2026年一季度，南通市區(qū)（含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)）新房市場成交量小幅回暖，但去化周期仍在拉長，價(jià)格讓步仍是驅(qū)動(dòng)成交的關(guān)鍵手段。

項(xiàng)目層面分化愈發(fā)劇烈——有人憑借產(chǎn)品力穩(wěn)健去化，有人依靠降價(jià)絕地反擊，還有一些項(xiàng)目即便降價(jià)依舊門可羅雀。

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一季度銷冠由中海臻如府奪得，三個(gè)月備案98套，該項(xiàng)目也是2025年度南通市區(qū)銷冠。

整盤規(guī)劃1247套，2024年4月首次取證，截至3月末已備案865套，整盤去化率已近70%。

在當(dāng)前市場環(huán)境中，這是一個(gè)相當(dāng)亮眼的成績，其背后是產(chǎn)品、地段、品牌多重支撐。

第二名，遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾，一個(gè)典型的以價(jià)換量樣本。

該項(xiàng)目過去兩年去化慘淡（2024年備案27套，2025年僅備案8套），今年3月突然發(fā)力，單月備案95套。

大幅降價(jià)雖在短期內(nèi)沖高了數(shù)據(jù)，卻也暴露了其去化困境。截至3月末其庫存仍超880套，后續(xù)能否維持流速尚待觀察。

第三名，大華鉑璟灣，三個(gè)月備案86套，同樣是以價(jià)換量的代表。

該項(xiàng)目自2024年4月二次入市以來，憑借“比樓面價(jià)還要低的房價(jià)”多次躋身TOP10。截至3月末其整盤去化率已超80%，庫存188套。

02

單純以備案套數(shù)排名，已不足以勾勒市場全貌。

近兩年南通市區(qū)入市的多個(gè)純新盤，因整盤套數(shù)較少，絕對(duì)備案量未能進(jìn)入TOP10，卻憑借高端改善定位、高總價(jià)門檻以及亮眼去化率，成為不可忽視的市場力量。

例如，創(chuàng)新區(qū)紫園，整盤僅123套，去年11月入市，截至3月末已備案111套，去化率約90%。

又如，老城區(qū)濠東璟園，整盤356套，去年9月入市，截至3月末已備案189套，去化率超50%。

這些高端項(xiàng)目以稀缺性和產(chǎn)品力，在整體平淡的市場中走出了獨(dú)立行情。

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高端項(xiàng)目憑產(chǎn)品力制勝，剛需項(xiàng)目以價(jià)換量奏效，但仍有部分項(xiàng)目深陷滯銷泥潭。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度南通市區(qū)共有16個(gè)項(xiàng)目累計(jì)備案不足10套，典型案例如下：

? 金鷹世界尚府：一季度備案1套，近一年備案5套，庫存740套，整盤去化率約49%

? 龍憩苑：一季度備案2套，近一年備案7套，庫存375套，整盤去化率約4%

? 北城壹號(hào)：一季度備案3套，近一年備案18套，庫存862套，整盤去化率約2%

這些項(xiàng)目或產(chǎn)品定位與市場需求嚴(yán)重錯(cuò)位，或價(jià)格仍高于購房者心理閾值，或遭遇周邊競品強(qiáng)勢(shì)分流。如何破局已成為其面臨的生死考題。

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3月這波“小陽春”并非南通獨(dú)有，全國市場同頻共振。然而，熱度表層之下，另一面值得警惕。

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)觀察，部分城市在“小陽春”助推下，呈現(xiàn)出“真假難辨”的雙面性：一面是售樓處人頭攢動(dòng)捷報(bào)頻傳；另一面卻是成交數(shù)據(jù)與現(xiàn)場熱度之間的顯著脫節(jié)。

這背后，隱約可見一條“渠道充場”與“假客戶”的隱形鏈條。在一些去化艱難的項(xiàng)目中，開發(fā)企業(yè)或渠道方雇傭“群眾演員”充當(dāng)場內(nèi)客戶，人為制造搶房假象。更有甚者，為沖擊季度報(bào)表，部分項(xiàng)目啟動(dòng)“內(nèi)部認(rèn)購”，完成選房后再行退房。

真相與亂象交織，樓市已徹底告別“同漲同跌”的黃金時(shí)代。當(dāng)下的分化，不僅是城市能級(jí)、板塊能級(jí)的分化，更是真實(shí)需求與虛假繁榮之間的割裂。

對(duì)于購房者而言，穿透數(shù)據(jù)與喧囂，回歸項(xiàng)目基本面與自身真實(shí)需求，才是理性選擇。

數(shù)據(jù)說明

*數(shù)據(jù)來源：通房e辦

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2026年4月1日

*成交備案存在延遲，僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來源「新知南通研究院」