亦未平復此中斗爭

文：賈老道

2026年3月29日之前，任何一位投資人不都不會想到，把“小龍蝦”擠下中國投資熱搜的，會是一家摩托車廠。

但在這一天，當車手駕駛“張雪機車”的摩托車，呼嘯著劃過世界超級摩托車錦標賽葡萄牙站終點線，以近四秒的絕對優勢，拿下中國摩托車制造商在這頂級賽事的首個冠軍后，一切都變了。

張雪20年前哭追記者的視頻被翻出來反復觀看；張雪語錄被做成短視頻切片，刷屏朋友圈；

投資人們到處找關系聯系張雪，甚至直接到工廠堵門，就想問問：

還有沒有投資機會？

現在全中國投資人都在羨慕，張雪機車奪冠前兩個月，剛剛領頭了張雪機車A輪投資9000萬的浙創投。也都在好奇，浙創投是怎么投出這神來之筆的。

事實上，僅在一周之前，張雪機車也仍不是什么好的投資標的，這家企業去年還有數千萬的虧損。

浙創投內部也充滿爭議，最核心的還是摩托車行業太傳統了，增長速度慢，投資風險高，說到底：

摩托車不是投資熱點。

但最終打動這個浙創投的，是張雪無可替代的技術癡迷和一顆熱愛之心。前兩天，浙創投總經理回憶了那個決定性的瞬間：

他看到了一段多年前，張雪蒙著眼睛裝發動機的視頻。

原來打破傳統行業歧視的，只是一份對自身行業的極致專業和熱愛。

經緯創投的張穎也只是和張雪吃過一次飯，就對他表現出了極大的欣賞。張穎常說一句話：

自強則萬強。

一

沒有比油車和房子更傳統和慘淡的行業了。

去年秋天，我參加過一家頭部房地產公司的產品發布會，一開始我就懵了。

發布會80%的時間是在講新應用的AI技術和產品。董事長把C位讓給了幾位博士和教授，他們脫口而出的畫風大概是：

基于FAST LIO,融合LIO-SAM.

也是那段時間，一家頭部中介用大模型分析出的市場需求和指標，殺進了開發業務。但市場對這些項目反應一般，最后他們宣布放棄了自操盤的戰略。

張雪爆火的這幾天，正是房企年報季。

我特意看了下那家中介公司的業績，新房和二手房損失的利潤，仍舊是租賃和裝修等傳統業務在填補。經營性現金流從去年貢獻95億，到今年變為虧損近四億：

AI或許能改變房地產的模式，但似乎救不了眼前房地產的現金流。

經營性現金流，是房企財報最大的秘密。

他代表著一家企業的造血能力，如果你在萬科風波之前兩年，就開始關注他們的經營性現金流，就不會為后來的一切感到驚訝了。

過去三年，70%以上的房地產企業，經營性現金流為負。房地產下行五年以來，關于行業正�；瘶藴首畲蟮墓沧R就是：

房企恢復經營性現金流。

前段時間，一家暴雷的頭部房企，給我發來了他們在重慶重啟的新項目。言語之間，對未來恢復正常經營目標的心氣已經不一樣了。

但整個年報季，給我驚喜最大的還是龍湖。

只看歸母凈利潤，還并不明顯。但要知道，2025年是龍湖到期債務的洪峰，他們在這一年里償還了各類境外債務合計：

220億。

地產微利時代，扛下數百億債務，維持經營平穩，我甚至覺得有點神奇。

龍湖的底氣，就在于他們的經營性現金流。

2025年，龍湖含資本性支出的經營性現金流凈流入58億元，而且是連續三年為正。這意味著龍湖靠自身造血：

不僅足夠維持開發業務的支出，還能維持經營性業務的長期支出，還能額外貢獻穩定的現金流。

房企都明白，現金流比利潤重要十倍。

二

去年龍湖拿地不多，為集團貢獻現金流的重任，壓在了非開發業務身上。

龍湖商業開始一點一點的摳坪效，最難的不是新開業的天街，而是一些老骨頭。

比如蘇州獅山天街，2025年之前，項目五六層是一個面積3500㎡的冰場，運營成本又高，客群面又窄，冬奧會之后，工作日幾乎完全空置。

業內改造這種空間，一般就直接關停冰場，然后分割成小鋪出租。

但龍湖沒有小修小補。

他們用整整六個月時間，做了顛覆性的重構。項目團隊拆除了冰場厚重的桁架屋面，替換為9米寬、45米長的超大白玻璃采光頂。

采光頂下，種下8棵大型景觀樹，搭配洞石墻面、高低錯落的綠植、木質卡座，又疏通了動線。

一個陰暗封閉的冰場空間，重生為一座會呼吸的山谷。

2025年12月，山谷街區亮相，奇跡發生了。原來的冰場區域坪效大幅提升，整個項目年營業額也大幅增長到33億元。

這樣的奇跡說起來神奇，其實每一步都不簡單。動線不通暢，團隊重新設計安裝了扶梯、步梯、電梯；為了保護山谷的場景，團隊要求新招品牌，必須符合自然氣質……

沒有極致的專業和熱愛，這種改變就不可能發生。

但過去三年，龍湖打的全是這種硬仗。

龍智造有個代建項目叫成都西璟臺，代建方看見就跑，每一段自我介紹拿出來都能嚇人一跳：

停工8年；

涉及852家未收回債權的債權人；

涉及1700余戶（次）企業及家庭的利益。

更難的是，這個項目已報規報建，連主體都基本成型了，龍湖動刀的空間有限�？升埡堉窃炀褪墙恿�。

他們在螺獅殼里做道場。發現配電房在住宅正下方，通過微調地下室平面規避影響；戶內走道不滿足凈寬1000毫米，通過對走道及臥室凈寬的再平衡，解決了問題……

這樣地毯式的排查優化，多達190處。

而且不僅找得到哪花錢，還知道怎么替重整投資人省錢，單單優化外電連接路線，便使成本降低近：

1000萬。

省下來的錢，重新用在了外立面、景觀這些最需要氣派的地方。

項目2024年1月拿到施工許可，8月份實景開盤，一個月就成了郫都區的銷冠。到2025年4月交付：

一個紓困項目，基本賣干凈了。

三

那些美好的仗，他們都打過了。

我聽說在西璟臺項目上，龍湖有條鐵律，就是要求必須實景示范區面市，因為他們明白：

市場只會給西璟臺一次翻盤的機會。

專業到達極致的人，大概都會生出同一種悲憫之心。被拯救的人們，會用選擇和信任回報。

2025年，龍湖集團運營和服務業務，實現了核心權益后利潤79億：

毛利率超過50%。

靠著持續穩定的經營性現金流以及經營性物業貸，龍湖用了三年多的時間，不僅把2000多億有息負債，壓降到了1500多億。

還改變了債務結構，現在龍湖有息負債，平均合同借貸年限長達12.12年。一年內到期的短債只有10%。

而闖過去年220億的債務高峰，明后年龍湖，到期債務都只有60多億。

現在我們確實可以說一句：

龍湖真的活下來了。

事實證明，房地產的出路，就在房地產自身。區別在于你的努力、能力，甚至有時候需要一種純粹的信念。

這種認可，和投資人對張雪的認可是一樣的，超越了行業的現實困境。因為他們知道，這樣的人不可能被打倒了。

張雪說過：有可能我的天賦不如你，我的資源不如你，但我的努力比你多十倍的時候，這個結果不自然應該給我嗎？

憑什么不是？就是！

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