蘇州，2026年4月17日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對2026年一季度蘇州寫字樓市場進(jìn)行了解讀。受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性和春節(jié)長假的雙重影響，蘇州寫字樓市場租賃需求收縮明顯，租金水平延續(xù)下行態(tài)勢，短期內(nèi)仍面臨供需失衡與存量去化的雙重挑戰(zhàn)。隨著全國兩會政策定調(diào)與蘇州“十五五”規(guī)劃綱要的明確落地，依托新質(zhì)生產(chǎn)力培育與產(chǎn)業(yè)升級的核心紅利，蘇州辦公市場有望逐步迎來結(jié)構(gòu)性需求修復(fù)窗口。

寫字樓租賃市場：市場需求持續(xù)承壓，租金競爭不斷加劇

2026年一季度，蘇州甲級寫字樓租賃市場無新增供應(yīng)入市。受外部經(jīng)濟(jì)不確定性疊加春節(jié)長假季節(jié)性因素影響，企業(yè)租賃決策周期拉長，市場整體租賃需求持續(xù)收縮，退租現(xiàn)象較上一季度有所增多，部分企業(yè)因經(jīng)營壓力直接退出市場，另有部分企業(yè)出于降本增效需求，向租金更低、性價比更高的樓宇搬遷，進(jìn)一步加劇了市場整體去化壓力。核心數(shù)據(jù)顯示，本季度全市甲級寫字樓凈吸納量錄得-5121平方米，轉(zhuǎn)入負(fù)值區(qū)間，空置率攀升至30.2%，處于歷史高位。

受需求收縮影響，全市甲級寫字樓租金水平持續(xù)下探，季末平均租金報價錄得67.87元/平方米/月，跌至近年最低位。分區(qū)域來看，全市各板塊租金呈普降態(tài)勢，板塊間租金價差持續(xù)收窄；核心區(qū)甲級寫字樓為應(yīng)對去化壓力，紛紛通過下調(diào)租金爭取客戶，導(dǎo)致其與新型研發(fā)辦公項目租金差距不斷縮窄，全市租金價格競爭更趨激烈。

統(tǒng)計范圍：全市各板塊甲級寫字樓；數(shù)據(jù)來源：戴德梁行項目及企業(yè)服務(wù)部；數(shù)據(jù)截止：2026Q1

從行業(yè)成交結(jié)構(gòu)看，一季度蘇州寫字樓成交活躍度TOP5行業(yè)分別為電子信息科技、專業(yè)服務(wù)、聯(lián)合辦公、制造業(yè)、金融業(yè)。其中，1000平方米以上的大面積成交，主要由新興科技大廠的快速擴(kuò)張及聯(lián)合辦公擴(kuò)張組成。聯(lián)合辦公客戶成交方面，受蘇州OPC政策帶動，全市落位多個OPC社區(qū)成交，有效煥活了各區(qū)存量商辦項目，成為本季度市場的成交亮點(diǎn)。從需求動因來看，科技大廠融資后規(guī)模快速擴(kuò)張，成為本季度擴(kuò)租主力，部分證券有擴(kuò)租行為；而新增租賃需求則主要落位于處于去化周期的存量項目，以及配套完善且性價比更優(yōu)的新型研發(fā)辦公項目。

寫字樓銷售市場：大宗短期推高成交面積，成交價格持續(xù)下行趨勢

2026年一季度，蘇州辦公物業(yè)銷售市場迎來新增供應(yīng)入市，高新區(qū)獅山雙子金融中心銷售項目正式上市，為市場帶來約1.17萬平方米的新增供應(yīng)。需求端方面，本季度全市成交約6.2萬平方米，環(huán)比增幅超5倍，成交面積的短期沖高，主要由相城區(qū)高鐵新城芯城匯項目的大宗成交拉動，其余項目仍以存量項目持續(xù)散售為主。價格方面，全市一季度辦公物業(yè)成交價格持續(xù)下探，季末成交價錄得約1.13萬元/平方米。

統(tǒng)計范圍：全市各板塊辦公物業(yè)；數(shù)據(jù)來源：戴德梁行項目及企業(yè)服務(wù)部、中指數(shù)據(jù)庫；數(shù)據(jù)截至：2026Q1

戴德梁行華東區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部董事袁曉玲表示，短期來看，蘇州寫字樓市場仍將處于供需深度調(diào)整期，市場競爭與去化壓力仍將持續(xù)釋放。2024-2025年蘇州已迎來多個高品質(zhì)寫字樓項目集中入市，市場去化壓力已處于歷史高位，而2026年仍將有多個核心板塊的高標(biāo)寫字樓項目陸續(xù)上市，短期內(nèi)供應(yīng)放量將進(jìn)一步加劇供需失衡格局，市場競爭將持續(xù)白熱化，空置率仍有上行壓力。從中長期市場修復(fù)路徑來看，業(yè)主方需跳出傳統(tǒng)“以價換量”的單一策略，聚焦十五五規(guī)劃重點(diǎn)扶持的新興產(chǎn)業(yè)賽道，圍繞目標(biāo)客群搭建產(chǎn)業(yè)服務(wù)生態(tài)，通過精細(xì)化運(yùn)營提升產(chǎn)品力與服務(wù)力，深度挖掘新質(zhì)生產(chǎn)力培育過程中釋放的增量辦公需求。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管ShaunBrodie表示，企業(yè)租戶在租賃決策中繼續(xù)展現(xiàn)出謹(jǐn)慎且注重價值的態(tài)度，租金敏感度仍是其關(guān)鍵考量因素。對此，業(yè)主正主動采取靈活的“以價換量”策略，在維持資產(chǎn)表現(xiàn)的同時支撐入住率穩(wěn)定。這一動態(tài)反映了成熟市場的特征——租戶與業(yè)主雙方均在積極將成本效率與長期價值創(chuàng)造相協(xié)調(diào)。展望未來，蘇州甲級寫字樓運(yùn)營商將實(shí)現(xiàn)從規(guī)模擴(kuò)張向運(yùn)營效率提升和可持續(xù)增長的精細(xì)化轉(zhuǎn)型。核心區(qū)位的高品質(zhì)資產(chǎn)憑借扎實(shí)的基本面和抗風(fēng)險能力，預(yù)計將保持具有競爭力的租金定位。與此同時，通過提供精心策劃的增值服務(wù)深化租戶互動，這些項目可進(jìn)一步強(qiáng)化租戶忠誠度、鞏固市場領(lǐng)先地位，并實(shí)現(xiàn)入住率與收入表現(xiàn)的平衡優(yōu)化。

戴德梁行蘇州公司總經(jīng)理楊婕表示，2026年是“十五五”規(guī)劃的開局之年，作為上海（長三角）國際科技創(chuàng)新中心關(guān)鍵支點(diǎn)城市，蘇州始終堅持工業(yè)立市、制造強(qiáng)市的發(fā)展底盤，憑借突出的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢與長三角一體化核心區(qū)位紅利，將為商辦市場的長期發(fā)展錨定了清晰方向。在“十五五”發(fā)展周期中，蘇州將在既有“1030”產(chǎn)業(yè)體系的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確十大重點(diǎn)新興產(chǎn)業(yè)、十大重點(diǎn)未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，持續(xù)深化創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，通過實(shí)體產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，為辦公市場釋放持續(xù)、穩(wěn)定的核心需求。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文表示，2026年作為“十五五”規(guī)劃開局之年，長三角一體化戰(zhàn)略全面深化，華東區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同邁入全新階段。立足華東全域格局，蘇州依托核心區(qū)位優(yōu)勢與雄厚實(shí)業(yè)底蘊(yùn)，聚力布局新興產(chǎn)業(yè)與未來賽道，加速產(chǎn)業(yè)迭代與科創(chuàng)升級，城市發(fā)展能級持續(xù)躍升。長期以來，戴德梁行深耕蘇州、扎根華東，持續(xù)依托專業(yè)研究與全域服務(wù)能力，深度賦能城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與不動產(chǎn)價值提升，助力區(qū)域商辦市場高質(zhì)量穩(wěn)步前行。

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戴德梁行是享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產(chǎn)解決方案為客戶創(chuàng)造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設(shè)有350多個辦公室，擁有53,000名專業(yè)員工。在大中華區(qū)，23家分公司合力引領(lǐng)市場發(fā)展。2025年公司全球營業(yè)收入達(dá)103億美元，核心業(yè)務(wù)涵蓋估價及顧問服務(wù)、策略發(fā)展顧問、項目管理服務(wù)、資本市場、項目及企業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。戴德梁行致力于“戴領(lǐng)無限超越”，贏得眾多行業(yè)重磅獎項和至高榮譽(yù)。更多詳情，請瀏覽www.cushmanwakefield.com.cn或關(guān)注我們的官方微信（戴德梁行）。

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