快訊背景：2026年3月至4月，華住集團旗下城家資管在北京落地兩大存量資產盤活案例。

3月，北二環后海菊兒胡同榮祿府物業（一輕集團國資持有）完成高端酒店撤場后的業態轉換，引入瑞貝庭服務式公寓；4月，北京亦莊經濟技術開發區桔子酒店樓上6000㎡商業毛坯物業，改造為城家公寓酒店。

兩大項目分別面向核心區國資資產、產業區民營投資物業，以長短租結合模式破解閑置損耗、收益不足、業態同質化等問題，成為一線城市存量更新的典型樣本。

01

核心區國資物業盤活

破解空窗損耗

釋放高端長住價值

北京二環內東西城物業具備天然地段稀缺性，但傳統高端酒店運營存在資金沉淀大、審批周期長、空窗期無收益等痛點，國資物業對運營合規性、現金流穩定性要求更高。該項目項目引入瑞貝庭服務式公寓，率先以長租運營前置實現過渡期合規起盤，將物業流轉階段從閑置損耗轉為持續造血，實現資產無縫銜接。

▲項目位于北京后海榮祿府西洋樓

項目采用8:2長短租雙軌模型，20%長租房源精準鎖定核心區涉外機構、部委周邊及高新企業高支付力客群，滿足其對居住私密性與居家功能的需求，收割被長期忽視的高端長住溢價；80%短租房源承接高消費力家庭旅居客流，充分釋放核心區復合市場利潤空間。

▲北二環后海菊兒胡同榮祿府空間內部實景圖

運營端依托華住數字化中臺，實現經營數據實時可視、財務流程清晰可穿透，高度適配國央企資產監管與審計要求；改造端堅持輕改造策略，嚴控資本性支出，避免無效動土，讓每一筆前期投入直接指向坪效提升。

從此前北京三里屯瑞貝庭384間央企大盤到后海國資項目，URI城市租住觀察發現，北京核心區資產運營正從迷信外資品牌光環，轉向重視本土運營商實質治理能力。

▲北京三里屯瑞貝庭，384間位于三里屯核心區，前身是北京城盈酒店式公寓，業主為中銀系央企投資公司

此外，同城在營門店數據充分驗證該模型效率：天安門王府井瑞貝庭春節期間實現連續5天滿房、高RevPAR表現；國貿勁松橋瑞貝庭、藝棧瑞貝庭公寓酒店等門店出租率常年100%，月租金維持高位，徹底打破行業對長租低客單價的固有認知。

▲北京國貿勁松橋瑞貝庭公寓酒店

02

亦莊產業新城存量改造

業態錯位互補

產品精細化構筑溢價護城河

亦莊作為北京高精尖產業核心區，商旅需求旺盛，但同樓新增酒店易造成客源內耗，普通長租公寓無法覆蓋商圈成本。桔子酒店投資人持有的6000㎡商業毛坯，最終選擇同屬華住生態的城家公寓酒店品牌合作，實現同樓錯位互補、不競爭、共增量。

▲北京亦莊項目室內實景圖

該項目則采用7:3長短租配比，70%長租房源定向服務企業中高層、外派人員、封閉開發團隊，夯實收益底盤以覆蓋日常運營成本；30%短租房源承接高品質商務客流，拉升旺季收益上限。主力戶型短租定價、長租月租均高于區域同類產品，溢價能力來自精準客群卡位。

▲北京亦莊項目室內實景圖

成本控制上，依托華住標準化供應鏈，90%以上家具采用模數化成品，單房造價控制在7萬元，顯著低于行業中檔酒店均值，施工周期僅4個月，大幅縮短空窗、提前進入盈利期。

設計上，城家針對建筑進深長導致的采光劣勢，項目將餐廚模塊、三分離衛生間等低采光依賴功能區置入暗區，床區與休閑區靠近落地窗，化空間短板為適配長住需求的功能布局。

家具設計兼顧多功能場景切換，1.2米標準模數化書桌加裝滑輪系統，可靈活移動至廚房區作為餐桌、置于工作區作為辦公桌、推至沙發旁作為邊幾，一件家具滿足長短租客群多元使用需求。

▲北京亦莊項目室內實景圖

城家堅持顯性成本嚴控、隱性體驗加碼的產品邏輯：在墻體與門窗環節強化隔音處理，實測隔音效果較常規標準提升45%—50%；舍棄低成本單體電熱水器，全面采用集中供熱系統，解決商旅客群洗漱熱水不足痛點；同時選用高品質環保家具提升空間質感。在可見處嚴控投入，在不可見的體驗端加大投入，以此構筑高溢價基石，印證“優化空間劣勢是基礎，深耕隱性體驗才是商業設計護城河”的核心邏輯。

客源運營采用華住會線上引流+屬地B端直銷組合打法，籌備期即啟動預售蓄客，借助企業客戶資源與屬地深耕能力夯實長租底盤，依托華住會員體系保障短租流量，精準匹配產業區多元居住需求。

▲北京亦莊項目外觀

03

行業觀點

存量資產運營回歸精算本質

精細化資管成核心競爭力

當前一線城市住宿存量市場已進入精細化運營時代，資產盤活不再依賴品牌光環或粗放式投入，能否實現空窗期造血、成本可控、收益穩定、業態精準適配，成為評判運營商能力的核心標尺。

北京兩大項目的落地，分別給出了適配不同物業屬性、不同客群結構的解法，共同驗證了長短租結合服務式公寓模式的通用性與可行性：該模式有效填補傳統酒店與普通長租公寓之間的市場空白，既滿足長住客群的居家功能需求，又承接短租客群的品質旅居訴求。

本土資管機構憑借對國內政策、資產特點與客群需求的深度理解，以數字化合規管理、標準化供應鏈、輕量化改造、精準化運營能力，幫助業主降低風險、提升資產利用率與回報率。

未來，一線城市存量資產更新將更青睞算得清賬、控得住成本、穩得住現金流、提得高溢價的務實型運營商，以全周期精細化能力推動資產價值持續提升。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

內容來源: 城家資管

內容審核:URI研究中心

內容復核:韓曉

運營編輯:樹懶