2026年初，城市更新四個(gè)字引發(fā)熱議。樓市過(guò)去那種“大拆大建、賣(mài)地—蓋房—快周轉(zhuǎn)”的舊模式已經(jīng)很難繼續(xù)推進(jìn)，新的主線(xiàn)正在成形，并且規(guī)模非常可觀——未來(lái)五年，全國(guó)城市更新的市場(chǎng)容量被測(cè)算約為20萬(wàn)億元。

過(guò)去二十多年，城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)，城市發(fā)展更像是在不斷“外擴(kuò)”，土地供應(yīng)不斷增加，新房持續(xù)上量，開(kāi)發(fā)商主要依靠高周轉(zhuǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，地方財(cái)政也憑借土地相關(guān)收入獲得了較強(qiáng)支撐。但近兩年市場(chǎng)深度調(diào)整，交易情緒偏冷，資產(chǎn)端承壓明顯。

隨著城鎮(zhèn)化率逼近70%，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，再往上提升會(huì)變得明顯更慢，類(lèi)似進(jìn)入緩慢爬坡區(qū)間。繼續(xù)依靠新增土地和新房供給來(lái)拉動(dòng)投資，不僅成本更高，也不太現(xiàn)實(shí)。很多城市已經(jīng)出現(xiàn)二手房成交量開(kāi)始?jí)哼^(guò)新房，這意味著主戰(zhàn)場(chǎng)正在從“開(kāi)新盤(pán)”轉(zhuǎn)移到“把已有的城市空間用好、住好”。

住建部門(mén)在公開(kāi)表述中把城市更新的定位講得更清楚：它既可以撬動(dòng)有效投資，也能夠帶動(dòng)消費(fèi)，還能把“投物”和“投人”更緊密地結(jié)合起來(lái)。相關(guān)規(guī)劃綱要把“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”寫(xiě)入重點(diǎn)任務(wù)，年度經(jīng)濟(jì)工作部署也將其單列推進(jìn)。資金會(huì)持續(xù)進(jìn)入、項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)啟動(dòng)、產(chǎn)業(yè)鏈條也會(huì)被帶動(dòng)起來(lái)。

那么，對(duì)于20萬(wàn)億元不少人的第一反應(yīng)是刷外立面、修廣場(chǎng)、做景觀。但這類(lèi)偏“面子”的工程并不會(huì)成為新一輪更新的核心，真正的大頭是城市的“里子”，比如老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)升級(jí)、城中村治理、危舊房改造、歷史街區(qū)保護(hù)以及智慧城市能力補(bǔ)齊等。表面上是一串清單，但每一項(xiàng)其實(shí)都直指居民最常見(jiàn)的痛點(diǎn)。

其中最需要被講透的，是地下管網(wǎng)。日常看到的“馬路拉鏈”、雨季積水甚至內(nèi)澇、燃?xì)夤艿谰o張時(shí)的全網(wǎng)排查，很多緣由都在地下系統(tǒng)老化和底數(shù)不清。地面上表現(xiàn)為擁堵、積水和反復(fù)開(kāi)挖，地下可能是多種年代的管線(xiàn)交織疊加，而這往往很難迅速說(shuō)清。城市更新要重點(diǎn)動(dòng)的，恰恰是這些平時(shí)看不見(jiàn)的，比如燃?xì)狻⒐┧⑴潘⑽鬯⒐岬取?/strong>

以上海徐匯區(qū)金牛花苑為例，它屬于90年代老公房，典型“老舊小”。改造路徑更偏系統(tǒng)化：以片區(qū)化提升為抓手，去開(kāi)展全要素修繕工作，并且把規(guī)模化加裝電梯作為重點(diǎn)推進(jìn)方向，門(mén)洞加梯實(shí)現(xiàn)了較高覆蓋率，推進(jìn)節(jié)奏也快。改造完成后，二手房的市場(chǎng)表現(xiàn)跑贏周邊同類(lèi)房源。

還有北京推動(dòng)批量加裝電梯，改造老舊廠(chǎng)房與低效園區(qū)，并且同步去開(kāi)展管線(xiàn)更新工作。這幾個(gè)城市不再依靠“制造新盤(pán)”來(lái)形成繁榮感，而是依靠“把既有空間變得更好用”來(lái)提升效率。城市更新追求的關(guān)鍵詞不在“更大”，而在“更順暢、更安全、更舒適”。

反過(guò)來(lái)看，具備技術(shù)能力、管理能力與協(xié)同能力的主體，會(huì)更有機(jī)會(huì)獲得增量空間。新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、價(jià)格壓縮明顯，而城市更新往往愿意為專(zhuān)業(yè)化能力付費(fèi)。大型建筑集團(tuán)轉(zhuǎn)向該領(lǐng)域，并非跟風(fēng)，而是順勢(shì)。

資金端也在同步配套。中央預(yù)算內(nèi)投資、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、地方專(zhuān)項(xiàng)債等資金在傾斜支持，金融監(jiān)管層面還出臺(tái)了城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法，在期限、利率等方面提供支持。落實(shí)到項(xiàng)目邏輯上，只有資金周期拉長(zhǎng)，才更有條件把錢(qián)投入到管網(wǎng)、結(jié)構(gòu)、安全這類(lèi)“里子工程”上，企業(yè)也才敢持續(xù)投入技術(shù)與人才培養(yǎng)。

當(dāng)然，更新過(guò)程也會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)陣痛，比如施工擾民、臨時(shí)交通與停車(chē)秩序變化等。這些問(wèn)題客觀存在，關(guān)鍵在于把規(guī)則講清、把溝通做足、把施工標(biāo)準(zhǔn)落到位，避免把改善性工程做成新的生活負(fù)擔(dān)。

20萬(wàn)億元投入的本質(zhì)，是在補(bǔ)上過(guò)去建設(shè)速度快，但在精細(xì)度、耐久性與安全性方面存在欠缺。核心問(wèn)題不在于要不要做，而在于能否把資金真正用在關(guān)鍵處，把每一次施工都轉(zhuǎn)化為對(duì)居民生活的實(shí)質(zhì)加分項(xiàng)。這樣的更新，才能支撐一個(gè)更有溫度、更有韌性的城市未來(lái)。