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引言：一場父子間的借名買房糾紛

當(dāng)借名買房遇上父子親情，是借名買房還是贈與？本案是一起典型的借名買房糾紛，涉及夫妻關(guān)系、父子關(guān)系、房屋出資、還貸、出租收益等多個要素。法院在全面審查證據(jù)后，明確認(rèn)定了借名買房關(guān)系的成立，并判決名義產(chǎn)權(quán)人協(xié)助辦理過戶，為借名買房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買房糾紛中，律師如何幫助當(dāng)事人抓住核心證據(jù)，實(shí)現(xiàn)合法權(quán)益的維護(hù)。

一、 案情回顧：借名買房的來龍去脈

本案的當(dāng)事人李靜與張偉原系夫妻關(guān)系，二人于2008年9月8日登記結(jié)婚。張建國系張偉之父。

2010年12月15日，李靜與張偉夫妻雙方以張建國名義與甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱甲公司）簽署《商品房屋預(yù)售合同》，購買位于北京市朝陽區(qū)的一號房屋，總房款為2187555元，首付款757555元由李靜出資，并由李靜銀行卡支付。

2011年，張建國與乙銀行簽署借款合同，貸款1430000元，張建國沒有還貸能力，實(shí)際由李靜與張偉簽署保證合同，后續(xù)還貸也均由李靜與張偉共同還貸。后續(xù)一號房屋契稅、住宅專項(xiàng)維修資金均由李靜繳納，在一號房屋辦理房產(chǎn)證后，對外出租的收益也均歸李靜與張偉共同所有。

李靜稱其與張偉名下有房屋，為女方父母照顧孩子而以張建國名義購買了一號房屋。張建國與張偉稱孩子出生后考慮撫養(yǎng)教育問題，李靜與張偉工作忙，孩子都是老人照顧，為了張建國夫婦照顧孩子而買的一號房屋，選址也是在國際幼兒園旁，一號房屋就是給張建國購買的。各方未就一號房屋處理簽署過書面協(xié)議。

各方認(rèn)可一號房屋由李靜與張偉出資。關(guān)于貸款，李靜、張偉償還至2019年，李靜稱2019年4月之后張建國拿走一號房屋，后由張建國償還，張建國、張偉稱一號房屋貸款之后由張建國償還。李靜提交的銀行交易明細(xì)顯示，其向張建國賬戶支付有多筆款項(xiàng)。

2011年1月27日，乙銀行出具《貸款結(jié)清證明》，載明借款人張建國已于2021年1月27日將借款合同項(xiàng)下的全部債務(wù)清償完畢。

一號房屋交付之后，各方未在此居住，后由當(dāng)事人對外出租。李靜提交租賃合同，顯示出租人為李靜，并提交收據(jù)，顯示出具人為張偉，以此證明一號房屋出租后由其與租客對接，租金收入均由其與張偉享有。李靜提交手機(jī)截圖，證明租戶支付租金以及其交納物業(yè)費(fèi)的情況。張建國亦提交租賃合同、聊天記錄及發(fā)票，證明一號房屋由其進(jìn)行管理。查，一號房屋現(xiàn)由張建國掌握。

李靜還提交了個人事項(xiàng)報(bào)告，以此主張張建國作為公務(wù)人員沒有經(jīng)濟(jì)能力購買一號房屋。張建國提交住房限購政策通知、李靜房產(chǎn)證及青苗國際幼兒園網(wǎng)絡(luò)截圖，證明購買一號房屋時李靜與張偉無需借用張建國名義，此后李靜也有購房，李靜與張偉購買一號房屋是為了讓老人照顧孩子以及退休以后就近養(yǎng)老，一號房屋是贈與給老人的。

另查，2019年，李靜以離婚糾紛訴至法院，后法院于2020年12月28日作出民事判決書，判決李靜與張偉離婚，并就子女撫養(yǎng)及財(cái)產(chǎn)分配作出處理，未就一號房屋進(jìn)行處理。后當(dāng)事人不服判決提出上訴，北京市第三中級人民法院于2021年11月3日作出民事判決書，維持一審關(guān)于雙方離婚、子女撫養(yǎng)及部分財(cái)產(chǎn)分割的判決，并判決李靜給付張偉1700000元。

李靜主張一號房屋為其與張偉之共同財(cái)產(chǎn)。張偉稱如法院認(rèn)定一號房屋為其與李靜之共同財(cái)產(chǎn)，其亦主張一號房屋份額。經(jīng)詢，張建國稱如法院認(rèn)定一號房屋為李靜與張偉所有，就其出資部分，其不在本案中提出反訴，案件結(jié)束后另行解決。

二、 爭議焦點(diǎn)：借名買房還是贈與？

本案的爭議焦點(diǎn)極具代表性，也是此類案件的難點(diǎn)所在：

雙方是否存在借名買房的合意？ 口頭約定能否證明借名關(guān)系的存在？

實(shí)際出資能否證明借名關(guān)系？ 李靜支付首付款、還貸、繳納契稅等事實(shí)如何認(rèn)定？

房屋出租收益的歸屬如何認(rèn)定？ 李靜與張偉收取租金的事實(shí)能否證明其為實(shí)際權(quán)利人？

張建國主張的贈與關(guān)系能否成立？ 贈與關(guān)系的舉證責(zé)任如何分配？

三、 法院判決：明確認(rèn)定借名買房關(guān)系成立并判決過戶

法院的裁判觀點(diǎn)：

法院認(rèn)為：所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

本案中，根據(jù)在案證據(jù)及當(dāng)事人陳述，可以證明李靜與張偉以張建國名義購買一號房屋的事實(shí)，二人支付一號房屋首付款，并長期償還銀行貸款，在李靜與張偉離婚訴訟前，一號房屋由夫妻二人對外出租并收取租金，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定一號房屋交付后一直由二人占有、使用一號房屋并獲取收益，二人實(shí)際享有一號房屋的所有權(quán)權(quán)能。

張建國主張為照顧孩子而給其購買該套一號房屋，理由不足，其亦未能就其主張之贈與事實(shí)提供相應(yīng)證據(jù)，對此其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，法院對其該項(xiàng)主張不予采信。

綜上，李靜與張偉系一號房屋的實(shí)際權(quán)利人，一號房屋系二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買，應(yīng)系二人之夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因二人現(xiàn)已離婚，法院確定二人各享有一號房屋二分之一份額，張建國應(yīng)協(xié)助李靜與張偉將一號房屋過戶至二人名下。李靜要求張建國協(xié)助將一號房屋過戶至其一人名下的請求無據(jù)，法院不予支持。李靜有關(guān)確認(rèn)其享有一號房屋占有、使用、收益權(quán)利的訴訟請求，具有事實(shí)依據(jù)，法院予以支持。

判決結(jié)果：

確認(rèn)原告李靜對位于北京市朝陽區(qū)的一號房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利；

位于北京市朝陽區(qū)的一號房屋由原告李靜、第三人張偉各享有二分之一份額，被告張建國于本判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助原告李靜、第三人張偉辦理該一號房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；

駁回原告李靜的其他訴訟請求。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動的法律實(shí)踐課，對處理類似的借名買房糾紛，具有深刻的指導(dǎo)意義：

1. 舉證責(zé)任的重要性

本案中，張建國主張贈與關(guān)系，但未能提供相應(yīng)證據(jù)，法院據(jù)此認(rèn)定其承擔(dān)舉證不能的不利后果。這說明，在借名買房糾紛中，主張贈與關(guān)系的一方負(fù)有舉證責(zé)任。

2. 實(shí)際出資的證明作用

李靜支付首付款、還貸、繳納契稅等事實(shí)，成為證明借名買房關(guān)系的重要證據(jù)。這提醒當(dāng)事人，在借名買房中，保留好所有付款憑證至關(guān)重要。

3. 房屋出租收益的證明作用

李靜與張偉收取租金的事實(shí)，成為證明其為實(shí)際權(quán)利人的重要證據(jù)。這說明，在借名買房中，房屋的實(shí)際使用和收益情況也是認(rèn)定實(shí)際權(quán)利人的重要因素。

4. 書面協(xié)議的重要性

本案中，各方未就一號房屋處理簽署過書面協(xié)議，這增加了案件的復(fù)雜性。這提醒當(dāng)事人，在借名買房中，盡量通過書面形式明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

給當(dāng)事人的建議：

如果您正面臨類似的借名買房糾紛，請務(wù)必注意：

及時收集證據(jù)：保留好所有與購房相關(guān)的文件，包括付款憑證、合同、票據(jù)、租賃合同等。

明確雙方意思表示：盡量通過書面形式明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

注意舉證責(zé)任：在訴訟中，注意舉證責(zé)任的分配，及時提供相應(yīng)證據(jù)。

尋求專業(yè)支持：借名買房糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及《民法典》物權(quán)編、合同編等多部法律規(guī)定，需要經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)律師進(jìn)行精準(zhǔn)的訴訟策略規(guī)劃。

本案的成功判決，不僅為李靜、張偉確認(rèn)了一號房屋的實(shí)際權(quán)利，更彰顯了司法機(jī)關(guān)在處理復(fù)雜借名買房糾紛時，對公平正義和實(shí)質(zhì)平等的追求。對于每一位遭遇類似困境的當(dāng)事人而言，相信法律、依靠專業(yè)，是維護(hù)自身合法權(quán)益最有力的武器。

【本文由房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)撰寫，旨在分享專業(yè)見解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對一咨詢。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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