2026 年一季度，住房租賃行業圍繞“存量盤活、品質躍升、民生賦能”三大核心方向，進入高質量發展新階段。央行與財政部持續釋放對政策支持信號，地方國企積極響應國家“十五五”規劃開局之年的戰略部署，主動承擔住房保障與城市更新核心職能。

城投系、安居系、交投系頭部品牌各自加速布局：例如全國最大的保租房社區-城投寬庭張江社區二期開業、安居寧巢存量盤活簽約1374套品質房源，行業集中度持續提升，繼續形成“全國陣營穩固、腰尾部競爭激烈”的格局。

在此背景下，URI城市租住重磅發布《2026年一季度中國住房租賃國有企業品牌力TOP50》，解碼國企公寓賽道的競爭邏輯與發展趨勢。

URI城市租住品牌力“五力”模型展示：

榜單解讀

01.同比聲量

Q1聲量同比顯著提升

環比受春節影響有所回落

2026年第一季度，國企長租品牌整體發聲活躍度同比全面提升，品牌聲量建設進入“主動化、常態化、場景化”的全新階段。從同比數據來看，2026年一季度所有上榜企業發聲指數均在60以上，發聲指數在90以上的企業數量提升25%，發聲指數80+以上企業數量提升24%。

環比方面，受春節假期影響，2026年一季度較2025年全年均值有所回落，發聲指數90+的企業數量減少兩家；但是又得益于春節各類活動宣傳，發聲指數90+、80+的企業數量共計31家，可見春節作為傳統重大節日，各大品牌的重要宣傳發聲力度增加，且活動豐富且多元化，春節動態覆蓋100%。

02.行業格局

頭部陣營高度穩固

馬太效應持續

URI城市租住從整體格局分析來看，頭部陣營格局高度穩固、腰部品牌競爭加劇、新銳勢力快速崛起成為本季度最鮮明的特征。

對比2025年的情況，2026年一季度國企品牌力TOP10與2025年國企品牌力TOP10重合度高達70%，充分驗證了國企長租賽道頭部格局的穩定性，城投寬庭、安居寧巢、浦發有家、華潤有巢等頭部品牌持續領跑，保持在全國TOP5身位，中海長租公寓、成都軌道交通集團和重慶兩江知寓本季新晉前十。

值得一提的是TOP11-30、TOP31-50兩個梯隊重合度均為65%，低于頭部陣營，反映出腰部及尾部市場競爭更為激烈，品牌排名波動、新舊勢力更替的頻率更高。

URI解讀：頭部品牌憑借資本優勢、規模積累與先發地位，已形成“護城河”；而腰部及尾部梯隊則處于動態洗牌期，每一次季度動態都可能引發排名重構。對于后發品牌而言，持續的項目落地與聲量輸出是躋身前列的必要條件，品牌建設尤為關鍵。

03.區域格局

長三角國企占半壁江山

核心城市梯隊分明

從城市能級看，上海國企品牌力與市場活躍度雙強，與全國性頭部企業形成勢均力敵的競爭格局，城投寬庭、上海地產城方、浦發有家3家位列前TOP10，此外上海新黃浦?筑夢城、陸家嘴樂居等榜上有名，以及上海奉賢經濟發展?樂活青年社區首次進入TOP50榜單；此外杭州、南京、蘇州、武漢上榜企業也達到3家，其余大部分城市則僅有1-2家上榜。

從本次榜單的區域分布來看，長三角地區占據絕對主導地位，以50%的占比穩居第一，成為國企長租品牌的核心陣地，城投寬庭、安居寧巢、浦發有家、上海地產城方等頭部品牌均屬于該區域；其次是全國型品牌國企，以華潤有巢、招商伊敦、中海長租公寓等央企為代表，全國型龍頭央企房地產業務版圖已實現全國布局，為長租品牌分散布局奠定堅實基礎。

URI解讀：長租品牌在地理分布上區域集聚效應顯著，長三角—尤其是上海憑借政策先行、金融活躍、人才流入三重優勢，成為國企長租品牌的“主戰場”，其他區域的長租公寓品牌建設稍落后一步。

04.頭部品牌

金融、開業、運營三線并進

全方面持續領跑

URI城市租住觀察到，頭部企業雖然已形成穩固格局，但是本季度依然行動密集，持續發力，金融破局、開業落子與運營提升三線并行，全方位持續領跑行業：

REITs/資產證券化行動

華潤有巢：1月12日，華夏基金華潤有巢REIT擴募上市儀式在上交所舉行，為首單非定向擴募公募REITs，本次擴募創新地采用向原持有人配售模式，在制度設計上充分保障原持有人權益，發售獲原持有人積極響應，認購比例達99.51%，最終募集資金總額約11.329億元（不含募集期利息），擴募募集資金全額用于收購上海馬橋項目。

廈門安居集團：3月17日，中金廈門安居REIT擴募申請獲證監會核準，成為繼北京、上海之后第三家實現首發+擴募雙輪驅動的保租房平臺，計劃募資購入思明林邊公寓、湖里仁和公寓兩個項目，共2689套房源。

URI解讀：REITs擴募頻率提升，逐漸成為常態化操作，標志著國企從“開發建設”向“資產循環”進階，誰能率先打通“投融管退”閉環，誰就將在品牌力與資本競爭力上占據更大優勢。

新項目開業與落地

城投寬庭：2月，城投寬庭官宣張江社區二期全面建成且投入運營，共提供3180套房源，戶型27-115㎡，地處張江科學城核心區域。二期落地后，張江社區整個項目體量高達7635套，成為全國最大保租房社區。城投寬庭打造的張江社區，堪稱政策性產品線的典范標桿。自開業以來，備受多方權威媒體聚焦，并成功收錄進中國一級期刊《建筑》 “好房子” 標桿名錄。憑借這份國家級肯定，進一步夯實了其在上海保障性租賃住房市場的龍頭領跑地位。

安居寧巢：1月，安居寧巢旗下“寧巢Ning+峯閣店”落地，該項目是安居寧巢旗下第二個Ning+系列高端產品，也是杭州市本級規模最大的“收存轉保”項目，提供1232套房源。3月，安居寧巢與錢江新城開發集團、城東新城建設投資公司達成戰略合作，簽約1374套存量安置房，通過“收儲+運營”模式快速擴大管理規模，彰顯了其品質升級與資產盤活能力。

廣州安居集團：1月，番禺區新造二期保障性住房項目近日實現主體結構封頂。2026年以來，推動新開工保障房項目4個（橋南、南鋼西區、陳頭崗、廣汽北），共計7425套，同時推動收購存量商辦物業轉化為664套保障性租賃住房。

招商伊敦：3月，招商伊敦旗下的上海壹間公寓?虹橋璀璨領峰舉辦啟幕儀式，正式開門營業，主要為科創人才和青年精英提供租住服務。1月12日，“天津濱海壹棠服務公寓”正式亮相，提供224間金質標準服務式公寓。

URI解讀：頭部品牌的新項目已不再是簡單的“房源增量”，而是產品線分層（如安居寧巢Ning+高端系列）、規模效應（城投寬庭大社區）與存量改造（廣州安居收購商辦）的多維競爭。

運營優化與品牌打造

廣州安居集團：1月，官宣長租公寓品牌“悅享生活”，品牌定位為“全程陪伴，全周期保障”，該品牌旗下項目分布于越秀、荔灣等廣州核心區域，包含多個標桿項目及分散式房源，目前已攜手小鵬汽車等20余家企業落地員工安居定制服務。此外，集團還在新春之際正式發布《安居好房子》書籍，系統總結保障房建設經驗，從“舒適、實用、人文”等八大價值體系詮釋“好房子”標準，以理論沉淀回應民生期待，為行業高質量發展提供“廣州答卷”。

上海地產城方：今年1月1日起，上海城方旗下馨越公寓、南站公租房、馨瀾公寓等8個項目率先完成“公保簡并”，統一按保租房政策實施供應管理。

URI解讀：頭部企業的品牌打造正在從口號走向系統化方法論，廣州安居集團輸出建設標準，體現了國企從“執行者”向“規則參與制定者”的躍遷。

新春節慶與公益活動

城投寬庭：新春期間，城投寬庭各大社區活動繽紛，徐匯社區舉辦“寬庭華彩·寵耀新年”人寵好物年貨節活動，將租戶的寵物視為“家人”，滿足租戶及其寵物的情感與生活需求；臨港社區舉辦“寬庭熟人局·睦鄰迎新福滿家”活動，吸引近50名住戶參與；灣谷社區推出“墨韻拓新章，投壺賀歲樣”活動；浦江社區連續舉辦兩場非遺體驗活動等。

安居寧巢：新春期間于錢塘公寓舉行的寧巢工會為產業工人和新市民住戶齊聚社區食堂舉辦“心安處·即吾家”百家宴，共同構成了致敬勞動者的公益風景線；舉辦“寧巢里生活節”將國風體驗做到極致。宋韻點茶、漢服寫真、中國結DIY、糖畫制作等非遺手作，讓年輕人觸碰到文化根脈，特別設置的“心聲信箱”，則巧妙地將傳統年味與社區共建結合，讓租戶從參與者變為建議者。

華潤有巢：在新春期間打出“7天免租”“特價房源”的實惠牌，更值得關注的是其服務延伸至上門喂貓、生鮮年貨專區，直擊青年“寵物留守”和“采買不便”的痛點，將公寓的服務邊界從“住”延伸到“生活”。（點擊查看）

廣州安居集團：3月13日，廣州安居集團2026年“7天免費住”服務正式啟動，為2026年內取得大專及以上學歷的畢業生提供“七天免費住”服務，全年有效。此次服務提供的房源均位于越秀、海珠、白云等核心城區，交通便捷、配套成熟，為來穗人才提供觸手可及的“歸屬感”。

URI解讀：春節活動與公益服務正從“節日點綴”升級為“品牌溫度”的重要載體。城投寬庭、安居寧巢強調社群歸屬與文化傳承，本質上是將“租住空間”轉化為“情感連接場”；廣州安居集團全年七天免費住活動，則更加聚焦人才引流。

05.動態聚焦

腰部品牌及新生力量

在頭部企業之外，其他的國企長租品牌一季度同樣表現活躍，或在區域市場落地標桿項目，或通過資產盤活、戰略合作、人才公益等動作提升品牌影響力。

西安安居?樂筑：1月22日，安居·樂筑系列5個保租房項目共432套房源啟動報名分配，房源覆蓋涇渭新城、未央區、浐灞國際港等多個熱點片區，優先分配給經審核符合資格的本科及以上學歷應屆畢業生。

貴陽產控集團?筑巢公寓：1月22日，貴陽花溪區筑巢公寓·燕樓店開業，總投資4.06億元，總建面9.45萬㎡，規劃房源1384套，首批開放428套。

杭州西投?西悅公寓：2-3月，啟動首批集中配租，首期釋放100套，后續將推出400余套，總計968套房源。此次租金優惠政策力度空前，區級人才可享市場評估租金低至4折的福利，不同層次人才均有對應的階梯式租惠。

途羚公寓：3月，在廣州、北京、杭州、南京四城同步開業四大標桿項目，四大項目均由存量物業改造而來，開業前已簽約順豐速運、中青旅、美團等企業及當地三甲醫院，輔助企業將“員工安居”升級為核心競爭力。

上海新黃浦?筑夢城：3月30日，太保資產-新黃浦筑夢城保租房持有型不動產ABS掛牌上交所，該專項計劃發行規模11.942億元，于2026年2月13日正式設立，是上交所第二單保租房持有型不動產資產支持專項計劃，專項計劃發行期間獲得17家機構超募認購。

合肥?濱紛公寓：3月20日，國泰海通-濱湖國控濱紛公寓馥庭住房租賃ABS獲批，擬發行金額2億元。

蘇州恒泰?星寓：“恒泰星寓·星光夜學社”與蘇州大學繼續教育學院簽署戰略合作協議，恒泰星寓2026春季青年夜校正式開班。首期聯合課程涵蓋興趣拓展、技能提升、身心健康等多個方向，包含美妝、瑜伽、唱歌、心理療愈等貼近青年生活的特色內容。

URI解讀：國企長租公寓品牌活力正在從頭部向更廣泛的腰部品牌擴散，動態類型同樣逐漸多樣化，涵蓋范圍從項目供給、金融融資到戰略合作、社區運營等，差異化定位與本地化深耕是其運營核心邏輯。

URI 結語

2026年一季度，國企長租品牌頭部格局高度穩固，TOP10與去年重合度達70%，城投寬庭、安居寧巢、浦發有家等頭部品牌持續領跑。區域層面，華東以上海為核心占據半壁江山，而西南、中南等地僅少數品牌突圍，城市間分化顯著、行業活躍度有明顯分化。

從品牌動態來看，規模已非唯一決勝變量。REITs擴募、產品升級及細分、運營能力等差異化能力在品牌力的比拼中日益占據更重要的位置，對于長租公寓品牌而言，打通資產閉環、提升運營能力，對于在行業中持續掌握主動權起至關重要的作用。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:山楂美式

運營編輯:樹懶