本報記者 李貝貝 上海報道

4月8日—12日，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)有限公司（下稱“領(lǐng)悅服務(wù)”）（02165.HK）先后以約8877萬元代價介入成都雙流區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目，擬斥資1.43億元參與四川西昌市一宗地塊招標(biāo)。但2025年，公司全年收益增速放緩至1.8%、凈利潤同比下降9.6%，核心增值服務(wù)收益大幅縮水，逆勢布局引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

4月13日，就拿地資金造成財務(wù)壓力、公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等問題，《華夏時報》記者向領(lǐng)悅服務(wù)發(fā)出采訪提綱，但截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析指出，小型上市物企逆勢拿地，核心驅(qū)動在于開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率仍高于物業(yè)，且母公司或關(guān)聯(lián)方能提供低成本存量土地或代建資源，試圖“以開發(fā)反哺物業(yè)”實現(xiàn)規(guī)模突圍。不過，目前不少物企仍面臨資金鏈脆弱的風(fēng)險，難以承受長周期、高周轉(zhuǎn)壓力。且由于缺乏開發(fā)與去化經(jīng)驗，易陷入庫存積壓，一旦項目受阻，將拖垮原有穩(wěn)健的物業(yè)基本盤。

一周兩筆重資產(chǎn)布局

根據(jù)公告，位于四川省西昌市南壇菜市場東側(cè)的地塊總面積為15444.39平米，指定作住宅及商業(yè)用途，出讓期限分別為住宅用途70年及商業(yè)用途40年，綜合容積率須介乎1.0至2.2之間。此次公開招標(biāo)起拍價為人民幣1.43億元，不包括稅項。領(lǐng)悅服務(wù)需支付投標(biāo)保證金人民幣2855萬元，土地收購的代價將由集團(tuán)內(nèi)部資源撥付。

“倘本公司于相關(guān)公開招標(biāo)中成功中標(biāo)，擬將該土地開發(fā)為商住用途，并于市場上出售物業(yè)。”領(lǐng)悅服務(wù)表示，這宗地塊位于四川省西昌市東區(qū)的優(yōu)越地段，交通便利且配套設(shè)施完善，為目前西昌市東區(qū)土地供應(yīng)中稀缺的地塊。

公司進(jìn)一步補(bǔ)充說明，預(yù)計該項目開發(fā)將帶來潛在投資回報，并為本公司及股東創(chuàng)造更高的財務(wù)回報。不僅如此，領(lǐng)悅服務(wù)還認(rèn)為，自身在西昌有物業(yè)管理客戶基礎(chǔ)，開發(fā)項目能實現(xiàn)“老帶新”銷售。公司在公告中強(qiáng)調(diào)，西昌房地產(chǎn)市場穩(wěn)健、地塊在理想地段、自身累積了穩(wěn)定的客戶群，“開發(fā)的優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品預(yù)計將吸引客戶再次置業(yè)，同時帶動新客戶，創(chuàng)造更高的財務(wù)回報。”

就在此次宣布擬直接投標(biāo)西昌地塊之前，4月8日，領(lǐng)悅服務(wù)還公告稱，其旗下全資子公司匯宸景樾（下稱“匯宸景樾”）與成都興晟華商業(yè)管理有限公司（下稱“興晟華商”）及成都瑞浩置業(yè)有限公司（下稱“瑞浩置業(yè)”）訂立注資協(xié)議。

公告顯示，瑞浩置業(yè)由興晟華商全資控股。瑞浩置業(yè)持有一幅位于中國成都市雙流區(qū)東升街道葛陌社區(qū)3組的地塊，地盤面積為19134.49平米，規(guī)劃建筑面積為38268平米，土地使用性質(zhì)指定為二類城鎮(zhèn)住宅用地。

該項目需要資金1.042億元。根據(jù)協(xié)議，匯宸景樾向瑞浩置業(yè)注資400萬元，股權(quán)占比25%，并按股權(quán)比例支付瑞浩置業(yè)已墊付的項目資金5873.21萬元，以及須為匯宸貸款出資2604.45萬元。

據(jù)悉，在訂立注資協(xié)議前，興晟華商已就項目墊付合共約2.35億元作為部分項目資金，其中主要包括投標(biāo)保證金、土地出讓金及交易相關(guān)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及若干建造成本以及若干銷售及行政開支及稅項。為撥付項目所需余額約1.04億元（包括土地出讓金及契稅），匯宸景樾及興晟華商須以股東貸款方式分別向目標(biāo)公司出資2604.45萬元（即匯宸貸款）及7813.35萬元。

連續(xù)2年凈利潤下滑、增值服務(wù)縮水

需要注意的是，領(lǐng)悅服務(wù)在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域大手筆投資的背后，公司正面臨營收增速放緩、凈利潤連續(xù)下滑的業(yè)績困境。

公開資料顯示，領(lǐng)悅服務(wù)為中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)，源自領(lǐng)地控股，深耕四川、布局西部，于2021年7月12日在港交所上市。截至2025年12月31日，領(lǐng)悅服務(wù)總簽約建筑面積約3406.2萬平米，較去年同期減少7.5%；管理235個物業(yè)，在管總建筑面積約3162.6萬平米，較去年同期增長0.2%。

2025年，領(lǐng)悅服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入6.65億元，較2024年同期的6.53億元微增約1.8%，主要來自物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)。

其中，物業(yè)管理服務(wù)營收6.19億元，仍是公司最大的收益來源。由于在管建筑面積的增加，該主業(yè)營收同比增長約6.80%，占總收益的比重從2024年的88.8%進(jìn)一步提升至93.2%。同期，公司非業(yè)主增值服務(wù)為1485.9萬元，同比減少33.6%，主要是由于銷售處管理服務(wù)收益下降；社區(qū)增值服務(wù)營收則從2024年同期約5090萬元下降40.1%至3048.4萬元，主要由于裝修及拎包入住服務(wù)及便利生活服務(wù)收益下降。

值得一提的是，2025年，來自關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司領(lǐng)地控股集團(tuán)有限公司及其附屬公司（下稱“領(lǐng)地控股”）的收益貢獻(xiàn)約7342.70萬元，占總收益的11.1%（2024年為5605.70萬元，占總收益的18.6%）。然而，領(lǐng)地控股現(xiàn)已陷入經(jīng)營困境，股票自2025年9月1日起停牌至今。2024年，領(lǐng)地控股凈虧損23.35億元，2025年業(yè)績至今尚未披露，經(jīng)營狀況不容樂觀。而其停牌及虧損狀態(tài)，可能導(dǎo)致領(lǐng)悅服務(wù)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)收款無法及時收回、業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)減弱，進(jìn)一步加劇公司業(yè)績壓力。

營收增長緩慢的同時，領(lǐng)悅服務(wù)的盈利水平也在持續(xù)承壓。財報顯示，截至2025年12月31日，公司年內(nèi)利潤為7792.7萬元，同比2024年（8620.3萬元）下降9.60%；同期，公司擁有人應(yīng)占本期全面收益總額約8060萬元，較2024年同期的8080萬元減少約0.3%。

不過，2025年，領(lǐng)悅服務(wù)的毛利由2024年同期的約1.84億元上漲約10.9%至約2.04億元；毛利率由2024年同期的28.1%上漲約2.5個百分點至30.6%，主要是由于公司的成本管控措施，在收益增長的同時降低了成本，使得毛利率上升。

物企跨界重資產(chǎn)開發(fā)多數(shù)折戟

事實上，領(lǐng)悅服務(wù)并非首個跨界重資產(chǎn)開發(fā)的物企，此前已有多家同行嘗試此類布局。

例如，2025年12月，德商產(chǎn)投服務(wù)發(fā)布公告，其旗下四川德商智慧綠色置業(yè)有限公司（下稱“綠色置業(yè)”）擬為項目公司成都邦泰錦宸置業(yè)有限公司（下稱“錦宸置業(yè)”）的一筆土地開發(fā)貸款提供財務(wù)資助。根據(jù)協(xié)議，綠色置業(yè)同意就錦宸置業(yè)償還最高本金金額為1.5億元的貸款及其相關(guān)費(fèi)用，向中國銀行提供連帶責(zé)任保證；將其持有的錦宸置業(yè)50%股權(quán)質(zhì)押予中國銀行，作為該筆債務(wù)的擔(dān)保。

2024年4月29日，蘇新服務(wù)公告稱，已通過公開招標(biāo)提交建議收購蘇州市自然資源和規(guī)劃局?jǐn)M出售土地的土地使用權(quán)的標(biāo)書，公司擬將該地塊開發(fā)為辦公樓宇。更早一些時候，還有銀城生活服務(wù)、奧園健康、第一服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)等多家物企通過依托關(guān)聯(lián)房企、收購項目公司股權(quán)等多種形式涉足房地產(chǎn)開發(fā)。

不過，這些物企的跨界嘗試多數(shù)以失敗告終。例如，銀城生活服務(wù)依托關(guān)聯(lián)房企銀城國際跨界開發(fā)，后銀城國際因高杠桿違約退市，銀城生活服務(wù)受牽連，大量應(yīng)收款無法收回，被迫重組更名，元?dú)獯髠坏谝环?wù)因?qū)﹃P(guān)聯(lián)方當(dāng)代置業(yè)的應(yīng)收款計提1.48億元減值，導(dǎo)致由盈轉(zhuǎn)虧，市值縮水超80%。

對此，受訪業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，近年來部分上市物企逆勢加碼重資產(chǎn)開發(fā)，既是尋求新增長點的嘗試，也暗藏資金鏈、項目去化等多重風(fēng)險。在房地產(chǎn)市場調(diào)整期以及自身業(yè)績承壓的背景下，這種“棄輕投重”的布局能否突圍仍需時間和市場的檢驗。

“上市物企涉足土地開發(fā)，只是一些個別現(xiàn)象，可以理解為在行業(yè)調(diào)整期的試探性行為。”58安居客研究院院長張波向記者表示，從動因來看，一方面受自身物業(yè)管理的主業(yè)增長見頂，增值服務(wù)拓展受限，對于一些上市物企來說就需要尋找新的毛利增長點；另一方面，這類物企多深耕單一區(qū)域，具備本地資源、穩(wěn)定現(xiàn)金流，并且企業(yè)自身的決策更為靈活，有利于積極打開新空間。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，物企的核心能力在于服務(wù)而非開發(fā)，跨界擴(kuò)張往往導(dǎo)致管理分散、主業(yè)失焦。若不能快速實現(xiàn)項目去化和資金回籠，將陷入“開發(fā)拖累服務(wù)、服務(wù)拖累現(xiàn)金流”的負(fù)向循環(huán)，最終使原本穩(wěn)健的輕資產(chǎn)模式承受不可逆的重資產(chǎn)風(fēng)險。

“在房地產(chǎn)增量市場持續(xù)縮減的背景下，開發(fā)涉及投拓、融資、工程、營銷等全鏈條，物業(yè)穩(wěn)定現(xiàn)金流也難以覆蓋開發(fā)大額投入。”但同時，張波也樂觀表示，對于資金儲備充足，并且母公司有一定開發(fā)經(jīng)驗的上市物企來說，偶爾涉足開發(fā)，尤其是一些性價比高，并且未來銷售預(yù)期較好的項目也并非不可為。

而在4月8日的公告中，領(lǐng)悅服務(wù)也直言，中國房地產(chǎn)行業(yè)已公認(rèn)不再是高增長行業(yè)。不過，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境在逐步優(yōu)化，若干結(jié)構(gòu)性需求出現(xiàn)早期復(fù)蘇跡象：“在此背景下，董事會認(rèn)為，定位清晰、規(guī)模可控及退出路徑明確的個別地產(chǎn)項目仍有可堪挑選的投資機(jī)會。”

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧