龍湖未央天街實(shí)拍圖龍湖冠寓長(zhǎng)樂(lè)天街店實(shí)景圖

伴隨著2025年龍湖集團(tuán)業(yè)績(jī)的發(fā)布，西安行業(yè)內(nèi)也在觀(guān)察：作為大家心目中的標(biāo)桿房企，龍湖這兩年在西安的表現(xiàn)如何。

相信這個(gè)問(wèn)題，是很多人所關(guān)心的。畢竟，與前幾年的“高舉高打”相比，這兩年龍湖在西安似乎慢了下來(lái)，土地市場(chǎng)上看不到龍湖身影的同時(shí)，新房市場(chǎng)在售項(xiàng)目數(shù)量也在減少。

實(shí)際上，龍湖慢下來(lái)的背后，是2025年在陜西近萬(wàn)套的交付體量，以及其它板塊業(yè)務(wù)在持續(xù)參與西安這座城的發(fā)展。

把時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)來(lái)看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)龍湖已經(jīng)逐步完成從傳統(tǒng)意義上的房企向“城市合伙人”的角色轉(zhuǎn)變，走出了一條可持續(xù)發(fā)展的高質(zhì)量發(fā)展路徑，也為民營(yíng)房企提供了一個(gè)可借鑒的發(fā)展樣本。

01

在西安，龍湖持續(xù)投身交付兌現(xiàn)中

在過(guò)去幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處于深度調(diào)整中。

整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷(xiāo)售額持續(xù)下滑、融資端受阻等諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，使得企業(yè)能夠回籠的現(xiàn)金大幅下降。

在此背景之下，企業(yè)既要確保工程建設(shè)順利推進(jìn)按時(shí)、保質(zhì)交付，又要確保按時(shí)還債不違約，難度可想而知。

對(duì)于龍湖而言，交付難度系數(shù)更大。畢竟，在2022年、2023年這兩年時(shí)間，龍湖在西安賣(mài)出去了將近300億元的房子，對(duì)應(yīng)的交付時(shí)間基本上都是在2024年至2025年之間。

尤其2025年，應(yīng)該是龍湖進(jìn)入西安這么多年來(lái)，所面臨的交付規(guī)模最大的一年！并且交付所涉及到的產(chǎn)品覆蓋剛需、改善、豪宅、公寓、商業(yè)等類(lèi)型，使得復(fù)雜度進(jìn)一步提升。

因此，這兩年龍湖在西安將最大的精力實(shí)際上投入到了交付層面。

從2025年龍湖在西安各項(xiàng)目的交付來(lái)看，雖然有的項(xiàng)目也經(jīng)歷了波折，但在各種困難的考驗(yàn)之下，龍湖依然確保了青云闕、大唐云河頌、高新云河頌、硯熙臺(tái)、景粼玖序等11個(gè)項(xiàng)目的交付，交付規(guī)模接近1萬(wàn)套。

龍湖景粼玖序交付實(shí)景圖

這個(gè)交付規(guī)模，不但可以排在西安前列，甚至超過(guò)了很多房企在全國(guó)的交付量。

在交付的項(xiàng)目中，最受關(guān)注的當(dāng)屬三座云河頌。

三座云河頌交付實(shí)景圖

三年三座云河頌，三次不同的風(fēng)格探索，引領(lǐng)了西安西安豪宅史的新時(shí)代。

一方面，云河頌將藝術(shù)基因注入到建筑立面、景觀(guān)園林在內(nèi)的產(chǎn)品全生命周期當(dāng)中，全面打開(kāi)城市豪宅價(jià)值的新奢度；另一方面，云河頌首創(chuàng)了豪宅會(huì)所的標(biāo)準(zhǔn)化體系，打開(kāi)了高凈值人群對(duì)生活追求上的新眼界，同時(shí)也擎領(lǐng)了市場(chǎng)后來(lái)者對(duì)豪宅會(huì)所的重視。可以說(shuō)，龍湖三座云河頌的兌現(xiàn)，為西安留下了真正經(jīng)典的豪宅作品。

與此同時(shí)，咸陽(yáng)的龍湖上城三期兩次順利交付依然驚艷全城，并且交付即交證；良好交付的口碑，成就了龍湖在咸陽(yáng)的三冠王，這是其他房企所沒(méi)有的殊榮。

龍湖上城交付實(shí)景圖

2025年底，隨著幸福林帶板塊的龍湖天際交付、龍湖長(zhǎng)樂(lè)天街開(kāi)業(yè)，龍湖也迎來(lái)了其在西安首個(gè)TOD項(xiàng)目的完美呈現(xiàn)，填補(bǔ)了西安整個(gè)幸福林帶板塊大型商業(yè)的空白，也為周邊百萬(wàn)的常住居民提供了更豐富、更便捷的生活配套。

龍湖天際&龍湖長(zhǎng)樂(lè)天街實(shí)景圖

可以說(shuō)，龍湖在西安用實(shí)際行動(dòng)，將冰冷的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、規(guī)劃藍(lán)圖一步步兌現(xiàn)為成千上萬(wàn)所溫暖的家，也讓城市更有活力與溫度。

02

龍湖轉(zhuǎn)型新模式，又領(lǐng)先行業(yè)一步

經(jīng)歷了2025年交付“大考”之后，2026年龍湖在西安的交付壓力將有所緩解，從而也將更從容。

同時(shí)從整個(gè)企業(yè)層面來(lái)講，2025年是龍湖集團(tuán)的償債最高峰，到期金額約220億元，之后在2026年、2027年下降至約60億元、69億元。之后在2029年再次大幅下降，至約40億元。債務(wù)壓力大幅削減，是各大房企中還債壓力最少的一批。

更值得一提的是，與大多數(shù)房企是通過(guò)處置資產(chǎn)或者以資抵債強(qiáng)行削債不同的是，龍湖則是通過(guò)其自身創(chuàng)造的正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)債務(wù)的降低。

龍湖之所以能夠擁有內(nèi)部“造血”的能力，得益于其較早布局商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、空間營(yíng)造的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)板塊業(yè)務(wù)。

多元化的業(yè)務(wù)在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)積累的同時(shí)，已經(jīng)成為龍湖營(yíng)收、利潤(rùn)的“第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)”，從一定程度上彌補(bǔ)了過(guò)去幾年地產(chǎn)行業(yè)下滑對(duì)于企業(yè)的影響。

同樣來(lái)自龍湖2025年業(yè)績(jī)發(fā)布數(shù)據(jù)，2025年龍湖運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營(yíng)收比例升至27.5%，這塊業(yè)務(wù)毛利率超過(guò)50%！最晚到2028年，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入將超過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入。

龍湖商業(yè)投資2025年情況

也就是說(shuō)，龍湖業(yè)務(wù)模式正在發(fā)生根本性的變化。

新模式變化是表象。內(nèi)在邏輯則是，這種變化是龍湖從單純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到積蓄長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展動(dòng)能的新模式轉(zhuǎn)型，是一種民營(yíng)房企穿越周期、重構(gòu)增長(zhǎng)的高質(zhì)量發(fā)展路徑。

當(dāng)然這種轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)性不小，并不亞于一次全新的創(chuàng)業(yè)。

畢竟，從單純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型到經(jīng)營(yíng)性投入產(chǎn)出的周期太長(zhǎng)，不僅要?dú)v經(jīng)犧牲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，還要經(jīng)歷組織人才重構(gòu)的巨大陣痛，只有極少數(shù)房企才能做到，因?yàn)檫@是一個(gè)長(zhǎng)期的積蓄過(guò)程。

從另一個(gè)角度看，龍湖創(chuàng)立初期就篤定“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略，何嘗不是長(zhǎng)期主義的具象化表現(xiàn)？

在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代之后，當(dāng)其它房企才開(kāi)始謀劃轉(zhuǎn)型，龍湖實(shí)際上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型，面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)，其底氣十足并且更具競(jìng)爭(zhēng)力。

所以說(shuō)，龍湖，又領(lǐng)先了行業(yè)一大步！

03

開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)，龍湖多元參與城市發(fā)展

“一個(gè)龍湖”概念生態(tài)之下，龍湖正在整合住宅、商業(yè)、租賃、服務(wù)等全場(chǎng)景服務(wù)，以一種新的角色參與到西安城市發(fā)展之中。

開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)這三大業(yè)務(wù)，也是龍湖手握的三張王牌。

在運(yùn)營(yíng)層面，西安已經(jīng)開(kāi)業(yè)了4座龍湖天街、1座星悅薈，每一座天街均實(shí)現(xiàn)了區(qū)域消費(fèi)升級(jí)，持續(xù)吸引著客流，成為板塊內(nèi)重要的配套資源。

龍湖西安已開(kāi)業(yè)的五大商業(yè)項(xiàng)目分布示意圖

同時(shí)，龍湖天街還給一個(gè)區(qū)域創(chuàng)造了更多的就業(yè)崗位，帶動(dòng)消費(fèi)、稅收的提升，真正成為城市共建者。

以這兩年開(kāi)業(yè)的天街為例，龍湖未央天街作為團(tuán)結(jié)片區(qū)城市更新的標(biāo)桿工程，填補(bǔ)片區(qū)大型商業(yè)空白，帶動(dòng)周邊住宅、交通及配套設(shè)施升級(jí)，形成多贏格局。根據(jù)未央?yún)^(qū)官網(wǎng)的報(bào)道，截至去年10月底，開(kāi)業(yè)僅10個(gè)月的未央天街創(chuàng)造了就業(yè)崗位超3000余個(gè)。

去年年底開(kāi)業(yè)的龍湖長(zhǎng)樂(lè)天街，作為龍湖商業(yè)在西北打造的首個(gè)TOD天街，以99%出租率與98%開(kāi)業(yè)率的亮眼數(shù)據(jù)亮相，成功激活城東商業(yè)新勢(shì)能。

無(wú)論是未央天街所在的團(tuán)結(jié)片區(qū)，還是長(zhǎng)樂(lè)天街所在的幸福林帶，目前都是西安樓市的熱門(mén)板塊，區(qū)域內(nèi)所有在售的項(xiàng)目都以天街為標(biāo)的進(jìn)行宣傳。

從這個(gè)程度看，龍湖天街提前預(yù)測(cè)并引領(lǐng)了樓市板塊的發(fā)展。甚至有人說(shuō)，在西安，龍湖天街開(kāi)在哪兒，那就是下一個(gè)樓市熱點(diǎn)！

龍湖冠寓，在西安已達(dá)到了15家門(mén)店近5000間的開(kāi)業(yè)規(guī)模。從一定程度上解決了城市青年居住問(wèn)題，助力城市人才安居。在這里，奮斗者既能享有高性?xún)r(jià)比的居住品質(zhì)，亦能擁抱資源互通、成長(zhǎng)互助的社群生態(tài)，實(shí)現(xiàn)了從“落腳”到“扎根”的蛻變。

今年，冠寓4.0產(chǎn)品成功落地西安長(zhǎng)樂(lè)天街店。長(zhǎng)樂(lè)天街店不僅擁有“地鐵+天街雙上蓋”的獨(dú)占優(yōu)勢(shì)，并在產(chǎn)品配置（類(lèi)一室一廳產(chǎn)品）、空間設(shè)計(jì)（升級(jí)超大收納體系）、裝修美學(xué)（全新品牌家電）及公共區(qū)域規(guī)劃（健身房、會(huì)客區(qū)、機(jī)器人外賣(mài)、上門(mén)清潔服務(wù)）等方面實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)，精準(zhǔn)契合青年租客的居住需求。

除了開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)之外，龍湖還通過(guò)龍湖智創(chuàng)生活和龍湖龍智造兩大品牌，深入到物業(yè)與代建行業(yè)，用服務(wù)板塊業(yè)務(wù)持續(xù)為合作伙伴、為城市提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與作品。

當(dāng)然，作為已經(jīng)深耕西安地產(chǎn)行業(yè)十九年的龍湖，接下來(lái)我們期盼其可以在西安市場(chǎng)上繼續(xù)出手拿地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，畢竟龍湖開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在西安市場(chǎng)上有口皆碑。

有人說(shuō)，最近這兩年感覺(jué)市場(chǎng)上沒(méi)有太多關(guān)于龍湖的聲音了。不可否認(rèn)這兩年龍湖的項(xiàng)目是變少了，但實(shí)際上龍湖就在我們身邊，只不過(guò)換了一種方式參與西安城市的發(fā)展，我們期待龍湖走出一條更具韌性、更可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展道路。