北京
真不是朝陽、也不是海淀…京樓2026年第一次出現土拍搶地可能是亦莊。
昨天中午那會兒，有個老炮兒給我說了一句話，去相關網站看一眼哎！有驚喜。
相關網站所展示的是亦莊一宗即將在下周拍賣的商品住宅地塊的招標計劃。
這里有倆關鍵詞，第一，下周拍賣。第二，招標計劃。
之前，有沒有在地都沒拍賣的時候整這出的地塊？
有的，基本都是勢在必得的買家會這么操作，理由就是節省時間，早點弄完早點干，干到一定程度符合要求了好賣房。
然而這一把，地沒出呢，先來了倆大哥，倆大哥都報了招標計劃，我理解就是倆大哥都勢在必得…
再然后，我小道兒消息聽的是，這塊地并不是這兩家報了招投標計劃的公司激活的。
也就是說，至少得有三家房企想要參與。
況且，老炮兒跟我說除了這三家房企，他知道的還有另外2家可能也要來…
簡單粗暴說，就是瀛海這塊商品住宅用地，必有一戰，肯定是奔著競拍起來去了。
如果真拍賣了，搶地了，這將是2026年京樓商品住宅地塊首宗迎來競拍、搶地的地塊。
瀛海地塊為啥有這么大吸引力？我們要從位置、地塊條件、價格這三面簡述。
地塊的大致位置就在瀛海地鐵口西邊沒多遠，南側不遠有最近兩年新開業的商業寰宇坊。
不說周邊要啥有啥，但至少日常生活需要的商業、出行需要的地鐵都現成的。
而我印象里在去年末或今年初給大家寫過北京什么新盤賣的好，當時總結2025年賣的好的新盤就是，銷售量排名前20的新盤80%都在，要么耳熟能詳的核心板塊、要么邊上有地鐵站點。
而瀛海這個地，哪怕咱不說地塊位置算核心，但至少人家邊上通著地鐵8號線呢。符合去年大部分賣的較好的新盤的共性。
再換一張我標注的規劃圖看。
本次要拍賣的1401-1地塊，地塊形狀屬于大面寬短進深的地塊。
我們知道好戶型講究一個大面寬短進深，但我們也要知道地塊也是大面寬的才更容易出更多的好戶型產品。
這個地塊從形狀上而言，條件就是還不錯。
另外，該地塊25908.189平米占地面積，51816.378平米地上建筑面積，合下來容積率2.0。
容積率2.0，不說能全部出11層以內的一梯兩戶小板樓，也差不太多。
一梯兩戶的小板樓，有更高的基礎得房率；
瀛海地塊隸屬亦莊，亦莊有好房子；
相對高的基礎得房率+好房子=相對高使用率的好房子。
有地鐵、有商業、有比較好的地塊條件，所以看上去地塊的綜合條件很不錯。
而另一方面，改宗地塊的起拍樓面價約2.35萬元/平米。
2018年前后，瀛海板塊的商品住宅樓面價大致是3.2、3.3萬元/平米，開盤賣5.3萬元/平米上下的樣子。
所以，新地塊看上去樓面價也具備一定的優勢。
綜合講，就是新地塊方方面面的條件都不錯，所以要搶地了~
話說回來，不管這宗地最后誰拿到。我都合理的認為，會做100平米左右的南北通透南向三面寬的好房子戶型產品，總價我猜500萬上下，且平米偏左、總價向下的可能更高。
不管怎么講，有直達10號線、可直穿北京市區的地鐵8號線新盤，周邊配套有先稱商業、總價不高的、三面寬上車盤離我們越來越近了。
另外，這事兒啊無獨有偶，就在我寫稿子的時候。二三環麗澤板塊的一個新商品住宅地塊，也是這情況，激活方啥也沒干呢，另一家公司在相關網站報了工程方面的招標計劃…
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