近日，世茂集團(tuán)239億元“深港國(guó)際中心”項(xiàng)目被收回拍賣(mài)。

一、項(xiàng)目起源：239億元“地王”與“中國(guó)第一高樓”的雄心

2017年12月，世茂集團(tuán)旗下深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司以239.43億元的天價(jià)，競(jìng)得深圳龍崗大運(yùn)新城核心區(qū)一宗商業(yè)用地（占地面積約32.19萬(wàn)平方米），創(chuàng)下當(dāng)時(shí)深圳土地拍賣(mài)總價(jià)第二高的紀(jì)錄。世茂集團(tuán)宣布計(jì)劃總投資500億元，打造包含超高層主塔在內(nèi)的“深港國(guó)際中心”，并雄心勃勃地規(guī)劃建造一棟約700米的摩天大樓，意圖超越632米的上海中心大廈，成為“中國(guó)第一高樓”。

二、危機(jī)爆發(fā)：資金鏈斷裂與項(xiàng)目全面停工

2022年初，世茂集團(tuán)爆發(fā)嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)。作為項(xiàng)目主要融資方的“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”（規(guī)模約87億元）于當(dāng)年2月出現(xiàn)兌付異常，近60億元本金違約。同年3月，“深港國(guó)際中心”項(xiàng)目全面停工，工地陷入沉寂，逐漸淪為“爛尾工程”。

三、處置嘗試：兩次司法拍賣(mài)均告流拍

為化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要債權(quán)人中信信托于2023年啟動(dòng)了資產(chǎn)司法拍賣(mài)程序：

? 2023年7月：項(xiàng)目資產(chǎn)首次上架法拍，起拍價(jià)130.44億元（評(píng)估價(jià)約163.05億元），無(wú)人報(bào)名而流拍。

? 2023年11月：進(jìn)行第二次司法拍賣(mài)，起拍價(jià)降至104.35億元，再次因無(wú)人競(jìng)買(mǎi)而流拍。

兩次流拍后，北京市第三中級(jí)人民法院于2024年7月批準(zhǔn)了中信信托“以物抵債”的申請(qǐng)，將項(xiàng)目11宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及其地上物抵償給中信信托。

四、政府介入：68億元收儲(chǔ)方案與世茂的激烈反對(duì)

2025年，轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)。深圳市龍崗區(qū)相關(guān)部門(mén)擬以土地整備（收儲(chǔ)） 方式化解風(fēng)險(xiǎn)。

? 收儲(chǔ)方案：計(jì)劃以68億元的總價(jià)，收回包括中信信托持有的11宗土地及另1宗非信托土地在內(nèi)的共12宗地塊及地上物。補(bǔ)償款計(jì)劃分三期支付，最晚于2027年1月31日前付清。

? 世茂集團(tuán)的反對(duì)：世茂集團(tuán)對(duì)此方案提出強(qiáng)烈異議。2025年7月，世茂發(fā)布公開(kāi)函，指出68億元補(bǔ)償款不足原土地價(jià)值（239億元）的1/3，且償付周期長(zhǎng)。世茂披露，項(xiàng)目停滯的根本原因在于政府無(wú)法履行關(guān)于建筑高度的規(guī)劃審批義務(wù)，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法取得有效的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。為此，世茂已于2024年9月提起行政訴訟，主張確認(rèn)土地出讓合同無(wú)效并索賠損失。世茂更傾向于“退地退款”或“調(diào)規(guī)改性后開(kāi)發(fā)”的方案。

五、規(guī)劃重塑：從商業(yè)地標(biāo)到住宅社區(qū)的根本性調(diào)整

在收儲(chǔ)推進(jìn)的同時(shí)，項(xiàng)目的規(guī)劃性質(zhì)發(fā)生了根本性改變，旨在提升經(jīng)濟(jì)可行性和加快盤(pán)活速度。

? 用地性質(zhì)：由純商業(yè)用地調(diào)整為 “二類(lèi)居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地” 。

? 建筑面積分配：總建筑面積約47.68萬(wàn)平方米，其中住宅面積達(dá)30.56萬(wàn)平方米，占總面積的64%；商業(yè)部分縮減至14.35萬(wàn)平方米。

? 容積率：從原規(guī)劃的約4.17大幅下調(diào)至3.26。

六、最新進(jìn)展：70.45億元重新掛牌，嚴(yán)格條件尋新主

2026年4月，深圳公共資源交易中心正式掛牌該地塊（宗地號(hào)G01046-0106），標(biāo)志著項(xiàng)目進(jìn)入全新階段。

? 出讓信息：起始價(jià)70.45億元，競(jìng)買(mǎi)保證金14.09億元，將于2026年5月6日以“價(jià)高者得”方式公開(kāi)出讓。

? 嚴(yán)格開(kāi)發(fā)條件：

1. 資金門(mén)檻高：起拍價(jià)已是2026年深圳最高，對(duì)房企資金實(shí)力要求極高。

2. 開(kāi)發(fā)時(shí)限緊：住宅須1年內(nèi)開(kāi)工、4年內(nèi)竣工；商業(yè)及酒店須2.5年內(nèi)開(kāi)工、6年內(nèi)竣工。

3. 商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力要求：約11.6萬(wàn)平方米的集中商業(yè)必須由競(jìng)得人自持運(yùn)營(yíng)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)覍?duì)運(yùn)營(yíng)商的營(yíng)收和引進(jìn)高端品牌有明確指標(biāo)。

4. 配建責(zé)任重：須無(wú)償配建文化活動(dòng)中心、道路、幼兒園等公共設(shè)施。

? 潛在競(jìng)買(mǎi)人：市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)，具備強(qiáng)大資金實(shí)力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的央企或國(guó)企背景房企，如華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)等，成為最有可能的接盤(pán)方。

總結(jié)與意義

世茂“深港國(guó)際中心”項(xiàng)目從239億元的天價(jià)地王，到爛尾、流拍，最終被政府收儲(chǔ)后重新規(guī)劃出讓?zhuān)涞雌鸱臍v程折射出中國(guó)房地產(chǎn)高杠桿擴(kuò)張模式的終結(jié)。此次盤(pán)活被視為深圳運(yùn)用 “清調(diào)供”（清理存量、調(diào)整規(guī)劃、供應(yīng)土地） 政策成功處置大體量爛尾商業(yè)項(xiàng)目的標(biāo)桿案例，為全國(guó)類(lèi)似存量資產(chǎn)的盤(pán)活提供了重要借鑒。項(xiàng)目的“重生”也意味著深圳東部核心區(qū)的城市發(fā)展藍(lán)圖將翻開(kāi)新的一頁(yè)。