4月13日，深圳龍華區(qū)幸福城臻園項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，數(shù)百名購(gòu)房者和中介在營(yíng)銷(xiāo)中心門(mén)口排起長(zhǎng)龍，有人甚至從前一晚9點(diǎn)就開(kāi)始蹲守。但這場(chǎng)看似火爆的搶房大戲，最終以一場(chǎng)沖突收?qǐng)觯阂颥F(xiàn)場(chǎng)秩序失控，一名保安向人群噴射辣椒水，多人被嗆得劇烈咳嗽、捂臉逃散，場(chǎng)面一度陷入混亂。

當(dāng)天推出的217套房源中，65平方米的兩房戶(hù)型折后總價(jià)約240萬(wàn)元，單價(jià)僅3.7萬(wàn)元/平方米。而該樓盤(pán)2025年7月首次取得預(yù)售許可證時(shí)，備案均價(jià)為6.46萬(wàn)元/平方米，單次降幅超過(guò)40%。這一價(jià)格比周邊二手房還低了近1萬(wàn)元/平方米，巨大的價(jià)差直接點(diǎn)燃了市場(chǎng)的搶購(gòu)情緒。

開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)前將銷(xiāo)售規(guī)則從“交誠(chéng)意金鎖定房號(hào)”改為“先到先得、取號(hào)選房”，進(jìn)一步加劇了排隊(duì)恐慌。到13日早晨，現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)遠(yuǎn)超預(yù)期，部分購(gòu)房者翻越欄桿插隊(duì)，與保安發(fā)生沖突，混亂中保安掏出辣椒水噴射人群，沖突持續(xù)了近半小時(shí)。200多套房源，涌來(lái)了上千批客戶(hù)，供需比接近1:5，搶房的激烈程度可見(jiàn)一斑。

事后，開(kāi)發(fā)商深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司發(fā)布致歉信，稱(chēng)涉事保安為“兼職人員私自攜帶辣椒水”，但現(xiàn)場(chǎng)視頻顯示多名保安協(xié)同行動(dòng)，輿論普遍質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商推卸管理責(zé)任。龍華區(qū)迅速成立由住建、市監(jiān)、公安等部門(mén)組成的聯(lián)合調(diào)查組，公安機(jī)關(guān)依法對(duì)涉事保安楊某某予以行政拘留，住建部門(mén)約談開(kāi)發(fā)商責(zé)令整改，市監(jiān)部門(mén)對(duì)其價(jià)格備案情況展開(kāi)調(diào)查。

“千人搶房”背后的真相：不是回暖，是“內(nèi)卷”

這一幕很容易讓人聯(lián)想起2021年前后樓市火爆時(shí)期“千人搖號(hào)”“日光”的瘋狂景象。但數(shù)據(jù)揭示了另一幅圖景。

深圳樓市仍然處于低溫區(qū)間。 2026年2月，深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降5.5%；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下降7.1%。進(jìn)入3月，盡管“小陽(yáng)春”行情帶動(dòng)深圳新房成交環(huán)比大漲97.22%，但全市新房住宅整體去化周期仍高達(dá)10.9個(gè)月，遠(yuǎn)高于去年同期的7.7個(gè)月。二手房市場(chǎng)同樣依靠“以?xún)r(jià)換量”推動(dòng)——3月深圳二手房成交5071套，同比仍下降16.6%。

放大到全國(guó)視角，分化更為顯著。2026年3月，百城二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.34%，同比下跌8.55%，91個(gè)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，僅7城上漲。新房市場(chǎng)中，72個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，僅23城上漲。所謂的“小陽(yáng)春”并非普漲行情，熱度僅集中在少數(shù)核心城市的核心樓盤(pán)。

幸福城臻園的“千人搶房”，恰恰說(shuō)明樓市并未真正回暖——它只是以?xún)r(jià)換量的極致案例。

降價(jià)從“不敢聲張”到“明牌搶跑”

從2025年下半年開(kāi)始，深圳樓市就出現(xiàn)了一個(gè)耐人尋味的變化：開(kāi)發(fā)商降價(jià)從“不敢聲張”變成了“明牌搶跑”。

今年春節(jié)后，深圳寶安珺悅名都項(xiàng)目就以“工抵房”名義打響降價(jià)第一槍?zhuān)?9平方米主力戶(hù)型直降80萬(wàn)至115萬(wàn)元，從備案均價(jià)8.22萬(wàn)元/平方米降至約5.9萬(wàn)元/平方米，降價(jià)后單日最高銷(xiāo)量幾乎趕上過(guò)去半年的銷(xiāo)量。

福田香蜜湖板塊的香蜜四季家園也推出限時(shí)折扣，折后均價(jià)下調(diào)約6%至9%。上海浦開(kāi)云璟四期更是在半年內(nèi)單價(jià)直降7000元。

為什么越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商選擇“以?xún)r(jià)換量”？核心是資金鏈壓力。 有業(yè)內(nèi)人士指出，從去年開(kāi)始，深圳新房市場(chǎng)上的“降價(jià)賣(mài)房”行為集中在少數(shù)資金鏈承壓的開(kāi)發(fā)商身上。與其在僵持中耗盡流動(dòng)性，不如“斷臂求生”、快速回籠資金。

“虛假回暖”的底層邏輯：開(kāi)發(fā)商降價(jià)求生，購(gòu)房者抄底撿漏

幸福城臻園事件看似是樓市“回暖”的信號(hào)，實(shí)則暴露了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的三個(gè)深層問(wèn)題。

第一，開(kāi)發(fā)商正從“等市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“搶市場(chǎng)”。 這場(chǎng)沖突的導(dǎo)火索，表面是“先到先得”的銷(xiāo)售規(guī)則和現(xiàn)場(chǎng)管理失控，根本原因卻是開(kāi)發(fā)商急于去化、急于回籠資金的焦慮。當(dāng)市場(chǎng)從“賣(mài)方市場(chǎng)”徹底轉(zhuǎn)向“買(mǎi)方市場(chǎng)”，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)變得赤裸而殘酷。

第二，購(gòu)房者比任何時(shí)候都更敏感于價(jià)格。 幸福城臻園每平方米比周邊二手房便宜近1萬(wàn)元的巨大價(jià)差，才是千人通宵排隊(duì)的真正誘因。在市場(chǎng)調(diào)整期，購(gòu)房者變得極度理性，對(duì)價(jià)格錨定的敏感度遠(yuǎn)超以往。正如業(yè)內(nèi)人士所指出的，當(dāng)下的“回暖”很大程度上由價(jià)格因素驅(qū)動(dòng)，購(gòu)房人群仍舊對(duì)價(jià)格高度敏感。

第三，房地產(chǎn)的寒冬并未過(guò)去，只是換了一種表現(xiàn)形式。 如果說(shuō)2023年至2024年的樓市是“明跌”，那么2025年之后的樓市就是“分化”——部分核心城市的核心板塊率先止跌，但絕大多數(shù)城市和項(xiàng)目仍在價(jià)格探底的路上。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月百城二手房均價(jià)環(huán)比下跌0.34%，已是連續(xù)第3個(gè)月跌幅收窄，但收窄不等于反轉(zhuǎn)。去化周期長(zhǎng)、庫(kù)存積壓、居民購(gòu)房意愿低迷等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題并未根本解決。

龍華區(qū)已宣布即日起全面開(kāi)展房地產(chǎn)銷(xiāo)售行為專(zhuān)項(xiàng)整治。但從更深層次看，整治銷(xiāo)售秩序只是治標(biāo)之舉。當(dāng)降價(jià)成為開(kāi)發(fā)商為數(shù)不多的自救選項(xiàng)，當(dāng)購(gòu)房者把“撿漏”視為唯一動(dòng)力，類(lèi)似幸福城臻園這樣的“搶房鬧劇”恐怕還會(huì)上演。

“千人搶房”并不是樓市“牛來(lái)了”的信號(hào)。恰恰相反，它是一面照妖鏡，照出了開(kāi)發(fā)商在寒冬中的焦慮與掙扎，也照出了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量、冰火兩重天的尷尬現(xiàn)實(shí)。