來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）

導(dǎo)讀

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2026年1—3月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，數(shù)據(jù)顯示新建商品房銷(xiāo)售、投資規(guī)模持續(xù)收縮，同比跌幅有所改善；新開(kāi)工和到位資金持續(xù)處于較大跌幅區(qū)間。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體基調(diào)依然是回調(diào)筑底，整體趨勢(shì)是否有實(shí)質(zhì)性的變化4月和5月是重要的中觀監(jiān)測(cè)窗口。

01

商品房銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)收縮，同比跌幅有所改善

1—3月份，新建商品房銷(xiāo)售面積19525萬(wàn)平方米，同比下降10.4%；其中住宅銷(xiāo)售面積下降13.1%。新建商品房銷(xiāo)售額17262億元，下降16.7%；其中住宅銷(xiāo)售額下降18.5%。

圖1 全國(guó)商品房月度累計(jì)銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

1-3月，新建商品房銷(xiāo)售面積及金額累計(jì)同比跌幅較上月有所改善，分別收窄3.1個(gè)和3.5個(gè)百分點(diǎn)。但也要看到，兩項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅依然是兩位數(shù)，且較2025年1-12月份跌幅仍有擴(kuò)大，顯然房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體基調(diào)依然是回調(diào)筑底。判斷整體趨勢(shì)是否有實(shí)質(zhì)性的變化，只看一個(gè)月的跌幅減小是不夠的，4月和5月是重要的中觀監(jiān)測(cè)窗口。

盡管3月以來(lái)部分核心城市出現(xiàn)“點(diǎn)狀復(fù)蘇”，但呈現(xiàn)較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)分化行情，表現(xiàn)為重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)熱度回升，新房市場(chǎng)持續(xù)下行；重點(diǎn)城市核心板塊受捧，一、二線城市遠(yuǎn)郊和三、四線城市承壓。局部熱度正向傳導(dǎo)效應(yīng)有限，不足以扭轉(zhuǎn)全國(guó)整體市場(chǎng)，整體仍處低位。

整體來(lái)看，新房市場(chǎng)下行趨勢(shì)難改。一方面宏觀經(jīng)濟(jì)及居民收入水平未得到明顯改善，市場(chǎng)預(yù)期并未反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于止跌回穩(wěn)、筑底培基的進(jìn)程中。另一方面是供應(yīng)顯著縮量且還將持續(xù)，市場(chǎng)規(guī)模主動(dòng)收縮，交易量缺乏擴(kuò)容的基礎(chǔ)。當(dāng)前政策層面延續(xù)“一線穩(wěn)預(yù)期、二線擴(kuò)需求、三四線去庫(kù)存”的分層調(diào)控邏輯，未來(lái)市場(chǎng)將繼續(xù)在分化中達(dá)到新的平衡，在低基數(shù)下企穩(wěn)。

圖2 全國(guó)商品房近一年月度銷(xiāo)售面積及同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

3月新建商品房市場(chǎng)交易活躍度較年初有所提升，但仍低于去年同期。單月銷(xiāo)售面積10232萬(wàn)平方米，同比減少8.0%，跌幅較上期縮小5.5個(gè)百分點(diǎn)，在2025年10月份觸及最低值（-19.6%）后，已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月跌幅收窄。

表1 2026年1-3月按物業(yè)類(lèi)型和地區(qū)分商品房銷(xiāo)售情況

單位：萬(wàn)平方米、億元、%

注：同比變動(dòng)數(shù)據(jù)為與上月累計(jì)對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

各物業(yè)類(lèi)型中，住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積及金額較上期均有不同程度改善；辦公樓兩項(xiàng)指標(biāo)保持增長(zhǎng)，漲幅有所收窄。

各區(qū)域銷(xiāo)售面積及金額持續(xù)表現(xiàn)為同比下降，與上期相比，除東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅繼續(xù)擴(kuò)大外，其他三區(qū)域均有所改善，東部和西部地區(qū)改善更為明顯。東部地區(qū)銷(xiāo)售面積及金額占比分別較上期提高了1.6個(gè)和1.4個(gè)百分點(diǎn)，至44.1%、58.6%。

02

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資季度跌幅收窄了一個(gè)臺(tái)階

1—3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17720億元，按可比口徑計(jì)算同比下降11.2%；其中住宅投資13531億元，下降11.0%，降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖3 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比跌幅保持穩(wěn)定，相較去年年底的同比數(shù)據(jù)，今年一季度的跌幅明顯收窄了一個(gè)臺(tái)階。整體開(kāi)發(fā)投資依然低迷，新房市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)下行抑制企業(yè)擴(kuò)張拿地的信心，將有限的資金投向核心城市確定性較高的優(yōu)質(zhì)地塊；政策層面，自然資源部等部門(mén)發(fā)文提出新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地原則上不用于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)，從土地供應(yīng)源頭上限制了新增供應(yīng)的擴(kuò)張，進(jìn)一步抑制了投資活動(dòng)。總體而言投資持續(xù)下滑是政策引導(dǎo)主動(dòng)控量、行業(yè)自身調(diào)整的綜合反映，投資活動(dòng)將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)與更低的市場(chǎng)需求規(guī)模尋求匹配，逐步向以“好房子”為核心的新發(fā)展模式過(guò)渡。

圖4 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)近一年月度投資及同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

月度數(shù)據(jù)方面，3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8108億元，同比減少11.7%，跌幅較上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，整體跌幅較上年末有明顯改善。

圖2 2026年1-3月按物業(yè)類(lèi)型和地區(qū)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

單位：億元、%

注：同比變動(dòng)數(shù)據(jù)為與上月累計(jì)對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

各物業(yè)類(lèi)型中，住宅投資同比跌幅較上期略有擴(kuò)大，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資跌幅有所收窄，但跌幅仍高于住宅投資。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)住宅投資的比重為76.4%，較上期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。

各區(qū)域投資同比持續(xù)下降，其中東北地區(qū)跌幅最大，超過(guò)三成，其他區(qū)域跌幅相對(duì)較低；與上期相比，中、西部地區(qū)有所改善，東部和東北地區(qū)跌幅擴(kuò)大。開(kāi)發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為61.5%，較上期降低3.2個(gè)百分點(diǎn)。

03

房屋新開(kāi)工持續(xù)處于深跌區(qū)間

1—3月份，房屋新開(kāi)工面積10373萬(wàn)平方米，下降20.3%；其中，住宅新開(kāi)工面積7420萬(wàn)平方米，下降22.0%。房屋竣工面積9789萬(wàn)平方米，下降25.0%；其中，住宅竣工面積6983萬(wàn)平方米，下降26.5%。

圖5 全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)新開(kāi)工面積同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

圖6 全國(guó)房地產(chǎn)近一年月度新開(kāi)工面積及同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

1—3月，新開(kāi)工累計(jì)同比跌幅較上月收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)，但依然處于深跌區(qū)間。單月開(kāi)工規(guī)模維持在5000萬(wàn)平方米以上，同比跌幅正向波動(dòng)，單跌幅依然明顯。新開(kāi)工規(guī)模下行的長(zhǎng)期趨勢(shì)確立，一方面供應(yīng)端在持續(xù)戰(zhàn)略收縮，各地主動(dòng)調(diào)減新增建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模，以加速去庫(kù)存。另一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金大幅下滑，直接制約開(kāi)發(fā)活動(dòng)，“好房子”項(xiàng)目表現(xiàn)出相對(duì)韌性，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)下行趨勢(shì)，直至達(dá)到新的平衡點(diǎn)。

04

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金持續(xù)下滑

1—3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金20524億元，同比下降17.3%。其中，國(guó)內(nèi)貸款3419億元，下降23.7%；自籌資金7762億元，下降5.3%；定金及預(yù)收款5858億元，下降20.1%；個(gè)人按揭貸款2204億元，下降34.6%。

圖7 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

1-3月，開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比跌幅較上期再擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)12個(gè)月下行。具體來(lái)看，各項(xiàng)資金來(lái)源中除國(guó)內(nèi)貸款同比跌幅較上月擴(kuò)大外，均有不同程度收窄。定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別較上月收窄1.4個(gè)和7.3個(gè)百分點(diǎn)，但兩項(xiàng)指標(biāo)依然處于較大跌幅區(qū)間。占比方面，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的39.3%，較上月提升了3.1個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金占全部資金的37.8%，保持穩(wěn)定。

總體來(lái)看，房企各項(xiàng)資金來(lái)源規(guī)模持續(xù)收縮，銷(xiāo)售回款和融資環(huán)境都未有實(shí)質(zhì)性的改善，資金全面承壓。國(guó)內(nèi)貸款大幅下降也反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)的信貸投放依然保持審慎，資金更多流向白名單項(xiàng)目和“保交樓”領(lǐng)域，對(duì)非白名單或資質(zhì)一般的房企貸款意愿偏低。未來(lái)政策層面除了繼續(xù)優(yōu)化需求端政策促進(jìn)銷(xiāo)售回款外，如何在守住風(fēng)險(xiǎn)底線的同時(shí)，構(gòu)建多層次、差異化的融資支持體系，更有效地滿(mǎn)足不同房企的合理融資需求也是關(guān)鍵。

05

商品房庫(kù)存規(guī)模有所減少

3月末，商品房待售面積78601萬(wàn)平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下面積59012萬(wàn)平方米，下降1.8%。

圖8 全國(guó)商品房各類(lèi)物業(yè)累計(jì)待售面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

3月銷(xiāo)售市場(chǎng)活躍度有所回升，對(duì)去庫(kù)存形成支撐，月末商品房待售面積較上月末有所減少。庫(kù)存總量企穩(wěn)，與上年同期基本持平，但按當(dāng)前銷(xiāo)售面積計(jì)算消化周期為12.1個(gè)月，去化壓力依然較大。在“控增量”政策引導(dǎo)下，3年以下短期庫(kù)存下降更為明顯，這些房源在建筑質(zhì)量、戶(hù)型設(shè)計(jì)、科技應(yīng)用等方面通常優(yōu)于早期項(xiàng)目，更符合當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)“好房子”的期待，去化速度更快。

IN THE END

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞研究分析師駱彬撰寫(xiě)。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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