一紙公告揭示了恒大物業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

4月14日，恒大物業(yè)（06666.HK)公告稱，本公司獲清盤人告知，中國(guó)恒大及潛 在賣方已與一名選定的投標(biāo)人（潛在買方）簽訂排他性協(xié)議，根據(jù)該協(xié)議，潛在賣方和潛在買方已同意就潛在交易事宜進(jìn)行為期30個(gè)工作日的排他性談判（除非另有約定或根據(jù)排他性協(xié)議另行確定）。

目前，潛在賣方與潛在買方之間的討論仍在進(jìn)行中，雙方正在就潛在交易的正式買賣協(xié)議條款進(jìn)行磋商。

也就是說一個(gè)月之后，恒大物業(yè)或?qū)⒂瓉硇碌闹魅恕?/p>

據(jù)悉，之前傳出包括信宸資本、太盟投資集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“太盟投資”）及廣東省旅游控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣東旅控”），洽購(gòu)恒大物業(yè)51.02%的股權(quán)收購(gòu)。

業(yè)界猜測(cè)，從目前的事情進(jìn)展來看，廣東旅控很有可能近水樓臺(tái)先得月，最終抱得“美人歸”。

4月16日，恒大物業(yè)放量上攻，漲11.76%，收于1.33港元。

01

三家意向收購(gòu)方

回溯本次事件始末，2025年9月11日，恒大物業(yè)公告，收到中國(guó)恒大及CEG Holdings的共同及個(gè)別清盤人發(fā)出的接洽函。

該接洽函載明，清盤人一直尋求機(jī)會(huì)出售中國(guó)恒大及CEG Holdings所持有的恒大物業(yè)股份。針對(duì)此項(xiàng)潛在交易，清盤人已與相關(guān)有意方訂立保密協(xié)議，并已從其中部分的有意方收到不具約束力的指示性要約。

媒體報(bào)道目前傳出的有兩個(gè)版本，一個(gè)是太盟投資與廣東旅控，一個(gè)是信宸資本及至少一家廣東地方國(guó)企。

太盟投資是一家成立于2002年專門投資亞洲的私募股權(quán)合伙人制公司，擁有“亞洲小黑石”之稱，其聯(lián)合創(chuàng)辦人及執(zhí)行董事長(zhǎng)單偉建在上世紀(jì)90年代末曾率領(lǐng)新橋成功收購(gòu)韓國(guó)第一銀行，并在一年內(nèi)扭虧為盈。

截至2024年9月30日，太盟投資集團(tuán)資產(chǎn)管理規(guī)模約550億美元，其中私市股權(quán)資產(chǎn)管理規(guī)模約190億美元、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模約110億美元、信貸及市場(chǎng)資產(chǎn)管理規(guī)模約250億美元。

太盟投資這兩年最受矚目的就是對(duì)萬達(dá)的資本操作，2024年3月太盟投資聯(lián)合中信資本等5家投資方斥資約600億元拿下萬達(dá)商管之后，2025年又聯(lián)合高和資本、騰訊、京東、陽光人壽等以將近500億元收購(gòu)48座萬達(dá)廣場(chǎng)，這其中就包括西安大明宮萬達(dá)廣場(chǎng)、榆林萬達(dá)廣場(chǎng)。

信宸資本則是中信資本的私募股權(quán)投資分布，據(jù)其官網(wǎng)介紹目前在管資金規(guī)模達(dá)102億美元，已完成超100筆投資。

在物管賽道，信宸資本成員企業(yè)嘉信立恒攜手A股上市公司新大正推進(jìn)資產(chǎn)重組。目前，新大正已服務(wù)全國(guó)超過26個(gè)省（直轄市）、100多個(gè)城市，成為國(guó)內(nèi)公建物業(yè)領(lǐng)域布局較廣的物業(yè)集團(tuán)化企業(yè)。

廣東旅控則是廣東省屬唯一國(guó)有旅游企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵蓋酒店投資及運(yùn)營(yíng)、旅行社及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)、商業(yè)物業(yè)及樂園、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景點(diǎn)景區(qū)、文旅傳媒六大板塊，旗下?lián)碛邪滋禊Z賓館、白云賓館、廣東中旅等20余家品牌企業(yè)。

從媒體曝出的這三家企業(yè)和恒大物業(yè)均有業(yè)務(wù)協(xié)同的方向。

02

為何獨(dú)選廣東旅控

從實(shí)力角度來看，太盟投資的實(shí)力最強(qiáng)。

但合作并不是誰的實(shí)力最強(qiáng)就占優(yōu)勢(shì)。

太盟投資雖有資金實(shí)力與困境資產(chǎn)盤活經(jīng)驗(yàn)（如萬達(dá)商管案例），但純財(cái)務(wù)屬性與外資身份導(dǎo)致監(jiān)管與維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)過高，難以獲得政策支持；且其短期退出壓力與物業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)需求存在沖突。

信宸資本作為中信資本旗下 PE，資金與產(chǎn)業(yè)資源尚可，但國(guó)資背景缺失使其在風(fēng)險(xiǎn)托底、區(qū)域協(xié)調(diào)上能力不足，且物業(yè)協(xié)同效應(yīng)弱于廣東旅控。

相對(duì)而言，廣東旅控屬全資國(guó)企，產(chǎn)業(yè)協(xié)同加上風(fēng)險(xiǎn)托底，符合國(guó)資維穩(wěn)政策，因而通過審批的確定性高。

恒大物業(yè)涉及數(shù)百萬業(yè)主、社區(qū)穩(wěn)定與區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)化解，清盤人及監(jiān)管層更傾向于國(guó)資平臺(tái)，以確保保交樓、保民生的確定性。廣東旅控作為廣東省屬唯一旅游主業(yè)國(guó)企，天然承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與政策目標(biāo)，這是純外資 / 財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)無法替代的。綜合三者的優(yōu)劣來看，廣東旅控是收購(gòu)恒大物業(yè)股權(quán)的最優(yōu)解。

據(jù)恒大物業(yè)的公告顯示，已經(jīng)鎖定一個(gè)買家，而據(jù)知情人士透露，意向買家中概率最大的就是廣東旅控。

根據(jù)公告，買家正和賣家雙方正在就潛在交易的正式買賣協(xié)議條款進(jìn)行磋商，為期30個(gè)工作日。也就是說，30個(gè)工作日內(nèi)，將會(huì)有詳細(xì)的合作條款。

03

廣東旅控借殼上市？

如果廣東旅控和恒大物業(yè)雙方能夠成正果，那么將是一件雙贏的喜事。

恒大物業(yè)應(yīng)該是中國(guó)恒大旗下最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。手握有約6億平方米的在管面積（截至2025年6月30日在管面積為5.96億平方米）。

這個(gè)在管面積，可以排在中國(guó)物管企業(yè)在管面積TOP5，僅次于萬物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)。

而據(jù)恒大物業(yè)年報(bào)顯示，凈利潤(rùn)10.09億元，擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物41.895億元，同比增長(zhǎng)約55.3%。，而如今恒大物業(yè)的市值只有143.8億港元（相當(dāng)于125億元）。

克而瑞表示，2025年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示恒大物業(yè)歷時(shí)4年的財(cái)務(wù)修復(fù)走到了終點(diǎn)，意味著該公司已完成了一個(gè)關(guān)鍵的身份切換：從"危機(jī)中求存的公司"變成"在困難條件下正常經(jīng)營(yíng)的公司"。

把恒大物業(yè)收入囊中，就相當(dāng)于有了一個(gè)穩(wěn)定的搖錢樹。而且，與恒大物業(yè)對(duì)于廣東旅控的文旅業(yè)務(wù)發(fā)展也有很大的協(xié)同作用。

從業(yè)務(wù)層面來看，恒大物業(yè)目前已全面鋪開社區(qū)旅游服務(wù)，2025年累計(jì)服務(wù)客戶超9萬人次，實(shí)現(xiàn)收入近4000萬元，成為社區(qū)生活服務(wù)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

并且廣東旅控是廣東唯一以旅游為主業(yè)的省屬企業(yè)，擁有全旅游的產(chǎn)業(yè)矩陣，涵蓋酒店投資及運(yùn)營(yíng)、旅行社及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)、商業(yè)物業(yè)及樂園、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景點(diǎn)景區(qū)、文旅傳媒六個(gè)板塊，旗下也有物業(yè)公司，但經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小。

廣東旅控一直在謀求上市。如果收購(gòu)了恒大物業(yè)，則正好借機(jī)實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)上的突破。如果未來廣東旅控將資產(chǎn)注入其中，文旅+物業(yè)雙賽道，或?qū)⒋蟠笤鲋怠?/p>

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