美國缺的不是買房的人，而是房子。白宮新報(bào)告估算，眼下住房缺口已達(dá)1000萬套。這件事牽出的不只是房價(jià)和房貸，也關(guān)系到特朗普政府的經(jīng)濟(jì)壓力與選舉處境：在高成本持續(xù)的背景下，白宮為何把住房擺到了更靠前的位置？

周一發(fā)布的一份新報(bào)告顯示，白宮經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)美國目前面臨1000萬套的住房短缺。分析人士指出，削減監(jiān)管可能會(huì)促進(jìn)更多房屋的建設(shè)，從而穩(wěn)定房價(jià)、提高住房擁有率，并推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)更快速的增長。

這份分析是《總統(tǒng)經(jīng)濟(jì)報(bào)告》的一部分，為總統(tǒng)唐納德·特朗普勾勒出了潛在的政治風(fēng)險(xiǎn)與宣傳契機(jī)。此前，由于外界對(duì)關(guān)稅政策、伊朗戰(zhàn)爭的擔(dān)憂，加之其未能兌現(xiàn)大幅削減通脹和實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長的承諾，特朗普的公眾支持率已出現(xiàn)下滑。

今年3月，特朗普簽署了兩項(xiàng)行政命令，要求聯(lián)邦機(jī)構(gòu)減輕住房監(jiān)管負(fù)擔(dān)，并為小型銀行發(fā)放抵押貸款提供便利。外界認(rèn)為他在采取其他措施方面行動(dòng)遲緩，未能充分展現(xiàn)出高昂的住房成本是其政府的首要任務(wù)。

數(shù)月來，白宮一直試圖將工作重心放在住房及其他負(fù)擔(dān)能力問題上，以為共和黨人即將面臨的艱難中期選舉做準(zhǔn)備，但這一計(jì)劃卻被一系列全球性問題打亂。今年1月，在瑞士達(dá)沃斯舉行的世界經(jīng)濟(jì)論壇上，一場原定聚焦住房問題的演講，最終演變成了特朗普圍繞格陵蘭島控制權(quán)的公開博弈。

伊朗戰(zhàn)爭推高了購房成本。30年期抵押貸款的平均利率已從略低于6%飆升至6.37%。

特朗普也曾主張維持高房價(jià)，以保護(hù)現(xiàn)有房主的資產(chǎn)價(jià)值。今年早些時(shí)候，他在內(nèi)閣會(huì)議上明確表示：“我不想壓低房價(jià)。我想為那些擁有自己房屋的人推高房價(jià)，他們可以確信這一定會(huì)發(fā)生。”

報(bào)告由白宮經(jīng)濟(jì)顧問委員會(huì)的工作人員編制。研究發(fā)現(xiàn)，如果2008年全球金融危機(jī)后，“房屋建設(shè)和單戶住宅存量的增長能夠保持歷史增速，而不是大幅下降”，美國將會(huì)多出1000萬套住房。那場危機(jī)在很大程度上是由房地產(chǎn)市場的違約潮引發(fā)的，而當(dāng)時(shí)存在問題的貸款操作則推高了房價(jià)。

分析指出，自2000年以來，美國房價(jià)上漲了82%，而收入僅增長了12%。這種錯(cuò)位曾一度被處于歷史低位的抵押貸款利率所掩蓋。隨著疫情后利率隨通脹飆升，購房者的每月按揭成本也水漲船高。擁有住房通常被視為中產(chǎn)階級(jí)的標(biāo)志，如今能否買得起房已成為40歲以下選民最關(guān)心的問題。

白宮方面堅(jiān)稱，3月份發(fā)布的行政命令以及購買抵押貸款支持證券的計(jì)劃，充分表明總統(tǒng)正在密切關(guān)注住房問題。

報(bào)告提到，針對(duì)房屋建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管規(guī)定報(bào)告將其稱為“官僚稅”使建筑成本增加了超過10萬美元。這些成本包括過去十年間修改建筑規(guī)范的費(fèi)用、合規(guī)成本以及分區(qū)審批費(fèi)等各項(xiàng)開支。

根據(jù)報(bào)告的估算，降低這些監(jiān)管成本有望刺激多達(dá)1320萬套房屋的建設(shè)。分析人士認(rèn)為，這將在未來十年內(nèi)使年均經(jīng)濟(jì)增長率提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，并為制造業(yè)和建筑業(yè)提供200萬個(gè)就業(yè)崗位。

一位要求匿名討論該報(bào)告的政府官員透露，特朗普可能會(huì)決定將聯(lián)邦政府對(duì)州和地方政府的撥款與減少部分監(jiān)管規(guī)定掛鉤。

此外，該報(bào)告還抨擊了拜登政府時(shí)期引入的綠色能源住房標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為這是導(dǎo)致建筑成本增加的一個(gè)因素。這些措施傾向于使用更高效的空調(diào)設(shè)備和熱水器，并對(duì)相關(guān)的管道工程提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)。

不過，從長遠(yuǎn)來看，取消其中部分要求可能會(huì)增加房主的其他開支，例如水電費(fèi)。

報(bào)告援引了全美房屋建造商協(xié)會(huì)在2021年進(jìn)行的一項(xiàng)分析。該分析指出，這些標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)使新房價(jià)格增加高達(dá)3.1萬美元，而購房者可能需要長達(dá)90年的時(shí)間“才能收回房屋增加的成本”。

由于這些標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行面臨現(xiàn)有的法律挑戰(zhàn)，且各州的具體做法不盡相同，目前尚不清楚取消拜登時(shí)代的住房標(biāo)準(zhǔn)究竟能節(jié)省多少資金。今年3月，德克薩斯州的一名聯(lián)邦法官支持了由共和黨領(lǐng)導(dǎo)的15個(gè)州的訴求，裁定針對(duì)聯(lián)邦支持住房的綠色標(biāo)準(zhǔn)是非法的。

說到底，美國現(xiàn)在的住房難題，一頭是房子不夠，一頭是成本太高，政策上還在幾股力量之間來回拉扯。想多蓋房、壓住價(jià)格、又不傷到已經(jīng)有房的人，說起來像是要一邊踩油門一邊踩剎車，方向稍微偏一點(diǎn)，后面的賬就可能落到購房者、開發(fā)商和地方政府頭上。白宮這套藍(lán)圖能不能真把房子多建出來、把壓力慢慢卸下來，恐怕還得看接下來怎么動(dòng)手，而不是怎么說。