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引言：一起典型的借名買(mǎi)房主張被駁回案例

公婆出資購(gòu)房，能否僅憑出資事實(shí)就認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系成立？當(dāng)公婆主張借名買(mǎi)房并要求返還購(gòu)房款時(shí)，法院如何認(rèn)定？本案是一起典型的借名買(mǎi)房主張被駁回案例，涉及父母與子女關(guān)系、限價(jià)商品房、口頭協(xié)議、出資證明等多個(gè)要素。法院在全面審查證據(jù)后，認(rèn)為原告無(wú)法證明借名買(mǎi)房合同關(guān)系成立，駁回了原告的全部訴訟請(qǐng)求，為借名買(mǎi)房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買(mǎi)房糾紛中，證據(jù)的重要性以及口頭協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)。

一、 案情回顧：公婆主張借名買(mǎi)房證據(jù)不足的典型案例

本案中，劉靜作為被告成功應(yīng)對(duì)了公婆的借名買(mǎi)房主張。

原告張建國(guó)、王秀英系夫妻關(guān)系，被告張偉系二人之子，被告劉靜與被告張偉系夫妻關(guān)系，二人于2012年3月8日登記結(jié)婚。現(xiàn)被告劉靜與被告張偉之間的離婚訴訟正在審理過(guò)程中。

2017年1月7日，被告張偉、劉靜（買(mǎi)受人）與甲公司（出賣(mài)人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品住房）》，約定被告張偉、劉靜購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，總價(jià)款為929625元。后被告張偉、劉靜與甲公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定首付款變更為559625元，商業(yè)銀行貸款變更為37萬(wàn)元，補(bǔ)充協(xié)議簽訂之日支付房款差額3萬(wàn)元。

2017年9月19日，被告張偉、劉靜與乙銀行簽訂《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，貸款37萬(wàn)元。上述房屋于2020年4月21日登記至被告劉靜、張偉名下，登記地址為一號(hào)房屋，共有情況為共同共有。2018年6月4日一號(hào)房屋交付，房屋交付后一直對(duì)外出租。

原告張建國(guó)、王秀英主張，王秀英分三次向張偉轉(zhuǎn)賬用于支付一號(hào)房屋首付款，包括2017年1月2日5萬(wàn)元、2017年1月6日轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元、2017年9月8日轉(zhuǎn)賬3萬(wàn)元，后張偉向甲公司支付了首付款559625元。被告劉靜、張偉認(rèn)可房屋首付款系原告張建國(guó)、王秀英出資。

原告張建國(guó)、王秀英主張，王秀英分三次向張偉轉(zhuǎn)賬用于提前償還貸款，包括2017年10月18日5萬(wàn)元、4萬(wàn)元及2017年10月20日2700元，且每月向張偉名下還貸賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬用于還貸。被告劉靜、張偉對(duì)此予以認(rèn)可。

原告張建國(guó)、王秀英主張，二人與被告劉靜、張偉系借名買(mǎi)房合同關(guān)系，因劉靜說(shuō)沒(méi)有能力支付房款，二人不想浪費(fèi)購(gòu)房指標(biāo)，又不具備購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房的資格，所以借用劉靜、張偉名義購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，雙方就借名買(mǎi)房達(dá)成了口頭協(xié)議，房款均系二人支付，張偉名下的還貸賬戶(hù)進(jìn)賬只有王秀英的轉(zhuǎn)賬，每月用于支付貸款，未與劉靜、張偉財(cái)產(chǎn)形成混同，且購(gòu)房合同、發(fā)票、收據(jù)、繳費(fèi)清單、房屋所有權(quán)證等與房屋有關(guān)的材料原件均系王秀英保管和持有，房屋交付后王秀英將房屋進(jìn)行了裝修并以王秀英名義對(duì)外出租。

被告張偉對(duì)上述主張予以認(rèn)可。被告劉靜對(duì)此不予認(rèn)可，主張雙方不存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系，購(gòu)房之前原告張建國(guó)、王秀英曾表示"你們?nèi)ベI(mǎi)房吧，你們出不起，我們幫你們出，什么時(shí)候我們出不起了，你們?cè)僮约撼?，因此二人對(duì)于房屋的出資系對(duì)劉靜、張偉的贈(zèng)與；房屋及相關(guān)材料確由王秀英控制，系因其與張偉婚后一直居住在原告張建國(guó)、王秀英的房屋中，將一號(hào)房屋交給王秀英管理也很正常；貸款賬戶(hù)中還有至少1筆系張偉存入的款項(xiàng)，3筆用于購(gòu)買(mǎi)意外健康保險(xiǎn)，2筆是意外健康險(xiǎn)投資收益，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并非僅僅用于償還銀行貸款，與二人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)存在混同。

原告張建國(guó)、王秀英表示，雙方之間的借名買(mǎi)房合同關(guān)系因損害社會(huì)公共利益，應(yīng)屬無(wú)效。被告張偉予以認(rèn)可。被告劉靜表示雙方不存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系。

二、 爭(zhēng)議焦點(diǎn)：借名買(mǎi)房關(guān)系如何認(rèn)定？口頭協(xié)議的證明力如何？

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)極具代表性，也是此類(lèi)案件的難點(diǎn)所在：

借名買(mǎi)房關(guān)系如何認(rèn)定？ 原告張建國(guó)、王秀英與被告劉靜、張偉之間是否存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系？

口頭協(xié)議的證明力如何？ 口頭借名買(mǎi)房協(xié)議能否被法院認(rèn)可？

出資事實(shí)能否證明借名買(mǎi)房關(guān)系？ 僅有出資事實(shí)能否認(rèn)定借名買(mǎi)房關(guān)系成立？

借名買(mǎi)房協(xié)議的效力如何認(rèn)定？ 限價(jià)商品房借名買(mǎi)房協(xié)議是否有效？

三、 法院判決：駁回原告全部訴訟請(qǐng)求

法院的裁判觀點(diǎn)：

法院認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。

本案中，原告張建國(guó)、王秀英雖主張就一號(hào)房屋與被告劉靜、張偉通過(guò)口頭約定的形式成立了借名買(mǎi)房合同關(guān)系，由二人借用劉靜、張偉名義購(gòu)買(mǎi)房屋，但對(duì)于雙方達(dá)成口頭約定的情況并未提交相應(yīng)證據(jù)，且被告劉靜對(duì)此不予認(rèn)可。

雖然雙方均認(rèn)可房屋首付款及貸款系王秀英出資，房屋所有權(quán)證及相關(guān)材料原件也由王秀英持有，但被告劉靜表示王秀英的出資系對(duì)其與張偉的贈(zèng)與，且還貸賬戶(hù)中另有其與張偉夫妻共同財(cái)產(chǎn)的部分，已與二人夫妻共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同。

法院認(rèn)為，考慮到雙方之間的近親屬關(guān)系、姻親關(guān)系，該種出資及房屋相關(guān)材料的持有情況亦無(wú)法證明雙方之間就一號(hào)房屋成立了借名買(mǎi)房合同關(guān)系。

故在法院無(wú)法認(rèn)定雙方之間存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系的情況下，原告張建國(guó)、王秀英要求確認(rèn)借名買(mǎi)房合同無(wú)效及要求被告劉靜、張偉返還購(gòu)房款、利息、公共維修基金、契稅及賠償家具家電殘值等請(qǐng)求，均缺乏依據(jù)，法院不予支持。

判決結(jié)果：

駁回原告張建國(guó)、王秀英的全部訴訟請(qǐng)求。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動(dòng)的法律實(shí)踐課，對(duì)處理類(lèi)似的借名買(mǎi)房糾紛，具有深刻的指導(dǎo)意義：

1. 口頭協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)

本案中，原告主張雙方達(dá)成了口頭借名買(mǎi)房協(xié)議，但無(wú)法提供證據(jù)證明。這提醒當(dāng)事人，借名買(mǎi)房涉及重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，務(wù)必簽訂書(shū)面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

2. 出資事實(shí)的局限性

本案中，雖然原告支付了全部購(gòu)房款，但法院認(rèn)為僅有出資事實(shí)無(wú)法證明借名買(mǎi)房關(guān)系成立。這說(shuō)明，在借名買(mǎi)房糾紛中，出資事實(shí)只是證據(jù)之一，還需要其他證據(jù)佐證。

3. 證據(jù)的重要性

本案中，被告劉靜通過(guò)提供充分證據(jù)，成功駁回了原告的借名買(mǎi)房主張。這說(shuō)明，在借名買(mǎi)房糾紛中，證據(jù)的重要性不言而喻。

4. 近親屬關(guān)系的特殊性

本案中，法院考慮到雙方之間的近親屬關(guān)系、姻親關(guān)系，認(rèn)為出資及房屋相關(guān)材料的持有情況無(wú)法證明借名買(mǎi)房關(guān)系成立。這說(shuō)明，在近親屬之間的借名買(mǎi)房糾紛中，法院會(huì)更加謹(jǐn)慎。

5. 限價(jià)商品房的特殊性

本案涉及限價(jià)商品房，限價(jià)商品房具有保障性質(zhì)，借名購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房可能損害社會(huì)公共利益。這提醒當(dāng)事人，借名購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

給當(dāng)事人的建議：

如果您正面臨類(lèi)似的借名買(mǎi)房糾紛，請(qǐng)務(wù)必注意：

簽訂書(shū)面協(xié)議：在借名買(mǎi)房時(shí)，務(wù)必簽訂書(shū)面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

保留所有證據(jù)：保留好與借名買(mǎi)房相關(guān)的所有證據(jù)，包括書(shū)面協(xié)議、付款憑證、聊天記錄等。

避免口頭協(xié)議：借名買(mǎi)房涉及重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，避免僅憑口頭協(xié)議進(jìn)行。

了解政策限制：借名購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房等政策性住房存在法律風(fēng)險(xiǎn)，需謹(jǐn)慎對(duì)待。

尋求專(zhuān)業(yè)支持：借名買(mǎi)房糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及《民法典》物權(quán)編、合同編等多部法律規(guī)定，需要經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)律師進(jìn)行精準(zhǔn)的訴訟策略規(guī)劃。

本案的成功判決，不僅維護(hù)了被告劉靜的合法權(quán)益，更彰顯了司法機(jī)關(guān)在處理復(fù)雜借名買(mǎi)房糾紛時(shí)，對(duì)證據(jù)規(guī)則的嚴(yán)格適用和對(duì)合法權(quán)益的有力保護(hù)。對(duì)于每一位遭遇類(lèi)似困境的當(dāng)事人而言，相信法律、依靠專(zhuān)業(yè)，是維護(hù)自身合法權(quán)益最有力的武器。

【本文由房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)撰寫(xiě)，旨在分享專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類(lèi)似法律問(wèn)題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對(duì)一咨詢(xún)。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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