《星島》記者 林煙深圳報道

近期，保利物業(yè)（06049.HK）發(fā)布的2025年年度報告顯示，公司期內(nèi)收入依然錄得同比增長4.80%至171.26億元，但盈利端表現(xiàn)承壓，毛利僅同比微增0.03%至29.85億元；對應毛利率已從2024年同期的18.26%下滑至17.43%，創(chuàng)近年新低。

分業(yè)務來看，物業(yè)管理服務作為保利物業(yè)的“基本盤”，期內(nèi)毛利同比增長5.25%至17.61億元，毛利率卻降至13.39%的近年低位，成為拖累公司整體毛利率下行的核心因素；社區(qū)增值服務是唯一保持盈利能力提升的業(yè)務，其毛利率從2020年的30.27%升至2025年的41.25%，但受行業(yè)環(huán)境影響，毛利仍同比下降3.17%至9.65億元；非業(yè)主增值服務則遭遇雙重下滑，毛利同比下降17.64%至2.59億元，毛利率同步降至15.80%，同樣處于近年來低位。

▲數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，星島新聞整理

值得注意的是，即便整體盈利承壓，保利物業(yè)仍交出了穩(wěn)健的利潤答卷。期內(nèi)公司溢利同比增長5.3%至15.7億元，歸母凈利潤同比增長5.1%至15.50億元，創(chuàng)近年新高；對應歸母凈利潤率9.05%。同比增加0.3個百分點。

深入剖析并不難發(fā)現(xiàn)，保利物業(yè)利潤穩(wěn)增長的秘密，實則藏在了成本的調(diào)整之中。

數(shù)據(jù)顯示，2025年保利物業(yè)行政開支為9.93億元，較上年同期的11.22億元減少11.46%，這1.29億元的壓降金額成為支撐利潤增長的核心來源。保利物業(yè)對此解釋稱，行政開支的減少，主要是由于期內(nèi)區(qū)域合并管理，管理效率提升，管理成本降低。

而行政開支的壓降，僅是成本調(diào)整的一個縮影。員工規(guī)模及相關(guān)支出的優(yōu)化，才是保利物業(yè)降本的重要舞臺。2025年，保利物業(yè)雇員人數(shù)為28692人，同比減少1433人，五年間累計減少15659人；總員工成本同步降至34.86億元，同比壓降3.06億元，較2022年高點累計壓降11.91億元。

與之形成鮮明反差的是，2020—2025年，保利物業(yè)的在管面積從5.67億平方米穩(wěn)步增長至10.12億平方米，年復合增長率12.2%，其中第三方項目占比達64%，穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊。在管面積逐年增長但雇員人數(shù)大幅減少，這一矛盾背后，是保利物業(yè)大規(guī)模采用“外包”模式替代自有一線員工的經(jīng)營策略。

▲數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，星島新聞整理

據(jù)《星島》了解，早在數(shù)年前，保利物業(yè)便已啟動外包布局，將公司主管層級以下員工從正式編制中剝離，以外包形式開展安防、工程、客服等核心基礎崗位業(yè)務；至2025年，這一外包范圍已進一步擴大至業(yè)務經(jīng)理以下員工。這也意味著，保利物業(yè)2025年減少的1433名雇員，并非完全是降本裁員的結(jié)果，更多是轉(zhuǎn)為外包服務商的用工形式。

在各類剝離的職能中，安防職能的補充主要通過與第三方機構(gòu)合作采購實現(xiàn)。例如，北京京城保安服務有限公司就曾與保利物業(yè)在全國各區(qū)域開展全面合作，主要為其提供安保、安檢相關(guān)解決方案。

大規(guī)模基礎崗位分包，直接推動保利物業(yè)貿(mào)易應付款項快速增長。2025年，公司貿(mào)易應付款項約31.72億元，同比增長15.19%，其中接近97%為第三方應付款項；過去六年間，該指標漲幅接近7倍。保利物業(yè)明確表示，這主要是由于集團在管面積的擴大，對應分包于獨立第三方服務供應商的規(guī)模持續(xù)增加。

▲數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，星島新聞整理

對于物業(yè)企業(yè)而言，外包模式可以助力其實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運營，既降低了自有員工的人力成本，又保障了業(yè)務規(guī)模的順利擴張。從人均效能的角度看，2020—2025年，保利物業(yè)雇員人均在管面積從1.28萬平方米增至3.53萬平方米，漲幅接近1.76倍；雇員人均年成本從7.95萬元增至12.15萬元，漲幅接近53%，說明公司留存的員工更多以高技能的管理、技術(shù)崗為主，人力結(jié)構(gòu)得到一定優(yōu)化。

不過，高度依賴外包的模式也暗藏短板。一方面，大量基礎服務外包導致企業(yè)對第三方供應商的依賴度持續(xù)加深，若監(jiān)管不到位或溝通不順暢，可能出現(xiàn)服務標準不統(tǒng)一、響應不及時等問題，進而影響企業(yè)的品牌口碑；另一方面，依靠外包實現(xiàn)的成本優(yōu)化，本質(zhì)上仍屬于運營層面的效率調(diào)整，并非技術(shù)、產(chǎn)品或服務模式的創(chuàng)新突破，難以為企業(yè)形成差異化壁壘。

由此可見，保利物業(yè)2025年的盈利穩(wěn)健增長，并不完全是核心服務能力、增值服務體系或數(shù)字化壁壘等可持續(xù)核心競爭力的紅利，而是通過人力結(jié)構(gòu)調(diào)整與業(yè)務外包實現(xiàn)的財務效果優(yōu)化。盡管公司在數(shù)字化建設上已有一定投入，推進智慧社區(qū)與片區(qū)化管理試點，但短期內(nèi)仍未擺脫對成本調(diào)節(jié)的依賴。

在2025年度業(yè)績會上，保利物業(yè)董事長吳蘭玉提出，公司要錨定“十五五”期間實現(xiàn)可持續(xù)和高質(zhì)量發(fā)展的目標來謀篇布局，其中2026年收入和利潤的增速不低于5%。面對這一目標，保利物業(yè)如何真正依靠核心競爭力實現(xiàn)高質(zhì)量增長，仍有待市場觀察。