城市之傷 購房之痛 西寧水井巷CBD長期停擺調查

來源：中國房地產網

水井巷中央商務區的寫字樓，正門緊閉無法進入。

中房報記者 冷萬欣 青海西寧報道

10年時間不算很長，可是對于西寧水井巷中央商務區的運營，以及其所涉及的購房人和城市，都是一種煎熬。

4月2日，記者實地調查獲悉，該項目內兩棟住宅樓已于2016年交付使用，但作為商業核心的西大街29號樓雖已建成，整體運營卻處于停滯狀態。除一層少量沿街商鋪外，其余物業均為虛擬分割商鋪，并以“售后包租”模式出售給數千名業主。

如今多數業主不僅未能獲得承諾的租金收益，即便與開發商簽訂退房協議，也遲遲無法收回購房本金。這個問題已遷延十余年，成為民生遺留難題。

熱銷神話落幕

運營停擺的商業裙樓俯視圖。

當地消息人士介紹，水井巷商務區目前正處于商業調整階段，整體呈現寫字樓空置率偏高、商業區則沒了曾經的“煙火氣”。

水井巷中央商務區項目地處西寧市城中區核心地段，北起西大街、南至南關街、東接南大街、西臨長江路，素有西寧“南京路”之稱。

該項目規劃總投資130億元，規劃總建筑面積達135萬平方米，規劃涵蓋大型購物中心、金融辦公、五星級酒店等多元業態。總共包含5棟建筑，其中25號樓規劃為辦公與酒店用途，27號1至3幢為公寓及住宅，29號樓為商業綜合體。

作為西寧核心商圈的重點商業綜合體項目，水井巷中央商務區曾位列青海省“十二五”重點規劃項目，肩負著打造區域商業中心的重要使命。

可惜，劇本沒有演到位，而是走上了反方向。該項目自2013年開盤熱銷后，便陷入長期停擺狀態。

現場可看到，該項目寫字樓19層及以上仍處于毛坯狀態，僅7層、9層有少量房屋被臨時租用。據物業工作人員介紹，兩棟住宅樓因長期存在供暖不足、物業服務缺位等問題，目前已由金碧物業正式接管，逐步推進問題整改。

公開信息顯示，西寧世紀佳和房地產開發有限公司（以下簡稱，世紀佳和地產）成立于2009年12月，注冊資本1億元，核心業務聚焦于水井巷中央商務區的開發、建設與銷售。后因公司經營管理不善，大量到期債務無法償還，2026年3月12日，西寧市中級人民法院依法裁定受理世紀佳和地產破產清算一案，并指定管理人開展相關清算工作；3月23日，法院進一步裁定對該公司進行破產重整，試圖推動項目盤活。

據購房者回憶，2010年世紀佳和地產成功拿下水井巷核心地塊，2013年正式啟動項目銷售。憑借“城市核心地段”“一站式商業綜合體”等極具吸引力的宣傳賣點，項目迅速引爆當地樓市，創下“開盤即售罄”的奇跡。相關銷售數據顯示，該項目累計推出3509套房產，銷售總價高達55.06億元，商鋪單價最高突破12萬元/平方米，一度成為西寧商業地產的標桿。

轉折發生在2014年。當年項目施工進度明顯放緩，商業部分建設陷入停擺。盡管住宅樓后續逐步完工并交付業主使用，但商業樓的運營困局始終未能破解。值得注意的是，此次停擺并非源于市場波動等客觀風險，而是存在明顯的資金異常——記者梳理項目銷售數據發現，項目土地出讓金約3.2億元（截至停擺時仍未足額付清），已完工程審定造價7.51億元，疊加其他各類投入，項目總成本約10.4億元，這與55.06億元的巨額銷售回款形成巨大差額，資金流向成為解開項目停擺謎團的核心疑點。

受訪者提供的相關材料顯示，西大街29號商業樓共有2357位業主，其中絕大部分已完成網簽備案，但雙方約定的運營租金，十余年里始終未能兌現。

多數受訪者認為，“項目大概率存在資金抽逃、挪用等違規行為，而這正是導致項目長期停擺的核心原因——若清算組能通過專項審計追回被抽逃、挪用的資金，將對項目重整、保障業主合法權益起到至關重要的作用。記者曾向西寧中院申請約訪相關法官，了解項目重整進展、債權審查等相關情況，但未獲得相關安排。”

經進一步梳理發現，世紀佳和地產由林某國實際控制，其同時擔任江蘇佳和置業有限公司董事長，旗下關聯企業遍布上海、重慶、青海、江蘇等多省市，股權架構與資金往來十分復雜，這也為其違規抽逃、挪用項目資金提供了可操作空間。2019年，青海省高級人民法院就中鐵建工集團與世紀佳和地產工程款糾紛案作出一審判決，認定已完工程總造價為7.51億元，世紀佳和地產欠付工程款1.67億元及違約金1.5億元；2020年，最高人民法院作出終審判決，確認施工單位享有相應工程款優先受償權（依據《中華人民共和國民法典》第八百零七條規定）。此外，林某國因拒不執行法院生效判決、裁定，被上海法院一審判處有期徒刑五年六個月（依據《刑法》第三百一十三條拒不執行判決、裁定罪相關規定），相關涉案資產至今仍未完成追繳返還。

4月2日，記者前往世紀佳和地產原辦公地點探訪，發現該公司早已搬離此處。

售后包租，一鋪多賣

水井巷CBD寫字樓19層至樓頂，尚未裝修。

“2017年3月，我以4.5萬元/平方米的價格從世紀佳和地產購買了水井巷廣場的一間商鋪，當時不僅與開發商簽訂了《認購書》，還與西寧港匯商業運營管理有限公司簽訂了《委托經營管理合同》，可至今一分錢租金都沒拿到，即便約定好的退房事宜，也始終沒有兌現，購房本金分文未退。”購房者李某向記者訴說他的遭遇。

記者梳理多份業主提供的《委托經營管理合同》發現，所有合同約定的委托期限均為十年，且明確載明了年度租金返還標準：委托期限第一至第三年度，年租金按業主實際已支付購房款（不包含已抵扣租金）的8%計算，該部分租金由世紀佳和地產一次性從業主實際支付的總房款中扣除，委托期間前三年的運營管理費用也由該公司直接支付；自第四年度起，租金支付采用比例分成模式，運營方有權提取實際收取租金的10%作為運營分成，剩余90%需在每年1月23日前支付給業主，若運營方逾期支付租金，每逾期一天，業主可要求其支付應付租金萬分之零點五的違約金。

除“售后包租”的違規亂象外，世紀佳和地產還存在一鋪多賣的銷售亂象。

記者獲取的十余份西寧市城中區人民法院民事裁定書顯示，有部分購房者因世紀佳和地產“一房多賣”的違規行為，陷入維權困境。購房者王巖便是其中之一，他于2018年與世紀佳和地產簽訂《商鋪認購合同》，購買了西大街29號商業樓的一間商鋪，殊不知該商鋪早在2014年就已被上海市第二中級人民法院查封，直至2018年9月才因抵償債務被解除查封，由此引發系列合同糾紛。

法院最終裁定駁回各方起訴，認定世紀佳和地產變賣已被查封的資產，涉嫌非法處置查封、扣押、凍結的財產罪（《刑法》第三百一十四條），已構成經濟犯罪。與王巖有類似遭遇的購房者不在少數，“一鋪多賣”的違規操作，讓本就艱難的維權之路雪上加霜。

西寧當地一位資深商業運營人士表示，該項目商業部分采用“分割式格子鋪+售后包租”的模式，以“統一運營、固定回報”為宣傳噱頭吸引購房者，本質上是開發商快速回籠資金的違規手段。購房者支付房款后，既未獲得具備獨立使用價值的物業，也未拿到承諾的租金回報，項目開業時間一再拖延，最終全面停擺，而這種模式本身存在的先天缺陷，進一步加劇了業主的維權困境。

北京市國樂律師事務所趙磊律師表示，《商品房銷售管理辦法》第十一條明確規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。該辦法同時明確，售后包租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式，銷售商品房的行為。這種模式會將商業物業碎片化分割，難以形成規模化、規范化的有效運營，一旦項目出現風險，購房者將面臨“無法收房、無法出租、無法退款、無法辦證”的多重困境，部分業主還需同時承擔房貸與房租的雙重壓力，形成長期未決的民生隱患。

“法治化+市場化”成破局關鍵

世紀佳和公司債權申報點。

備受矚目的省級重點項目，從開盤即售罄的商業綜合體，到商業運營缺失而長期停擺，成為數千戶購房業主的痛點，水井巷中央商務區成功將自己變成城市商業地產風險的典型樣本。

面對項目長期停擺的困局，以及數千戶業主的權益訴求，目前各方推進項目盤活進展遲緩。

4月2日，記者前往世紀佳和地產債權申報點了解相關情況，清算組管理人表示，項目核心資產規模、債權總額、債權人數量等基礎數據仍在統計核實中，暫無法對外披露；西寧市城中區住建局負責該項目的相關負責人也表示，現階段不宜公開更多相關信息，這也讓業主及債權方對項目重整進展充滿疑慮。

趙磊律師認為，水井巷中央商務區地處西寧城市核心地段，建筑主體已基本完工，具備明確的盤活價值。其破局關鍵在于四個方面：

一是全面開展資產核查工作，由法院指定獨立第三方機構，對項目全周期資金流入流出情況進行專項審計，重點核查巨額銷售回款的具體去向，厘清關聯交易、資產轉移等違規行為，依法追回被不當處置的資產。

二是規范破產重整程序，依據《中華人民共和國企業破產法》第六十四條、第八十四條等相關規定，充分保障債權人的知情權與參與權，公開債權申報、資產審計、投資人招募等關鍵信息，明確購房債權人的優先受償地位，杜絕程序失范問題。

三是推進市場化整體盤活，對碎片化的商業物業進行統一整合，重新定位業態規劃，優先兌現購房者的合法權益。

四是補齊監管短板，完善預售資金監管、商鋪分割銷售、售后包租等領域的制度漏洞，建立房地產項目風險早發現、早干預機制。若查實開發商存在“重復銷售”“抽逃資金”等違規違法情形，將涉嫌詐騙罪（《刑法》第二百六十六條）、挪用資金罪（《刑法》第二百七十二條）、拒不執行生效判決、裁定罪（《刑法》第三百一十三條）等多個罪名，應依法追究相關責任人的法律責任。

清算組工作人員向記者透露，世紀佳和地產目前的資產主要包括水井巷中央商務區的可售商業綜合體、公寓樓、應收賬款及少量固定資產，具體資產明細將在債權人會議中據實披露；其負債主要源于拆遷補償、工程建設、房屋銷售、委托經營、物業服務等多個環節，涵蓋建設工程價款債權、有財產擔保債權、普通債權等多種類型，債權人以該項目商鋪及公寓購房者為主，相關負債數據將結合債權申報及審查情況，在債權人會議上正式披露。這一信息，也為后續項目市場化盤活與業主權益保障提供了基礎前提。

截至發稿，西寧市相關部門回應稱，法院指定的破產管理人正進一步深入調查世紀佳和地產的資產、負債及項目相關情況，具體進展信息將通過債權人會議等官方渠道發布。

（應受訪者要求，文中王巖為化名。）