我看了一組濱江樓市相關(guān)的核心數(shù)據(jù)：

2月份濱江核心區(qū)總價1000萬以上的房子，帶看量比1月份翻了一倍，其中硬科技公司員工占了40%以上。

在老趙看來，這批人買房有幾個共同的特點(diǎn)：

第一，對價格不敏感，但對品質(zhì)要求極高。他們要的是濱江核心區(qū)、品質(zhì)好、物業(yè)好、圈層好的小區(qū)。
第二，付款方式極其干脆。第三，他們對未來很有信心，不擔(dān)心月供。

聊完濱江，我又問起未來科技城。那里是杭州上一輪互聯(lián)網(wǎng)神話的主戰(zhàn)場，房價經(jīng)歷了過山車，現(xiàn)在還在低位徘徊。

“未科的情況跟濱江不太一樣。”老趙說，“過去幾年，未科房價腰斬，核心原因就是互聯(lián)網(wǎng)紅利見頂。但今年的小陽春，未科也有動靜——2月份成交了30多套，比去年同期多了10套。不過總價1000萬以上的只有3套，跟濱江沒法比。”

他給我看了一組數(shù)據(jù)：2021年高點(diǎn)時，“未科三兄弟”成交價到過8萬-9萬，現(xiàn)在回落到4萬-5萬，已經(jīng)跌回了2018年的水平。而同期濱江核心區(qū)的跌幅只有20%左右。為什么？因為濱江有產(chǎn)業(yè)和人口的硬支撐，而為科的支撐，互聯(lián)網(wǎng)還是主力。

那現(xiàn)在是不是抄底的時候？

老趙說了一句大實話：

“對于自住的人來說，現(xiàn)在未科的價格確實擠掉了大部分泡沫。但你要想清楚，你是賭它未來能起來，還是只是想買個便宜的房子。如果你相信杭州的硬科技轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在的未來可能是窗口期。但前提是，你得熬得住，等得起。”

老趙建議，對于普通人而言，還是要謹(jǐn)慎，量力而行。

本文僅代表作者個人觀點(diǎn)，不構(gòu)成投資建議。

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