1，過去房價是上漲的預期，大家普遍接受買新房價格就是要比二手房貴一截，比如次新二手房單價4萬，那么新房價格定到5萬左右是能賣掉的。

一方面因為大家對市場的未來充滿信心，買貴了也不介意，無非是賺200萬還是賺150萬的區(qū)別；另一方面是因為新房畢竟會在產(chǎn)品上宣傳上下功夫，情緒價值拉滿，大家覺得值。

其實還有另一個原因，過去我把這一點忽略了，那就是很多人買房對房價是無感的狀態(tài)，他看見的只有這個新樓盤單價6萬，100平米600萬，首付按30%，就是180萬，正好手里有180萬。

很多人不去做市場調研，周邊的樓盤價格他們沒什么概念，二手房小區(qū)什么品質，他們也不關心。

當然還有一層阻力，就是帶你看房的那個人（自媒體或中介），會天然屏蔽你的信息，會告訴你新房就是好，二手房這么多年了，誰還買二手房，住著也不舒服，幾句話就會把你說服。

想要理性，是有門檻的，而且還有各種阻力在阻攔你。

2，到了現(xiàn)階段，大家對于市場的預期普遍不高，但是新房的價格依然比二手房的價格高（性價比低），次新二手房4萬的單價，開發(fā)商還是能把新房價格定在5萬，而且依然能賣掉。

一方面因為部分開發(fā)商在進化，通過宣傳手段，通過銷售策略，通過對市場時機的把握等，能夠把房子賣掉。當然，如果去看整體市場，多數(shù)開發(fā)商的操盤能力還不夠那么強。

開發(fā)商的操盤能力強（營銷宣傳能力），對于購房者來說不見得是好事。

另一方面，還是購房者對市場沒有概念。購房群體不是一成不變的，而是時刻在變，十年前買新房的人和現(xiàn)在買新房的人是完全無交集的兩波人，前者買了新房，至少對新房的套路有了經(jīng)驗，或者則重新上鉤。

所謂的沒有概念，常見的狀態(tài)就是，去了售樓處，看見房子真好，問一問價格，銷售再給你對比下周邊二手房價格（這里邊當然是有水分的），心動轉化成行動，買房。

真正的調研工作，周邊二手房成交價是多少，多數(shù)人都沒有概念，不同的地段應該有多少的差價，不同的商圈應該有多少差價，新盤的合理價格是多少，這個工作普遍沒人去做，所以開發(fā)商賺的就是信息不對等的錢。

3，過濾。真正了解周邊房價的人，多數(shù)情況下到了售樓處打聽下價格就走人，真正能留下來的，都是被過濾下來的，一個樓盤只有幾百套房源，只要找到那些不了解周邊價格，或者了解周邊價格依然要買的這批人就足夠了。

4，從定價邏輯上說，開發(fā)商一定是傾向于利益最大化，比如周邊的二手房價格5萬，開發(fā)商就會把新房價格定到6萬左右，價格貴的原因會通過得房率、裝修、整個社區(qū)的品質等綜合來宣傳。

那開發(fā)商定價和市場價是什么區(qū)別呢？市場價出現(xiàn)在二手房市場，一個買家通過看10個小區(qū)的房子，對比地段、配套、房源、價格，然后做決策。這是更理性的買房過程，有對比，價格自然會傾向于合理價格；而開發(fā)商定價是單向的，你選擇接受或不接受，就這么簡單。

5，買新房一定會買貴，就是單向定價的問題，開發(fā)商在定價的時候，主動定低價的可能性很小，所以我們看到的事實是：所有的新房在交房之后，你拿到房本，然后去買，都虧了很多錢。這個價差就是市場價和開發(fā)商定價的溢價空間。

北京多數(shù)的新盤我都看過，目前新盤價格保守預估還是普遍貴10-20%；

6，周期問題，很多小白買家估計也沒考慮到。新房普遍是2-3年的交房周期，需要提前還貸。還貸成本+資金成本+房價虧損，是綜合成本。

也就是說，你如果買一套600萬的新房，首付300萬，貸款300萬，提前1.5年還貸。

那么你的綜合成本是：

還貸成本：13500*18個月=24.3萬

資金成本：300萬*2%（銀行存款利率）*3=18萬

房價虧損15%預估：600*15%=90萬

綜合下來24.3+90+18=132萬。

如果房價下跌更多，則會虧損更多。

其次是交房預期問題，很多人看新房的規(guī)劃以為就是交房后的樣子，實際上不是，規(guī)劃的很多東西，等實際落地，往往需要5年甚至更長的時間，這部分屬于不可計量的損失。

等到這個新盤交付后再去實地看，你還要不要買，這就是比較實際的需求，如果真的喜歡，那就按市場價去買自然也不會虧。