上一篇關(guān)于余杭區(qū)產(chǎn)業(yè)型未來(lái)社區(qū)的文章發(fā)表后，后臺(tái)收到一條留言：

這話說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)。

就以良渚為例，作為杭州的歷史原點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)新城，良渚這些年可謂利好不斷。

從良渚文化大走廊的橫空出世，到良渚新客廳的高規(guī)格設(shè)計(jì)建設(shè)，從數(shù)棲灣一期、二期的接連啟用，到浙大良渚校園的官宣落地……短短十余年間，良渚就從杭州遠(yuǎn)郊的一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，蛻變?yōu)楹贾荨傲o”之一，而且還是唯一的一個(gè)街道級(jí)輔城。

伴隨著知名度的擴(kuò)大和板塊能級(jí)的提升，越來(lái)越多人開(kāi)始涌向良渚。2020年第七次全國(guó)人口普查時(shí)，良渚街道的常住人口還只有32.62萬(wàn)，數(shù)量略低于坐擁下沙大學(xué)城的白楊街道（33.56萬(wàn)）。但現(xiàn)如今，良渚的實(shí)際管理人口已突破60萬(wàn)，妥妥的杭州人口第一街道。

隨著人口、產(chǎn)業(yè)的匯聚，良渚的城市規(guī)劃也一變?cè)僮?。在這變化過(guò)程中，我們見(jiàn)證了一個(gè)新良渚的誕生。

01
浙大落地，良渚再迎大利好

最近兩個(gè)月，杭州高教圈最夯的新聞莫過(guò)于浙大良渚校園的橫空出世。

其實(shí)早在去年，網(wǎng)上就傳出過(guò)浙大工程師學(xué)院正在籌劃建設(shè)新校區(qū)的消息。據(jù)說(shuō)省級(jí)層面有意向?qū)⑵洳季钟诤贾莩俏鲄^(qū)域，沒(méi)曾想，最后這天大的紅利竟落在了“地不多了”的良渚。

因?yàn)榱间拘鲁?，尤其是繞城外片區(qū)剩余土地不多，加之有良渚實(shí)驗(yàn)室設(shè)在倉(cāng)前的例子在前，所以一開(kāi)始很多人并不覺(jué)得浙大良渚校園就一定會(huì)落在良渚街道范圍內(nèi)，

有人猜學(xué)校將建在云谷的西湖大學(xué)附近，有人猜是在南湖西南岸的“國(guó)際教育園”，另外，蘭里、浙大超重力實(shí)驗(yàn)室、良渚水廠邊上等也都曾被人提及。但最終官宣的地址是在城西科創(chuàng)大走廊西站新城單元。

三土經(jīng)過(guò)多方打聽(tīng)，確認(rèn)浙大良渚校園將位于西站新城單元的良渚大陸板塊。至于說(shuō)具體在哪里，因?yàn)樯婕暗讲疬w，目前還不方便提前透露。

對(duì)良渚歷史有所了解的人應(yīng)該知道，今天的良渚街道其實(shí)是由四個(gè)板塊合并而成的，分別是良渚、勾莊、大陸和安溪。用現(xiàn)在的劃分標(biāo)準(zhǔn)，勾莊大致相當(dāng)于良渚東單元，良渚相當(dāng)于西單元+文化村+北八村，安溪在西北面，而大陸則在西南面。

我曾在《》一文中詳細(xì)梳理過(guò)良渚的開(kāi)發(fā)歷程，從良渚文化村起步，一路向東，沿著古墩路地鐵2號(hào)線沿線先開(kāi)發(fā)良渚西單元。2018年以后，隨著杭州市啟動(dòng)大城北建設(shè)三年行動(dòng)，良渚東單元開(kāi)始崛起。

經(jīng)過(guò)這么些年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前良渚比較成熟的板塊就東、西單元及文化村三塊。其中，西單元的核心主要集中在古墩路和104國(guó)道這兩條主干道之間的狹長(zhǎng)空間。

但最近這幾年，隨著核心區(qū)域開(kāi)發(fā)漸入尾聲，繞城外的良渚板塊開(kāi)始向外擴(kuò)張。

這次浙大良渚校園的落戶便是一例。

過(guò)去，杭州城西的兩條發(fā)展軸線——正西方向的城西科創(chuàng)大走廊和西北方向的良渚文化大走廊，彼此并不相交。位于兩條軸線上的未科-云城板塊和良渚新城板塊，也是各開(kāi)發(fā)各的。從良渚坐地鐵去未科，還需要先出余杭界，到西湖區(qū)的三壩繞一下。

但是最近這兩年，隨著云城北上、良渚南下，運(yùn)溪高架、良睦路的相繼建成通車，兩大板塊逐步有融合的趨勢(shì)。而浙大良渚校區(qū)正是這中間的關(guān)鍵一子。它和中國(guó)美院良渚校區(qū)以及規(guī)劃中的智運(yùn)學(xué)院，構(gòu)成了良渚的高等教育版圖，也拓展著良渚城市開(kāi)發(fā)的邊界。

借此契機(jī)，未來(lái)，大陸板塊說(shuō)不定會(huì)崛起為與良渚東、西單元及文化村并列的良渚第四極。

02
板塊融合，良渚新中心誕生

除了西南面的浙大良渚校園，良渚西單元東北面元城智谷板塊的開(kāi)發(fā)也正在穩(wěn)步推進(jìn)中。它的建設(shè)有助于促進(jìn)繞城外良渚的職住平衡，并強(qiáng)化繞城內(nèi)外、東西單元的聯(lián)動(dòng)。

說(shuō)起東西單元的聯(lián)動(dòng)，雖然近期余杭區(qū)發(fā)改局公開(kāi)表態(tài)“暫不推進(jìn)8號(hào)線西延至良渚”，讓不少人頗感遺憾，但好在康良快速路（余杭段一期）已經(jīng)初具雛形，預(yù)計(jì)將于2027年完工。屆時(shí)良渚東西單元間將新增一條運(yùn)溪高架-康良快速路通道，從而加密繞城內(nèi)外人員、產(chǎn)業(yè)的往來(lái)流動(dòng)。

當(dāng)然，要說(shuō)繞城外良渚哪個(gè)項(xiàng)目最受關(guān)注，一定得屬毛家漾港畔的良渚新客廳了。

自從2023年“良渚論壇”落地杭州以來(lái)，全杭州的人都在關(guān)注這個(gè)國(guó)際級(jí)論壇的永久舉辦地址會(huì)放在良渚哪里？?jī)赡旰蟮?025年3月，余杭區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布《良渚客廳項(xiàng)目（毛家漾地塊）概念性方案設(shè)計(jì)國(guó)際征集公告》，正式官宣“良渚論壇”將落戶良祥路以西、毛家漾港東側(cè)、玉鳥(niǎo)街兩側(cè)。

良渚新客廳由此開(kāi)始走入公眾的視線。

根據(jù)《公告》，良渚新客廳由南北兩塊地組成。其中玉鳥(niǎo)街南側(cè)的2# 地塊地上建筑面積上限7.2萬(wàn)平米，主要建設(shè)功能為國(guó)際文化交流中心（包含容納不少于3000人的主會(huì)場(chǎng)、序廳、多功能廳、宴會(huì)廳、中小會(huì)議室等）、高端酒店；北側(cè)的3# 地塊地上建筑面積上限約3.6萬(wàn)平米，主要建設(shè)功能為商務(wù)酒店、辦公等。

為了匹配“良渚論壇”這樣的國(guó)際級(jí)論壇的需求，良渚新客廳請(qǐng)來(lái)普利茨克獎(jiǎng)得主、法國(guó)建筑大師克里斯蒂安?包贊巴克，操刀設(shè)計(jì)良渚論壇會(huì)議會(huì)展中心及北側(cè)的配套酒店。

它們和毛家漾港西側(cè)、玉鳥(niǎo)街以北，同為普利茨克獎(jiǎng)得主安藤忠雄設(shè)計(jì)的大屋頂，隔壁柳亦春設(shè)計(jì)的玉鳥(niǎo)集大谷倉(cāng)，以及玉鳥(niǎo)街以南、另一位普利茨克獎(jiǎng)得主大衛(wèi)·奇普菲爾德設(shè)計(jì)的白鷺郡東小區(qū)，一道構(gòu)成了杭州，也有可能是全國(guó)普獎(jiǎng)級(jí)大師作品密集度最高的板塊。

除了建筑設(shè)計(jì)一流，良渚新客廳的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也是頂級(jí)的——它們由來(lái)自“帝都”的首展旗下會(huì)展公司和首旅旗下諾金酒店負(fù)責(zé)。后者曾是2008年北京奧運(yùn)會(huì)期間國(guó)際奧委會(huì)總部辦公地及各國(guó)元首下榻酒店。這樣的頂配酒店入駐良渚新客廳，瞬間拉升了整個(gè)板塊的商業(yè)商務(wù)價(jià)值。

而比這更重要的是，良渚新客廳的橫空出世，直接引發(fā)了整個(gè)繞城外良渚板塊格局的大變動(dòng)。

在此之前，良渚西單元和良渚文化村這兩個(gè)板塊處于相對(duì)獨(dú)立的開(kāi)發(fā)狀態(tài)。良渚西單元的中心位于永旺、未來(lái)之光、良渚老客廳一帶，良渚文化村的核心則集中在玉鳥(niǎo)集、大屋頂區(qū)域。

而夾在兩者中間的毛家漾沿岸地塊，作為良渚文化村的外溢區(qū)域，最開(kāi)始的規(guī)劃定位是：濱河文化中心。

當(dāng)時(shí)曾有傳聞，余杭區(qū)美術(shù)館將選址良祥路西、古墩路南地塊。

甚至，根據(jù)自媒體披露的一張所謂“內(nèi)部規(guī)劃劇照”，在毛家漾港東側(cè)區(qū)域，除了區(qū)美術(shù)館，還將規(guī)劃建設(shè)相關(guān)藝術(shù)街區(qū)、高端酒店、城市陽(yáng)臺(tái)、水上運(yùn)動(dòng)中心等。

但“良渚論壇”的召開(kāi)、良渚新客廳的建設(shè)，不僅直接改變了這一板塊的功能定位，從文化藝術(shù)帶變成了城市商業(yè)客廳；同時(shí)，它也客觀上將良渚西單元和文化村這兩大過(guò)去獨(dú)立的板塊粘合成一個(gè)整體，成為整個(gè)繞城外良渚的新中心和新客廳。

當(dāng)然，提到良渚新客廳，就必然繞不開(kāi)老客廳。那老客廳的未來(lái)會(huì)怎樣？最近三土聽(tīng)到了一些內(nèi)部風(fēng)聲，在講述這些內(nèi)部消息之前，我覺(jué)得有必要先給老客廳去去魅。

03
功能外遷，老客廳何去何從

大家之所以如此關(guān)注良渚老客廳，而不是其他地塊，原因是這里曾畫(huà)過(guò)一個(gè)大餅。

這事還要追溯到2020年，當(dāng)時(shí)官方宣布將投資約70億元，在地鐵2號(hào)線良渚站旁建設(shè)一個(gè)包含商業(yè)綜合體、超高層寫(xiě)字樓、獨(dú)角獸總部大樓、會(huì)展中心等在內(nèi)的復(fù)合型城市客廳。項(xiàng)目總用地面積20.77萬(wàn)方、總地上建筑面積約70萬(wàn)方，體量甚至超過(guò)了未來(lái)科技城的綠汀路TOD地塊（總用地約19萬(wàn)方、總地上建筑面積67.6萬(wàn)方）。

可惜到了2021年下半年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷、地塊流拍終止出讓，項(xiàng)目全面擱淺。

這一晃已經(jīng)過(guò)去快五年了，之所以還有那么多人對(duì)這個(gè)項(xiàng)目念念不忘，大家看中的不是那個(gè)據(jù)說(shuō)要作為中國(guó)國(guó)際網(wǎng)絡(luò)文化博覽會(huì)永久舉辦地的數(shù)字文化會(huì)展中心，也不是那棟作為區(qū)域地標(biāo)的160米高主樓，而是其中約10萬(wàn)方的集中商業(yè)。

這才是良渚西單元最缺的配套。

畢竟良渚老客廳官宣那陣子，玉鳥(niǎo)集還沒(méi)開(kāi)街營(yíng)業(yè)。整個(gè)良渚西單元，就只有永旺夢(mèng)樂(lè)城這一個(gè)商業(yè)體。相比東單元，商業(yè)密度確實(shí)低了點(diǎn)。

但板塊配套、區(qū)域格局是會(huì)變的。就像曾經(jīng)規(guī)劃要建在毛家漾港東側(cè)的余杭區(qū)美術(shù)館，后來(lái)搬去了勾莊玉湖。同樣的，老客廳中規(guī)劃的會(huì)展中心和配套酒店，也已經(jīng)在新客廳里開(kāi)建了。

至于商業(yè)部分，2023年5月19日開(kāi)街的玉鳥(niǎo)集，商業(yè)建筑面積有2.1萬(wàn)平米。另外，杭州第四家山姆會(huì)員店也基本確定將落戶2號(hào)線白洋站TOD，總建筑面積8.4萬(wàn)平米。兩者加起來(lái)，也有10萬(wàn)多方，正好可以抵消老客廳原規(guī)劃的商業(yè)面積。

雖說(shuō)山姆會(huì)員店位于良渚東單元，但我查了下地圖，從我們家所在的杜甫村站出發(fā)，坐地鐵過(guò)去只有一站路，騎個(gè)自行車也就十幾分鐘路程，距離并不遠(yuǎn)。

最后來(lái)再說(shuō)下老客廳里規(guī)劃的商務(wù)寫(xiě)字樓。講真，良渚西單元其實(shí)并不缺商務(wù)辦公空間。攤開(kāi)規(guī)劃地圖，古墩路沿線幾乎全都是代表商務(wù)商業(yè)性質(zhì)的紅色地塊。

從2號(hào)線良渚站西南、東南兩宗原先設(shè)定為“環(huán)美院產(chǎn)業(yè)帶”的地塊開(kāi)始，往東，未來(lái)城二期南面地塊由杜甫村、七賢橋、崇福村、行官塘四村聯(lián)合成立的四合置業(yè)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)年底前開(kāi)工。

未來(lái)之光南側(cè)兩塊地，東面是起夢(mèng)跨境·良渚園區(qū)，西面是在建的發(fā)展大廈，目前項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)頂，下半年將正式投用。

永旺夢(mèng)樂(lè)城南面的地塊，由杜甫、良港、南莊兜、七賢橋、行宮塘、勾莊、小洋壩、崇福、長(zhǎng)橋等良渚九個(gè)村社與杭州農(nóng)副物流管理有限公司合作開(kāi)發(fā)。

再往東，白洋TOD南面對(duì)角的這塊地，是良渚北八村“異地脫薄”商業(yè)用地，也已經(jīng)在建了。

光是上面這些地塊加起來(lái)，商業(yè)商務(wù)面積就達(dá)到四五十萬(wàn)方，足夠用了。

正因如此，所以當(dāng)我聽(tīng)說(shuō)良渚老客廳的土地性質(zhì)可能會(huì)變更為商住用地（商住比例3:7）后，內(nèi)心并沒(méi)有掀起太過(guò)劇烈的波動(dòng)。

一方面，除了上面提到的那些會(huì)展中心、酒店及寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)移到它處外，其余的像農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、藥店、托育機(jī)構(gòu)、社區(qū)食堂、殘疾人社區(qū)康養(yǎng)站、體育活動(dòng)室、文化館等原有規(guī)劃都還在。

另一方面，從良渚西單元甚至整個(gè)繞城外良渚板塊來(lái)看，雖然具體的布局位置有調(diào)整，但各種功能配套的體量變動(dòng)其實(shí)并不大。

04
最后說(shuō)兩句

這些年跑過(guò)不少城市，也聽(tīng)了很多城建故事，越來(lái)越覺(jué)得，城市開(kāi)發(fā)就像西天取經(jīng)，雖歷經(jīng)九九八十一難，好不容易取得真經(jīng)，結(jié)果卻因唐僧忘記幫通天河老黿向佛祖詢問(wèn)年壽這樣一個(gè)意外，導(dǎo)致經(jīng)書(shū)落水殘破不全。

但正如孫悟空寬慰唐僧時(shí)說(shuō)的，“天地本不全”，城市建設(shè)同樣總會(huì)有意外的時(shí)候，留下遺憾的地方。這不是努不努力的問(wèn)題，也跟規(guī)劃合不合理沒(méi)關(guān)系，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，供需關(guān)系本來(lái)就是動(dòng)態(tài)變化的。

據(jù)我所知，良渚街道也好，良渚新城也罷，這幾年為了重啟老客廳付出了很多努力，包括曾推薦山姆前來(lái)看過(guò)。但現(xiàn)實(shí)是，繞城外良渚已經(jīng)不像6年前那么缺商業(yè)了，缺的是商家。老客廳地塊如果一直標(biāo)紅，但就是沒(méi)有開(kāi)發(fā)商來(lái)競(jìng)拍，那么只會(huì)造成土地閑置，與其如此，不如務(wù)實(shí)一點(diǎn)變更他用。

事實(shí)上，在老客廳橫空出世之前的老版規(guī)劃里面，其東側(cè)地塊本來(lái)就是商住性質(zhì)。據(jù)傳萬(wàn)科還曾考慮過(guò)競(jìng)拍該地。

這么來(lái)看，現(xiàn)在的調(diào)整一定程度上是恢復(fù)到原來(lái)的樣子。因此，沒(méi)必要太過(guò)失望。即便是那些沖著客廳利好而來(lái)的購(gòu)房者。

須知，影響房?jī)r(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)的，不是具體的一兩個(gè)項(xiàng)目，而是整個(gè)板塊的發(fā)展趨勢(shì)。

良渚作為杭州“六輔”之一、余杭古今千年發(fā)展軸與良渚文化大走廊的交匯區(qū)域，類似良渚論壇、浙大良渚校園這樣的重磅利好，未來(lái)只會(huì)越來(lái)越多。而隨著一系列重大項(xiàng)目的落地，板塊能級(jí)不斷提升，良渚這座兼具歷史底蘊(yùn)與時(shí)代活力的產(chǎn)業(yè)新城，必將在城市規(guī)劃的持續(xù)迭代中綻放更持久的光彩。

對(duì)此，我們應(yīng)該充滿信心。

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