想在美國(guó)買房的人，可能已經(jīng)明顯感覺到，這一輪市場(chǎng)和過去幾年完全不一樣了。

　　對(duì)于很多華人來說，美國(guó)房市曾經(jīng)歷過一場(chǎng)近乎“現(xiàn)象級(jí)”的上漲，從疫情后的低利率狂飆，到各地房?jī)r(jià)快速拉升，加州、佛州、德州、紐約這些傳統(tǒng)熱門區(qū)域，一度成為資金與人口最集中的地方，但隨著利率持續(xù)走高、成本壓力上升，這種單一方向的繁榮正在逐漸退潮。

　　進(jìn)入4月，隨著春季購(gòu)屋旺季正式展開，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也在悄然發(fā)生一輪結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，而這種變化，并不是簡(jiǎn)單的上漲或下跌，而是不同區(qū)域之間愈發(fā)明顯的分化。

　　最新發(fā)布的Cotality報(bào)告就指出，目前的市場(chǎng)更像被拉開的一條光譜，一端是曾經(jīng)最火熱的沿海城市和“陽(yáng)光地帶”開始出現(xiàn)價(jià)格修正，另一端則是中西部與東北部，在相對(duì)可負(fù)擔(dān)的價(jià)格和穩(wěn)定就業(yè)的支撐下，反而表現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性。

　　Cotality首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Selma Hepp將這種現(xiàn)象稱為“雙速市場(chǎng)（two-speed housing market）”，也就是說，美國(guó)房市并沒有整體降溫，而是不同區(qū)域正在走出完全不同的節(jié)奏。

　　從數(shù)據(jù)來看，中西部正在成為這一輪行情中最穩(wěn)定的增長(zhǎng)區(qū)域之一。

　　整體房?jī)r(jià)年漲幅達(dá)到3.56%，在全國(guó)范圍內(nèi)位居前列，其中伊利諾伊州、威斯康辛州和內(nèi)布拉斯加州表現(xiàn)尤為突出，分別錄得4.91%、4.78%和4.75%的年增長(zhǎng)。雖然這些漲幅并不屬于爆發(fā)式上漲，但在當(dāng)前房貸利率依然處于高位的背景下，這樣的表現(xiàn)已經(jīng)相當(dāng)難得。

　　房地產(chǎn)平臺(tái)Realtor的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Danielle Hale認(rèn)為，中西部最大的優(yōu)勢(shì)始終是“可負(fù)擔(dān)性”，即使房?jī)r(jià)在上漲，其絕對(duì)價(jià)格依然明顯低于西海岸和南部熱門州，這使得不少原本被高房?jī)r(jià)擠出的買家，開始將目光重新轉(zhuǎn)向這些地區(qū)。

　　Cotality資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家Molly Boesel也指出，在高利率環(huán)境下，買家對(duì)價(jià)格的敏感度明顯提高，中西部因此成為“現(xiàn)實(shí)選擇”。

　　具體到芝加哥市場(chǎng)，這種變化已經(jīng)變得更加直觀。

　　當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士表示，目前的市場(chǎng)狀況可能是市中心過去五到六年來最活躍的一段時(shí)間，一方面是疫情期間外流的人口正在逐步回歸，另一方面也出現(xiàn)了從佛羅里達(dá)等地遷入的趨勢(shì)，一些居民甚至直言，寧愿承受寒冷天氣，也不愿繼續(xù)面對(duì)頻繁的颶風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　與此同時(shí)，郊區(qū)居民財(cái)富水平的提升，也進(jìn)一步增強(qiáng)了購(gòu)房能力，而房源供應(yīng)卻沒有同步增加，導(dǎo)致競(jìng)價(jià)交易變得越來越常見。

　　如果說中西部的關(guān)鍵詞是“穩(wěn)定”，那么東北部則更接近“逆勢(shì)上漲”。

　　在全美房?jī)r(jià)整體僅微漲0.7%的背景下，新澤西州和康涅狄格州的年漲幅分別達(dá)到5.6%和5.26%，成為全國(guó)表現(xiàn)最突出的區(qū)域之一。

　　分析認(rèn)為，這一波增長(zhǎng)主要來自大城市周邊穩(wěn)定的居住需求，以及買家逐漸向價(jià)格相對(duì)較低的小型市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而這些區(qū)域本身長(zhǎng)期存在供應(yīng)不足的問題，從而放大了價(jià)格上漲的動(dòng)力。

　　以新澤西州紐瓦克為例，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的“過熱”狀態(tài)，一套掛牌價(jià)75萬美元的房屋，在短時(shí)間內(nèi)就收到了七份報(bào)價(jià)，最終成交價(jià)甚至被推高至85萬美元。當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人直言，市場(chǎng)的熱度并沒有出現(xiàn)降溫跡象，反而在持續(xù)累積。

　　看來，在高房?jī)r(jià)與高利率的雙重壓力之下，購(gòu)房者的選擇邏輯正在發(fā)生變化，人們不再盲目追逐傳統(tǒng)熱門地區(qū)，而是更加關(guān)注“是否負(fù)擔(dān)得起”，資金與人口也因此開始出現(xiàn)新的流動(dòng)方向。

　　同樣的預(yù)算，在中西部可以買到更大的空間、更低的生活成本以及相對(duì)穩(wěn)定的就業(yè)環(huán)境，這些因素疊加在一起，正在重新塑造美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。