近年來，“網(wǎng)約房”成為不少旅游者的住宿選擇。家住浙江寧波的小張將自己的閑置住宅放在互聯(lián)網(wǎng)平臺上，短租給有需求的人，不料卻被鄰居起訴至法院。小張不解：“我自己的房子，難道還不能自己做主？”

該案歷經(jīng)一審、二審，法院終審判決要求小張恢復住宅用途。法院為何作出這一判決？個人如果想合法經(jīng)營“網(wǎng)約房”，應該如何操作？

自家住宅變“網(wǎng)約房”被判侵權

法院：必須取得利害關系業(yè)主的一致同意

小張在浙江省寧波市江北區(qū)購置了一套住宅，房屋交付后，他就將房屋作為“網(wǎng)約房”使用，通過多個網(wǎng)絡平臺發(fā)布房源信息，標明價格接受預訂。沒想到，此舉引發(fā)小區(qū)其他居民不滿。同樓鄰居以無證開設民宿、存在噪音擾民等問題為由，將小張起訴到法院。

原告認為，案涉房屋規(guī)劃用途為住宅，作為“網(wǎng)約房”存在隱患。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營性用房的，必須取得利害關系業(yè)主的一致同意。而被告小張在沒有獲得業(yè)主同意的情況下，就擅自將住宅改為“網(wǎng)約房”對外經(jīng)營，違反了法律的規(guī)定。

被告小張答辯說，他只是將自己的房屋出租，出租自己的房子并不需要其他業(yè)主同意，且并未改變房屋的住宅性質，只是通過網(wǎng)約平臺開展租賃活動。

小張在相關平臺完成房屋注冊登記后，以短租、周租或月租的形式對外招租。房客通過平臺下單，平臺會自動發(fā)送登記鏈接與入住指南，完成身份核驗后即可獲取開門密碼，全程自助入住、退房，房屋衛(wèi)生清潔則由房東在房客退房后清理。

法院審理認為，本案爭議焦點為案涉房屋作為“網(wǎng)約房”使用，是否屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，是否應征得有利害關系的業(yè)主的一致同意。

“網(wǎng)約房”和“出租房”到底有何區(qū)別？浙江省寧波市江北區(qū)人民法院審判委員會專職委員劉曉麗介紹，“網(wǎng)約房”與普通出租房的核心區(qū)別在于：普通出租房是面向特定承租人的長期居住，人員穩(wěn)定、影響范圍小；而“網(wǎng)約房”面向不特定公眾，按日計費并提供清潔、物品使用等住宿服務，屬于經(jīng)營性住宿活動，實質改變房屋用途，構成“住改商”。根據(jù)法律規(guī)定，“住改商”需經(jīng)有利害關系業(yè)主一致同意，普通房屋租賃則無此強制要求。

法院認為，小張實質上已改變了房屋的住宅用途，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應該經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。判決小張停止對房屋的經(jīng)營性使用，恢復其住宅用途。小張不服一審判決提起上訴，被判決駁回。

二審該案的浙江省寧波市中級人民法院民一庭副庭長張夢琬表示，“網(wǎng)約房”業(yè)態(tài)的發(fā)展，不能突破法律底線和鄰里權益的邊界。房屋所有權人在利用房產(chǎn)獲取利益時，必須遵守法律規(guī)定和小區(qū)的管理規(guī)約，尊重相鄰業(yè)主的合法權益，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途。

“網(wǎng)約房”合規(guī)經(jīng)營與維權路徑指南

如果沒有鄰居投訴、起訴，小張可以悄悄經(jīng)營“網(wǎng)約房”嗎？

對此，劉曉麗表示，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第279條明確規(guī)定：業(yè)主不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。確需要變更的，除遵守相關規(guī)定之外，必須經(jīng)過利害關系業(yè)主的一致同意。因此，即便沒有人投訴和舉報，也不可以擅自悄悄經(jīng)營網(wǎng)約房。

想要合法經(jīng)營“網(wǎng)約房”，應當遵循以下步驟：

• 需先確認房屋權屬清晰、用途合規(guī)且符合小區(qū)管理規(guī)定；
• 取得本棟樓其他利害關系業(yè)主的一致書面同意；
• 按當?shù)亍熬W(wǎng)約房”管理規(guī)定向公安等部門備案，配齊消防、身份識別等設備，滿足消防及治安要求；
• 規(guī)范經(jīng)營，避免擾民和損害公共利益。

如果身邊有人違法經(jīng)營“網(wǎng)約房”，影響了自身正常生活，作為鄰居可通過4條途徑維權：

• 一是聯(lián)合向業(yè)委會、物業(yè)公司提交書面異議，督促其履行管理職責；
• 二是固定人員頻繁出入、深夜噪音等證據(jù)；
• 三是向街道、住建、公安等部門投訴；
• 四是向人民法院起訴，要求對方停止經(jīng)營，維護自身及其他業(yè)主權益。

來源：人民日報微信綜合中央廣電總臺中國之聲