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政策聚焦

• 兩會(huì)《政府工作報(bào)告》將樓市定調(diào)從“止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“著力穩(wěn)定”，延續(xù)了去年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的提法，明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，釋放了今年政策重心從“短期止跌”轉(zhuǎn)向“持續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)”。需求端強(qiáng)調(diào)推動(dòng)住房政策與人口政策深度結(jié)合，提出加強(qiáng)初婚初育及多子女家庭支持，并深化公積金制度改革。供給端強(qiáng)調(diào)因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，推進(jìn)存量盤(pán)活與“好房子”建設(shè)。同時(shí)要求“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”，配套政策有望加快落地。此外，房地產(chǎn)新模式進(jìn)入深入推進(jìn)基礎(chǔ)制度與配套政策建設(shè)階段，整體推進(jìn)節(jié)奏預(yù)計(jì)將與市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程匹配。

• 自然資源部38號(hào)文明確“新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，隨后新聞發(fā)布會(huì)進(jìn)一步指出“這不等于不供應(yīng)房地產(chǎn)用地，而是要重點(diǎn)用好存量資源‘精供優(yōu)供’”，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)供地將以存量盤(pán)活為主。政策用增量約束倒逼存量盤(pán)活，與“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”思路一脈相承。從實(shí)際影響來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處筑底期，當(dāng)前僅有部分核心城市具備穩(wěn)定的土地出讓能力，而這些城市已有一定比例的土地供應(yīng)來(lái)源于存量盤(pán)活，新政短期影響偏中性，更多是對(duì)既有趨勢(shì)的制度化確認(rèn)。長(zhǎng)期而言，這一轉(zhuǎn)變將推動(dòng)城市發(fā)展模式從“增量擴(kuò)張”向“存量提質(zhì)”轉(zhuǎn)型，倒逼各地更加注重土地資源的高效利用與城市功能的精細(xì)化提升。

• 《“十五五”規(guī)劃綱要》全文發(fā)布，將房地產(chǎn)主要內(nèi)容置于“保障民生”板塊，反映出行業(yè)角色發(fā)生調(diào)整。行業(yè)定調(diào)由“十四五”時(shí)期“房住不炒”轉(zhuǎn)向“十五五”時(shí)期的“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，政策重心從抑制過(guò)熱轉(zhuǎn)向提升品質(zhì)、穩(wěn)定市場(chǎng)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型指明方向。（更多房地產(chǎn)政策信息，詳見(jiàn)文末附表）

市場(chǎng)表現(xiàn)

1. 市場(chǎng)供求：3月重點(diǎn)城市新房銷售面積同比降幅收窄，20城二手房成交量在較高基數(shù)下同比小幅回落2.5%，京滬迎“小陽(yáng)春”行情

• 新房市場(chǎng)：隨著春節(jié)后需求釋放、核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市及營(yíng)銷力度加大，市場(chǎng)成交出現(xiàn)邊際改善，3月新房成交同比降幅收窄至13%

圖：重點(diǎn)100城商品住宅月度成交面積走勢(shì)

注：3月為預(yù)估值

數(shù)據(jù)來(lái)源：

重點(diǎn)城市新房銷售：根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)，3月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)128%，同比下降13%。一季度，100城新建商品住宅成交面積累計(jì)約4567萬(wàn)平米，同比下降22%。各線城市來(lái)看，一季度，一線城市新房銷售面積同比下降18%；二線城市同比下降22%，武漢、西安等部分城市同比增長(zhǎng)；三四線城市同比下降24%。

表：2026年3月重點(diǎn)城市新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平米）

圖：重點(diǎn)50城商品住宅月度批準(zhǔn)上市面積及同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

重點(diǎn)城市新房上市：新房供應(yīng)延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)整體處于“去庫(kù)存”階段。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，3月重點(diǎn)50城新建商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降22%。一季度，重點(diǎn)50城新建商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)上市面積同比下降25%。各線城市來(lái)看，一季度，一線城市批準(zhǔn)上市面積同比下降19%，其中上海同比增長(zhǎng)26%，北京、廣州、深圳同比均下降；二線城市同比下降25%，青島、溫州等少數(shù)城市同比增長(zhǎng)；三四線城市同比下降31%。供應(yīng)端的縮量有助于緩解庫(kù)存壓力，改善市場(chǎng)供求關(guān)系，但短期內(nèi)也在一定程度上制約了銷售端的恢復(fù)。

• 二手房市場(chǎng)：3月京滬二手房成交同比增長(zhǎng)，小戶型、低總價(jià)房源為主

圖：20城二手住宅月度成交套數(shù)及同比

數(shù)據(jù)來(lái)源：

重點(diǎn)城市二手房成交：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，3月20城二手住宅成交14.8萬(wàn)套，同比下降2.5%。今年一季度20城二手住宅成交33.3萬(wàn)套，同比下降4.1%。3月第4周（3.23-3.29）20城二手住宅成交量已達(dá)2025年以來(lái)周度新高，“小陽(yáng)春”行情下市場(chǎng)活躍度較前期有所提升。

3月部分核心城市“小陽(yáng)春”行情顯現(xiàn)，業(yè)主掛牌預(yù)期趨于穩(wěn)定，在剛需支撐下，上海、北京在較高基數(shù)下成交量實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中上海3月二手商品房成交3.1萬(wàn)套，創(chuàng)近五年新高，同比增長(zhǎng)6%，北京二手住宅成交近兩萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)3%。

表：2026年1-3月重點(diǎn)城市二手房成交情況（單位：套）

注：上海、無(wú)錫、南寧、溫州為二手房商品房，其他城市為二手商品住宅

重點(diǎn)城市二手房掛牌：春節(jié)后新增掛牌量有所回升，但仍顯著低于近幾年同期，二手房賣方預(yù)期有所趨穩(wěn)。2月末，重點(diǎn)25城二手房存量掛牌套數(shù)約205萬(wàn)套，環(huán)比下降4%，較去年10月高點(diǎn)回落8%。3月重點(diǎn)城市二手房新增掛牌房源約15萬(wàn)套，同比下降約四成。

2. 房?jī)r(jià)表現(xiàn)：3月百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅繼續(xù)收窄，上海、合肥上漲

圖：百城新建住宅及二手住宅價(jià)格環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，二手房方面，2026年3月，核心城市“小陽(yáng)春”行情顯現(xiàn)，疊加業(yè)主預(yù)期趨于穩(wěn)定，百城二手住宅均價(jià)為12792元/平方米，環(huán)比下跌0.34%，跌幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)第3個(gè)月收窄；同比下跌8.55%。其中，3月上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.08%，自2023年6月以來(lái)首次上漲；合肥環(huán)比上漲0.03%，自2023年5月以來(lái)首次上漲；北京環(huán)比下跌0.31%，跌幅較上月收窄0.35個(gè)百分點(diǎn)。分梯隊(duì)看，各線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅均有所收窄，3月一線、二線及三四線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌0.16%、0.42%、0.34%，環(huán)比跌幅較上月分別收窄0.26、0.15、0.20個(gè)百分點(diǎn)，同比分別下跌7.72%、9.17%、8.27%；從漲跌城市個(gè)數(shù)看，3月7個(gè)城市環(huán)比上漲，91個(gè)城市環(huán)比下跌,2個(gè)城市持平。

新房方面，3月百城新建住宅均價(jià)為17115元/平方米，環(huán)比上漲0.05%，同比上漲2.24%。3月，房企推盤(pán)有所增加，杭州、上海、廣州等城市均有高端改善樓盤(pán)入市，帶動(dòng)百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲。分梯隊(duì)看，3月，一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.24%，同比上漲6.19%，其中杭州、上海環(huán)比分別上漲0.34%和0.33%，新房?jī)r(jià)格上漲主要來(lái)自于新入市高價(jià)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性帶動(dòng)。二線城市環(huán)比上漲0.02%，同比上漲1.69%。三四線代表城市環(huán)比下跌0.20%，同比下跌2.45%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，23個(gè)城市環(huán)比上漲，72個(gè)城市環(huán)比下跌，5個(gè)城市持平。

3. 土地市場(chǎng)：3月300城住宅用地成交面積、出讓金同比分別下降15%、35%，降幅收窄

圖：300城住宅用地月度和季度平均溢價(jià)率走勢(shì)

圖：300城住宅用地土地出讓金月度走勢(shì)

注：住宅用地包括純居住用地及含居住性質(zhì)的綜合用地。

數(shù)據(jù)來(lái)源：

3月重點(diǎn)城市土拍節(jié)奏加快，但300城住宅用地成交面積、出讓金同比仍下降。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，3月，300城住宅用地成交2224萬(wàn)平方米，同比下降15.3%；土地出讓金963億元，同比下降35.4%。累計(jì)來(lái)看，2026年一季度，300城住宅用地成交6224萬(wàn)平方米，同比下降24.1%；土地出讓金2350億元，同比下降42.6%。

溢價(jià)率方面，開(kāi)年以來(lái)，在供應(yīng)放緩背景下，300城溢價(jià)率整體仍處于低位。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度，300城住宅用地平均溢價(jià)率為4.9%。其中，1月土地市場(chǎng)相對(duì)平淡，2月在廣州馬場(chǎng)地塊等高溢價(jià)地塊帶動(dòng)下，溢價(jià)率升至10.7%；3月平均溢價(jià)率降至3.5%。

圖：2020年以來(lái)不同城市住宅用地出讓金占全國(guó)的比重（全市）

表：2026年一季度重點(diǎn)城市住宅用地成交情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理

從城市集中度來(lái)看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度，全國(guó)TOP20城市宅地出讓金占全國(guó)比重為59%，較2025年全年提升7個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)住宅用地出讓金TOP20城市中，多為核心一二線城市。年初以來(lái)，重點(diǎn)城市土拍活動(dòng)較少，廣州在天河區(qū)馬場(chǎng)地塊（總價(jià)236億元）帶動(dòng)下，躍升一季度全國(guó)土地出讓金首位；上海、北京土地市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，出讓金在百億元左右，南通宅地出讓金達(dá)114億元，更多為地方國(guó)資獲取。

表：2026年3月住宅用地出讓金TOP5地塊

（1）熱點(diǎn)地塊：長(zhǎng)寧C040101單元E1-21地塊

3月30日，長(zhǎng)寧C040101單元E1-21地塊經(jīng)41輪競(jìng)價(jià)、以59.2億元由保利獲取，溢價(jià)率約為6.4%，成交樓面價(jià)約為7.8萬(wàn)元/㎡。本次土拍共吸引華潤(rùn)&新長(zhǎng)寧聯(lián)合體、保利發(fā)展、金茂3家企業(yè)（或聯(lián)合體）參與競(jìng)拍，反映出當(dāng)前房企對(duì)于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍保持積極拿地態(tài)度。

本次長(zhǎng)寧地塊備受關(guān)注，一個(gè)重要背景是長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域已近17年未有純宅地供應(yīng)。作為絕對(duì)市中心宅地，在當(dāng)前上海市場(chǎng)“區(qū)域發(fā)展分化”的大環(huán)境下，核心區(qū)域稀缺資源往往具備更高的市場(chǎng)溢價(jià)表現(xiàn)。同時(shí)其成交表現(xiàn)，也將成為引導(dǎo)上海土地市場(chǎng)未來(lái)走向的重要風(fēng)向標(biāo)。

（2）熱點(diǎn)地塊：杭州上城城東新城SC080201-27地塊

3月6日，杭州上城區(qū)城東新城宅地經(jīng)109輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)32.2億元、溢價(jià)率51%由保利獲取，成交樓面價(jià)達(dá)44985元/㎡。該地塊緊鄰京杭大運(yùn)河與麥廟港雙水系，距地鐵4號(hào)線新風(fēng)站約200米，原為商辦用地，2025年4月調(diào)整為純住宅用地后，容積率由3.0降至2.2，居住屬性明顯提升，且已列入杭州市住宅品質(zhì)提升試點(diǎn)，為打造高品質(zhì)改善項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。

附表：3月房地產(chǎn)政策監(jiān)測(cè)

• 中央：政府工作報(bào)告定調(diào)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

表：2026年3月中央重要會(huì)議/文件的房地產(chǎn)提法

• 地方：深圳、青海、廣西、江蘇等地落地城市更新相關(guān)文件，南京對(duì)住房“以舊換新”給予貼息獎(jiǎng)勵(lì)

表：2026年3月地方重點(diǎn)房地產(chǎn)政策

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

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