（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

趙建國向法院提出訴訟請求：

判令解除原被告雙方借名買房合同關(guān)系；

判令被告支付原告北京市海淀區(qū)一號房屋的房屋折價(jià)款525.5萬元；

本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

案件背景：

趙建國與李秀英系親戚關(guān)系，李秀英系趙建國配偶趙麗華的母親。2017年，趙建國和趙麗華協(xié)商，為方便孩子讀書欲以李秀英的名義在北京市海淀區(qū)購置房產(chǎn)一套，李秀英同意，并表示愿意協(xié)助出資。

之后趙建國和趙麗華經(jīng)過篩選確定購買北京市海淀區(qū)一號房屋（即涉案房屋），相應(yīng)款項(xiàng)（包括但不限于稅費(fèi)、中介費(fèi)、房本制作費(fèi)等）均由趙建國承擔(dān)。

當(dāng)趙建國提出要求李秀英配合辦理該房屋出售手續(xù)時(shí)，李秀英不予理會(huì)，故趙建國訴至法院，請求法院支持趙建國的訴訟請求。

被告李秀英辯稱：

第一，雙方不存在合同糾紛，雙方?jīng)]有簽署過合同。第二，不存在借名買房。第三，不同意支付全部房款，因?yàn)槲覀冇凶C據(jù)證明我們支付了部分房款。涉案房屋是夫妻雙方購買贈(zèng)與給被告的。

關(guān)鍵證據(jù)：

2017年6月18日，趙建國作為李秀英（買受人）的代理人與案外人孫志剛（出賣人）經(jīng)甲公司居間簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：李秀英購買北京市海淀區(qū)一號房屋，總價(jià)款為4380000元。

2017年6月19日，趙建國賬戶向?qū)O志剛賬戶轉(zhuǎn)賬支付定金100000元。

2017年6月26日，趙建國賬戶向乙公司轉(zhuǎn)入中介費(fèi)87600元。

2017年6月26日，趙麗華賬戶向李秀英賬戶轉(zhuǎn)入700500元。當(dāng)日，李秀英賬戶向乙公司監(jiān)管賬戶轉(zhuǎn)入購房款700000元。

2017年7月20日，趙建國賬戶向北京市地方稅務(wù)局支付契稅及印花稅20005元。

2017年8月15日，趙麗華賬戶向李秀英賬戶轉(zhuǎn)入880000元，趙建國賬戶向李秀英賬戶轉(zhuǎn)入2680000元。當(dāng)日，李秀英賬戶向乙公司監(jiān)管賬戶轉(zhuǎn)入購房款3560000元。

2017年8月17日，趙建國賬戶向?qū)O志剛賬戶轉(zhuǎn)入購房稅費(fèi)20172元。趙建國賬戶向北京市國土資源局海淀分局支付補(bǔ)交土地收益1101元及不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)80元。當(dāng)日，李秀英取得了案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

之后，趙建國、趙麗華向?qū)O志剛支付了物業(yè)交割保證金20000元。

爭議焦點(diǎn)：

趙建國主張案涉房屋系其與趙麗華借用李秀英的名義購買，之所以借名是因?yàn)槠渑c趙麗華夫妻名下有兩套房屋，沒有北京市購房資格。

李秀英、趙麗華認(rèn)可趙建國與趙麗華夫妻名下有兩套房屋，但主張趙建國、趙麗華與李秀英之間并非借名買房關(guān)系，案涉房屋是趙建國、趙麗華夫妻對李秀英的贈(zèng)與。

關(guān)鍵證據(jù)——《證明》：

2021年9月23日，趙麗華書寫《證明》，內(nèi)容為："今證明，李秀英名下位于一號房屋的房產(chǎn)一處，為趙建國個(gè)人獨(dú)資購買，其產(chǎn)權(quán)及收益均歸趙建國個(gè)人所有，涉及其他人的借款及收益均已還清，未來處置該房產(chǎn)的所有收益均歸趙建國個(gè)人所有。當(dāng)趙建國提出變賣或處置該房產(chǎn)時(shí)，李秀英須配合辦理相關(guān)手續(xù)。李秀英已明確認(rèn)可此證明所述各項(xiàng)內(nèi)容，并對所載內(nèi)容無任何異議。特此證明。"

趙麗華主張?jiān)摗蹲C明》系在趙建國脅迫下按照趙建國的要求所寫，并非其真實(shí)意思表示。李秀英對該《證明》不予認(rèn)可。

房屋評估：

審理中，趙建國申請對案涉房屋的市場價(jià)格進(jìn)行評估，經(jīng)雙方當(dāng)事人同意，法院委托丙公司進(jìn)行評估。2022年4月25日，丙公司作出房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告，估價(jià)結(jié)果：案涉房屋在2022年4月16日的估價(jià)結(jié)果為525.5萬元。趙建國、李秀英、趙麗華對該鑒定報(bào)告均沒有異議。趙建國支出評估費(fèi)15650元。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭議在于：趙建國與李秀英之間是否存在借名買房合同關(guān)系。

關(guān)于借名買房關(guān)系的認(rèn)定：

首先，根據(jù)在案證據(jù)可知，案涉房屋買賣合同系趙建國代李秀英簽訂，房屋的定金、中介費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)均由趙建國賬戶支付，購房款均是由趙建國、趙麗華賬戶轉(zhuǎn)入李秀英賬戶，再從李秀英賬戶支付，案涉房屋購買后也實(shí)際由趙建國、趙麗華對外出租收益，房屋所有權(quán)證等相關(guān)材料也由趙麗華保管，上述情形符合借名買房的一般特征；

其次，根據(jù)各方當(dāng)庭陳述，趙建國與趙麗華夫妻名下有兩套房屋，不具有北京市購房資格，具有借名買房的需求；

再次，李秀英、趙麗華也認(rèn)可最初系趙建國、趙麗華夫妻要購房投資，只是主張后續(xù)變更為了對李秀英的贈(zèng)與，但李秀英、趙麗華對于贈(zèng)與的事實(shí)未向法院提供證據(jù)予以證明，法院難以采信。

綜上所述，法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信趙建國、趙麗華與李秀英存在借名買房關(guān)系的事實(shí)存在高度可能性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。

關(guān)于合同解除的認(rèn)定：

由于李秀英明確表示不認(rèn)可存在借名買房合同關(guān)系，且趙建國、趙麗華也不具備北京市購房資格，故借名買房合同無法繼續(xù)履行，趙建國要求解除借名買房合同關(guān)系，法院予以支持。關(guān)于合同解除的日期，趙建國于2022年3月11日當(dāng)庭提出要求解除合同，法院確認(rèn)趙建國、趙麗華與李秀英的借名買房合同關(guān)系于2022年3月11日解除。

關(guān)于賠償金額的認(rèn)定：

合同解除后，李秀英應(yīng)當(dāng)賠償趙建國、趙麗華的相關(guān)損失，即房屋折價(jià)損失，同時(shí)考慮到趙建國、趙麗華不具有購房資格亦存在一定過錯(cuò)，法院酌情確定李秀英按照房屋市場價(jià)值的90%即4729500元予以賠償。

由于趙麗華并非本案原告且未提出相關(guān)訴求，故無論該賠償款項(xiàng)屬于趙建國、趙麗華的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，還是屬于趙建國的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，均應(yīng)判決由李秀英賠償給趙建國，至于該賠償款項(xiàng)的性質(zhì)，涉及對2021年9月23日趙麗華書寫的《證明》性質(zhì)及效力的認(rèn)定，與本案不屬于同一法律關(guān)系，本案對此不作認(rèn)定，雙方可另行主張權(quán)利。

關(guān)于李秀英的85萬元借款，亦與本案不屬同一法律關(guān)系，李秀英可另行主張權(quán)利。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 趙建國、趙麗華與李秀英之間關(guān)于北京市海淀區(qū)一號房屋的借名買房合同關(guān)系于2022年3月11日解除；

? 本判決生效之日起七日內(nèi)，李秀英賠償趙建國房屋折價(jià)損失4729500元；

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

證據(jù)鏈的完整構(gòu)建：充分利用了房屋買賣合同、銀行轉(zhuǎn)賬記錄、稅費(fèi)支付憑證、房屋出租收益記錄等關(guān)鍵證據(jù)，形成了完整的證據(jù)鏈。

購房資格的準(zhǔn)確把握：成功證明了趙建國與趙麗華夫妻名下有兩套房屋，不具有北京市購房資格，具有借名買房的客觀需求。

資金流向的清晰梳理：成功證明了房屋的定金、中介費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)均由趙建國賬戶支付，購房款均是由趙建國、趙麗華賬戶轉(zhuǎn)入李秀英賬戶，再從李秀英賬戶支付。

房屋實(shí)際使用的有力證明：成功證明了案涉房屋購買后也實(shí)際由趙建國、趙麗華對外出租收益，房屋所有權(quán)證等相關(guān)材料也由趙麗華保管。

贈(zèng)與主張的有力反駁：成功反駁了李秀英、趙麗華關(guān)于房屋系贈(zèng)與的主張，證明其對于贈(zèng)與的事實(shí)未提供證據(jù)予以證明。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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