你知道現(xiàn)在深圳新房最競爭的區(qū)域是哪里嗎？

是龍華。

深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2026年3月末，龍華新房住宅可售套數(shù)為7091套，位居全市新房庫存第一位，占比約27%。

以往統(tǒng)計這個數(shù)據(jù)時，第一名往往是龍崗，龍華和寶安爭搶亞季軍。而目前龍崗的新房庫存只有5047套，寶安只有3495套。

但這不一定就說明龍華樓市表現(xiàn)差。龍華今年發(fā)出了5張住宅預(yù)售證，涉及4個項目共1645套房；而龍崗僅1個新盤入市，53套；寶安3個項目獲批預(yù)售，577套。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年龍華潛在入市或加推的項目 約42個，我們實探了其中19個，發(fā)現(xiàn)今年或有8個純新盤亮相（“鴿王”恒地尊悅不算在內(nèi)）。

實探踩盤總結(jié)：

我們在3月初踩盤實探發(fā)現(xiàn)，龍華市場今年有兩個顯著變化：

1、低密新規(guī)產(chǎn)品開始入場，集中在梅林關(guān)和上塘，4個項目加起來共1870套房源。梅林關(guān)的中海云頌玖章、上塘板塊的聯(lián)發(fā)紅山新澍、上宸華府/瑞府等項目，容積率不高于3.1，建筑高度不高于80米。容積率最低的是紅山新澍，只有2.5。

2、純新盤還是以舊改項目供應(yīng)為主，建筑密度相比新規(guī)產(chǎn)品而言基本不占優(yōu)勢，可能要靠價格取勝，換個角度看，對于手頭偏緊的剛需而言是個上車機會，畢竟新規(guī)低密住宅，價格大概率不算便宜。

有意思的是，位于觀瀾的天悅云璽臺項目，2024年初就宣布動工，兩年過去了，到現(xiàn)在都絲毫沒有動工痕跡，連旁邊的開發(fā)項目部都撤了，難道是因為龍華新房太卷，開發(fā)商干脆不做了？

2024年1月底 項目舉行開工慶典

▲項目經(jīng)理部已撤 | 攝于2026年3月初

項目位于4號線松元廈站周邊，靠近杜鵑工業(yè)園，是 桂花社區(qū)非農(nóng)未建房戶項目，占地面積約 1.3 萬㎡，總建面約 8 萬㎡。

開發(fā)商曾于2024年初在其企業(yè)官微中推送項目開工的信息，如今再看，已找不到該推文。

2023年9月龍華官方曾表示，項目正申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，但目前暫未查詢到相關(guān)信息。

▲天悅云璽臺項目用地，攝于2024年7月，如今仍無開工跡象

接下來，我們分片區(qū)來看一下今年龍華待入市的純新盤，有你在關(guān)注的嗎？

（以下新盤實探時間均在今年3月初）

梅林關(guān)

中海云頌玖章

戶型：預(yù)計推售106-128-143㎡（3+1）-（4+1）房

動態(tài)：臨時展廳已開放，在深鐵鉑爾曼酒店58樓

這是去年7月中海拿下的宅地，位于新區(qū)大道旁、書香門第西南側(cè)，旁邊就是書香小學(xué)。周邊有上河坊、星河COCO City、白石龍音樂公園等，生活配套較成熟，最近的地鐵站是4號線民樂站，直線距離約500米（百度地圖測距）。

整個地塊像“靴子”形狀，項目容積率不高于2.8，建筑高度79米，由5棟23-25層住宅組成，總規(guī)劃491戶，純商品住宅，規(guī)劃有556個車位，車位比超1:1。

▲中海云頌玖章所在地塊

具體到產(chǎn)品，項目即將推售建面約 106-128-143㎡（3+1）-（4+1）房，全南向戶型，2梯4戶/5戶，據(jù)項目銷售介紹，戶型得房率＞100%。

▲云頌玖章戶型圖

從實探情況來 看，近書香小學(xué)的地塊進度比較快，已出地面幾層，近金龍路一側(cè) 的地塊在進行基坑支護。

價格方面，距離最近的在售新盤是鵬宸云筑，最新一批產(chǎn)品備案均價約6.03萬/㎡，不過云頌玖章有地段優(yōu)勢，再加上低密大戶型產(chǎn)品，坊間傳言可能要7萬/㎡起，這樣一算，最大的戶型估計總價超千萬。

▲近金龍路的地塊

▲圖源：@深圳子龍聊房 | 嘉惠，視頻發(fā)布于3月5日

上塘

聯(lián)發(fā)紅山新澍

戶型：建面約69-100㎡（2+1）房-4房

動態(tài)：售樓處已開放，預(yù)計4月下旬拿預(yù)售

這也是去年土地招拍掛而來的項目，容積率約2.5，建筑高度80米，位于民塘路和佳民路交匯處，靠近金地上塘道二期，距離聯(lián)發(fā)上一個項目臻著雅居約200米。

▲聯(lián)發(fā)紅山新澍建設(shè)進度

周邊都是成熟的小區(qū)，居住氛圍濃厚，商業(yè)配套包括星河COCO Garden、萊蒙領(lǐng)商、龍華天虹等。

項目體量不大，一共3棟樓，1棟一、二單元25層，三單元16層，2梯4戶/6戶的配置，車位比1：1.08，一共332套房源，即將推售建面約69-100㎡（2+1）房-4房。

具體而言，建面約 69 ㎡“ 2+1 ”房 1 衛(wèi)，建面約 78 ㎡“ 2+1 房” 2 衛(wèi)，建面約 84 ㎡“ 2+1 ”房 2 衛(wèi)，建面約 100 ㎡ 4 房 2 衛(wèi)。除84㎡朝向東北外，其他戶型均為東南或者西南朝向。

價格可參考聯(lián)發(fā)臻著雅居，備案均價約7.33萬/㎡。

上宸華府、上宸瑞府

戶型：建面約87-130㎡的3-4房

動態(tài)：主體工程建設(shè)中

兩個項目位于福龍路與簡上路交匯處東北側(cè)，靠近長城里程家園、卓越柏奕府、中海匯德理等小區(qū)，容積率3.1，建筑高度不高于80，最高25層，合計共1047套房源。

其中，上宸瑞府是深業(yè)拿下的地塊T815-0036所建，由5棟24-25層的住宅+9班幼兒園組成，規(guī)劃總戶數(shù)569戶，其中1、2、3棟及5棟2單元25層，5棟1單元是樓王單位，24層，車位661個。

▲上宸瑞府平面圖

上宸華府是深業(yè)+龍華建設(shè)聯(lián)合體拿下的T815-0037所建，4棟25層高的住宅，規(guī)劃總戶數(shù)478戶，車位547個。

據(jù)了解，將推售建面約89㎡三房兩衛(wèi)，約92㎡四房兩衛(wèi)，以及119-130㎡四房，預(yù)計交房時間在2028年。

價格可參考深業(yè)頤樾府，備案均價約7.21萬/㎡。

油松-龍華中心區(qū)-大浪-清湖

中交國潤華府

戶型：建面約81-165㎡

動態(tài)：西南角主體建筑已出地面

如果說接下來龍華的“三好選手”，我覺得這是其中之一。

中交國潤華府屬于工改居項目，跟龍華深中一路之隔，周邊配套也比較完善，靠近體量約60萬㎡的壹方天地，目前距離地鐵較遠(yuǎn)，等五期地鐵新線路通車后會方便很多，距離27號線一期油福站約250米，距離22/25號線油松站約400米。

根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，項目分兩期開發(fā)，一期規(guī)劃有3棟住宅，最高46層，其中1棟是保障房，一共1758戶，二期是辦公+酒店，預(yù)計將推售建面約81-165㎡，按目前項目進度，最快可能在5月有入市動作。

▲西南角的主體建筑已出地面

▲項目效果圖

中龍苑、頌龍苑、筑夢華庭

油松片區(qū)還有必要提到的是這3個可售型保障房項目，前兩個是可售人才房，已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，跟進入常態(tài)化配售的華越龍苑挨在一起。

筑夢華庭則是龍華首批配售型保障房，按保本微利的原則進行建設(shè)，封閉流轉(zhuǎn)，此前市場預(yù)估配售價格比起人才房和安居房要更低一些。

筑夢華庭位于龍湖春江天璽斜對面，緊鄰萬眾步行街，跟壹方天地的直線距離約1.2公里，就在22/25號線油松站旁邊，配套比較成熟。

▲紅框處為筑夢華庭項目范圍

從平面圖來看，項目容積率約3.38，共4棟建筑，包括3棟31/32層高的住宅和幼兒園，總戶數(shù)676戶，規(guī)劃車位545個。

實探發(fā)現(xiàn)，項目主體建筑已出地面幾層，但根據(jù)深圳要求配售型保障房進行現(xiàn)房配售，預(yù)計最快也要明年下半年才會進入配售階段。

▲筑夢華庭建設(shè)進度

中洲龍商舊改

動態(tài)：土地開始平整

3月初實探所見，土地開始平整。這是龍華商業(yè)中心城市更新項目的中片區(qū)，由中洲操刀。

計容建面約161.5萬㎡的龍商中心分5個片區(qū)開發(fā)，南二片區(qū)的鴻榮源尚云、北片區(qū)的幸福城臻園、以及南一片區(qū)的金地啟曜已相繼入市，燦源新東片區(qū)范圍內(nèi)目前在建地鐵25號線一期，中洲中片區(qū)項目也終于迎來新動態(tài)。

從目前建設(shè)來看，今年入市概率應(yīng)該不大，最快也要明年上半年。

▲龍華商業(yè)中心舊改各片區(qū)實施主體示意圖

濱江疊映春語

戶型：建面約70-117㎡2-4房

動態(tài)：建至10多層，預(yù)計最快4月入市

杭州房企濱江在龍華打造的第一個住宅項目，屬于浪口村舊改，緊鄰大浪辦事處和大浪體育公園。

項目配建幼兒園、約2萬㎡社區(qū)商業(yè)，周邊有約2.7萬㎡的盛薈城商業(yè)，約300米是虔貞學(xué)校，距離在建的25號線華富站約600米。

▲濱江疊映春語，最快或于4月入市

住宅建面約16.2萬㎡，分兩個地塊開發(fā)，一共有6棟住宅，43-50層，總戶數(shù)2005戶，含商品房、回遷房和保障房，可售商品房有700多套。

預(yù)計先推售疊映軒，建面約70-85-95-117㎡2-4房。預(yù)計最快4月初拿預(yù)售入市。

▲左右滑動查看戶型圖

卓越瑯奕府

戶型：建面約70-98㎡3房

動態(tài)：售樓處已開放

這是卓越上下橫朗舊改項目，周邊工業(yè)園居多，旁邊是龍華博雅實驗學(xué)校，直線距離6號線約1.4公里（百度地圖測距）。

項目分三期開發(fā)，一期總建面約23萬㎡，5棟43-48層住宅，含回遷房和保障房，目前已開放售樓處。

項目規(guī)劃有建面約70㎡-106㎡4房，預(yù)計4月首推2棟、315套建面約70-98㎡3房。

▲卓越瑯奕府建設(shè)進度

鴻榮源云麓花園

戶型：未知

動態(tài)：基坑施工階段

這是鴻榮源賴屋山舊改項目，近6號線陽臺山東站，附近在售新盤有星河星悅云邸。

賴屋山城市更新項目始于2019年，隨后陸續(xù)有施工，但進度緩慢。根據(jù)項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證，云麓花園（A839-0305）分三期開發(fā)，容積率10.99，包括約13萬㎡住宅、商業(yè)、酒店和辦公。

住宅集中在一期，建筑最高56層，規(guī)劃有1441戶，機動車位3054輛。

目前處于基坑施工階段。

▲鴻榮源云麓花園基坑施工 | @深圳壹地產(chǎn)攝于今年1月

鴻榮源宸璽花園

戶型：未知

動態(tài)：主體建筑已出地面多層

鴻榮源清湖西片區(qū)舊改項目，臨近地鐵4號線清湖地鐵口，與宏發(fā)悅見傾湖和府隔著十字路口。

建設(shè)用地面積約2.6萬㎡，總建面約39萬㎡，容積率11.69，分四期開發(fā)，住宅約12.6萬㎡（保障房約1.6萬㎡），集中在二、三期，共5棟樓，32-57層。

規(guī)劃房源數(shù)1566戶，停車位2126個。

觀瀾

截至目前，今年觀瀾兩個項目入市，分別是鴻榮源觀城兩度加推、玖瓏臻境（備案名：福城境未來家園）上周開盤，推售184套房源，據(jù)官方喜報顯示，去化113套、銷售額超3.5億。

▲玖瓏臻境

盤點一下整個觀瀾板塊今年的新房供應(yīng)，接下來基本是加推，例如巨無霸舊改盤鴻榮源觀城、玖瓏臻境二期。

▲鴻榮源觀城項目已有大城的雛形

雖然沒有純新盤入市，但動工在建的新項目有5個，包括1個配售型保障房項目，給大家梳理一下。

觀湖境未來家園

戶型：未知

動態(tài)：“正負(fù)零”工程節(jié)點達標(biāo)

這是龍華建設(shè)在觀瀾除了玖瓏臻境外的又一個在開發(fā)的住宅項目，屬于觀湖北利益統(tǒng)籌項目范圍，位于龍華公安局觀瀾扣車場對面。

項目總用地面積約1.7萬㎡，總建面超15.8萬㎡，規(guī)劃建設(shè)4棟43層超高層住宅，配套建設(shè)社區(qū)幼兒園，并打造4層地下空間以提供充足停車位，目前已完成首期地下室頂板澆筑。

▲圖源：@深圳市龍華建設(shè)集團發(fā)展有限公司 官微

啟華苑

戶型：據(jù)傳是建面約65㎡兩房

動態(tài)：建 至多層

龍華第二個配售型保障房，位于鴻榮源觀城項目一期10地塊，靠近4號線觀瀾站，未來與觀城項目共享約40萬㎡商業(yè)、教育、公園等大城配套。

根據(jù)規(guī)劃，將建設(shè)兩棟超高層住宅塔樓，可提供560套保障房，坊間傳言均為建面約65㎡兩房。

▲項目效果圖

宸嘉大布頭舊改項目

戶型：未知

動態(tài)：土地平整

原是福晟的項目，此前圍擋上案名為嘉臣道，后由宸嘉接手，于今年 1 月初正式開工，規(guī)劃總建面約 99 萬㎡，預(yù)計到 2029 年全面竣工 。

根據(jù)此前的規(guī)劃，地塊開發(fā)建設(shè)用地面積約 10.69 萬㎡，計容面積約 66.36 萬㎡，其中住宅 50.35 萬㎡，商品住宅約 44.1 9 萬㎡。

▲項目進度
▲項目效果圖

九龍山世紀(jì)花園/九龍山雙璽家園

戶型：未知

動態(tài)：基坑施工

這是九龍山科技園土地整備項目的住宅地塊，還在基坑支護階段。

項目靠近華為九龍山基地，附近有剛配售的安居房信城縉熙園、商品房招商雍云府，周邊配套有待完善。

此外，據(jù)深圳中原研究中心3月31日統(tǒng)計，目前龍華在售的住宅項目有40多個。

想進場龍華的買房人，這么多盤，總有一盤適合你。