靠“靈異調(diào)查”恢復(fù)兇宅價值：7000間現(xiàn)場經(jīng)驗打磨出“不靠降價”的日本房產(chǎn)再生模式

“用靈異調(diào)查，讓兇宅重獲價值”——聽上去腦洞大開的做法，卻是日本房產(chǎn)行業(yè)長期難題的一劑新解法。

“租客對兇宅的不適感，本質(zhì)上就是心理瑕疵。”東京新宿區(qū)KACHIMODE公司代表兒玉和俊如此說道。

憑借在房產(chǎn)行業(yè)15年的從業(yè)經(jīng)驗，兒玉先生于2022年創(chuàng)立了這家公司，并推出“靈異調(diào)查”服務(wù)，通過揭開人們對兇宅恐懼感的真實成因，幫助房產(chǎn)恢復(fù)原有價值。所謂兇宅，一般指室內(nèi)曾發(fā)生他殺、自殺、火災(zāi)等事故，導(dǎo)致前住戶身亡的房屋。

這類房屋通常要降價20%–30%才能招租，空置期甚至長達近3年。即便降價也難租出去，這家公司究竟如何讓房產(chǎn)價值回升？

什么是“靈異調(diào)查”？

這項服務(wù)由兇宅業(yè)主或物業(yè)公司委托發(fā)起。工作人員先了解房屋情況，再對室內(nèi)及周邊環(huán)境展開實地勘察。

具體會核查事故經(jīng)過、特殊清潔內(nèi)容、房屋現(xiàn)狀，判斷是否具備出租條件；同時檢查信箱、垃圾場等公共區(qū)域，以及周邊環(huán)境是否存在隱患。

調(diào)查范圍包括：是否有易產(chǎn)生噪音的高壓線、業(yè)余無線電是否會干擾周邊設(shè)備、是否有可疑人員出沒等。兇宅的負面印象，很多時候并非來自室內(nèi)本身，因此需要全面評估整棟物業(yè)。

隨后，兒玉先生會獨自在房屋內(nèi)留宿，從晚10點待到次日早6點。如果住戶反映過怪異現(xiàn)象，便通宵排查原因。調(diào)查會使用攝像機錄像、錄音筆錄音，并對電磁波、熱成像、風(fēng)力、溫濕度、氣壓、噪音等8項指標(biāo)進行監(jiān)測。

這套調(diào)查方式，靈感源自一檔介紹英國古堡靈異調(diào)查的電視節(jié)目。“節(jié)目里介紹了英國一家專門調(diào)查知名鬧鬼古堡的公司，我參考他們的做法，又向大學(xué)物理學(xué)教授請教，最終確立了這套調(diào)查方法。”兒玉先生介紹。

多種設(shè)備配合，有時能捕捉到人類感官無法察覺的異常。

“現(xiàn)場明明沒聲音，攝像機麥克風(fēng)卻錄到了；現(xiàn)場能聽見的聲音，錄音筆反而沒記錄。因此我們不僅用數(shù)碼設(shè)備，還會搭配磁帶這類能原聲記錄的模擬設(shè)備一起調(diào)查。”

經(jīng)過8小時留宿，團隊會復(fù)盤音視頻等數(shù)據(jù)，排查是否存在異常。而那些被認為詭異的聲響與畫面，大多能用房產(chǎn)專業(yè)知識解釋。比如建筑內(nèi)木材、金屬因溫濕度變化熱脹冷縮發(fā)出的嘎吱、爆裂聲，也就是常說的“房鳴”，占比很高。

若驗證后未發(fā)現(xiàn)異常，公司會出具“無異常”證明與調(diào)查報告；若出現(xiàn)無法解釋的現(xiàn)象，則如實告知業(yè)主，共同商議后續(xù)處理方案。

“靈異調(diào)查”業(yè)務(wù)從何而來？

2007年，27歲的兒玉先生進入房產(chǎn)行業(yè)，從銷售做起，不僅經(jīng)手簽約、租客對接、樓宇維護、資產(chǎn)管理繼承、買賣等基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，還擔(dān)任過顧問，幫助全國房產(chǎn)公司提升效率、培訓(xùn)新人。在42歲創(chuàng)立KACHIMODE前的15年間，他積累了大量實戰(zhàn)經(jīng)驗。

工作中，他始終對一件事耿耿于懷：處理兇宅業(yè)主的委托。

在日本，兇宅出租需履行3年告知義務(wù)，出售則原則上無期限告知。負面印象很難消除，即便降價，房源也很難租出。

每當(dāng)房屋清潔、翻新完成后，業(yè)主總會問：“都收拾得這么干凈了，不用再降房租了吧？”

當(dāng)時他只能照搬前輩的話回應(yīng)：“先熬過眼前再說。”

雖然學(xué)會了暫時安撫業(yè)主，但最終還是只能靠降價解決，無法給出根本方案，這讓他一直心存不甘。

在上班族生涯最后兩年，他擔(dān)任物業(yè)部門負責(zé)人，專門處理兇宅事宜。他愈發(fā)感到，只用“先撐過當(dāng)下”這類心靈雞湯式回答，已經(jīng)走到盡頭。

于是他想到了“調(diào)查”這一思路：找到租客不安的根源，用科學(xué)依據(jù)消除顧慮，從而恢復(fù)房產(chǎn)價值。

“不適感很大程度是心理瑕疵，只要解決這一點，兇宅的價值就能重新激活。”這一想法，最終催生了KACHIMODE。

公司業(yè)務(wù)大致屬于房產(chǎn)咨詢，核心便是“靈異調(diào)查”。兒玉先生個人持有日本不動產(chǎn)買賣從業(yè)資格，但公司卻刻意沒有申請相關(guān)執(zhí)照。

擁有執(zhí)照便可開展房產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)，但他為了避免與原有物業(yè)公司產(chǎn)生競爭——比如在調(diào)查后被業(yè)主委托接管物業(yè)、搶走原有公司業(yè)務(wù)——主動放棄了執(zhí)照。

“明確我們不做買賣的立場，才能和業(yè)主、物業(yè)公司真正站在一起。”兒玉先生說。

“靈異調(diào)查”這個名字也經(jīng)過精心考量。如果叫“幽靈調(diào)查”“靈異現(xiàn)象調(diào)查”，會顯得過于詭異，抬高委托人的心理門檻。

而且很多在房產(chǎn)行業(yè)看來很正常的現(xiàn)象，比如管道、建筑結(jié)構(gòu)發(fā)出的聲響，在租客眼里就是“原因不明的怪事”。干脆把所有不可思議的現(xiàn)象都歸為“靈異”，由此誕生了“靈異調(diào)查”這一名稱。

調(diào)查完成后，房屋如何運營？

靈異調(diào)查結(jié)束后，KACHIMODE會向業(yè)主出具調(diào)查報告。這份報告同時也可作為房產(chǎn)交易中“兇宅告知義務(wù)”的正式記錄。

公司建議業(yè)主：憑借這份報告，以“最高懸賞100萬日元”的方式招租，不降價也能順利租出。

擁有多年房產(chǎn)管理經(jīng)驗的兒玉已確認房屋本身無瑕疵，業(yè)主可放心出租；租客也會因為不是第一個知情入住者而安心，還能獲得贏取懸賞金的機會。就這樣，兇宅這一“負資產(chǎn)”被轉(zhuǎn)化為“有價值資產(chǎn)”。

這一方案之所以打動業(yè)主，根源在于兇宅帶來的巨大經(jīng)濟損失。如前文所述，日本兇宅普遍降價20%–30%招租，仍可能空置近3年。

“很多業(yè)主因盲目降價，損失數(shù)百萬日元的資產(chǎn)價值。相比之下，靈異調(diào)查的費用并不算高。”

調(diào)查費用為單日8萬日元（不含稅）。以東京1K/1R戶型平均租金為參照，公司向業(yè)主介紹：“就當(dāng)損失一個月空置成本，做一次調(diào)查試試？”這一說法很容易獲得業(yè)主與物業(yè)公司認可。

如果調(diào)查中真的發(fā)現(xiàn)無法解釋的靈異現(xiàn)象，KACHIMODE有時會直接承租該房屋，持續(xù)開展調(diào)查，并基于結(jié)果，利用兇宅的稀缺性設(shè)計獨特運營方案，提供給業(yè)主。

靈異調(diào)查咨詢與實施已達208件

創(chuàng)業(yè)近3年，截至4月1日，靈異調(diào)查的咨詢與實際執(zhí)行已達208件，公司已積累大量消除兇宅負面印象、成功盤活空置房的實績。

在日本，獨居老人家庭增多，孤獨死數(shù)量也隨之上升。預(yù)計2050年，團塊世代全部進入95歲以上高齡，日本將迎來“超死亡社會”，年死亡人數(shù)或?qū)⒎€(wěn)定在160萬左右，孤獨死數(shù)量也會繼續(xù)增加。日本警察廳公布數(shù)據(jù)顯示，2024年警方處理的遺體中，獨居在家死亡者約7.6萬人。

這意味著，需要靈異調(diào)查的房屋可能持續(xù)增多。

對于這項業(yè)務(wù)的前景，兒玉先生表示：“普通物業(yè)公司、房產(chǎn)中介都沒有兇宅調(diào)查服務(wù)。我們希望通過靈異調(diào)查，緩解租客長期以來的抵觸與厭惡情緒。除了推出懸賞房源，我們還會詳細說明事故后的特殊清潔與復(fù)原工程；在獲得家屬許可、保護隱私的前提下，也會向新租客介紹前住戶的故事。通過這些方式，幫助兇宅恢復(fù)價值。”

在日本獨居老齡化不斷加劇的未來，KACHIMODE的模式，或許會成為行業(yè)新選擇。