存量時代下的物管行業：一邊退盤，一邊拓新，凈利潤企穩回升

房地產上下游市場唇齒相依。在2025年，物管行業也告別過去十余年依托房地產高速增長而實現的規模擴張模式，全面轉入存量市場的激烈競爭。

近日，在“2026觀點物業暨城市服務大會”上發布的行業報告顯示，在利潤空間持續收窄的背景下，頭部企業通過加大科技投入降本增效、優化費用管理等方式實現了盈利韌性。部分企業則加速向非住宅業態和城市運營服務賽道轉型，非住賽道已成為眾多物企的第二增長曲線。

營收增速連續下滑，凈利潤企穩回升

隨著近年來業內持續對低效項目出清，管理規模增長壓力加大，物業管理行業整體營收雖保持增長，但增速進一步放緩；同時，營收下滑的物企占比有所提升，頭部物企與小型物企間的差距也在進一步擴大。

據觀點指數統計，58家樣本上市物企2025年共計營收2932.14億元，平均同比增長率僅為1.76%，較2024年度的增長率均值下降2.9個百分點，呈現連續下滑態勢。其中，錄得營收下滑的物企共28家，占比48.3%，較2024年占比35.5%提升12.8個百分點。營收超過百億的上市物企共有9家，與去年數量一致。

從營收規模來看，碧桂園服務、萬物云及招商積余分別以483.54億元、272.72億元及192.73億元位列前三；相比之下，末端的宋都服務營收僅有2.31億元，與碧桂園服務相差約109倍，差距較2024年度進一步拉大。

2025年，受益于關聯方風險出清帶來的減值壓力緩解，以及物企內部運營效率的顯著提升，行業凈利潤得以修復并出現反彈。58家樣本上市物企2025年共計錄得規模凈利潤總額約132億元，較2024年度歸母凈利潤約111.07億元同比上升18.84%。毛利率均值較2024年的21.82%整體保持平穩，錄得21.36%；凈利率均值較2024年的3.64%同比上升了1.05個百分點。

IPO市場降至低點，去年沒有新物企成功上市

資本市場上，物業板塊近年來IPO熱度降至低點。全年僅奧聯服務、國信服務兩家小型物企向港交所遞表，且均未成功登陸資本市場。

招股書顯示，奧聯服務是一家總部位于廣州的獨立第三方物業服務公司，自2010年起向住宅社區提供社區生活服務，2014年將服務擴展至商企和城市空間領域。截至2025年7月31日，該公司在管項目達269個，總在管建筑面積為2452.1萬平方米；其中，商企和城市空間服務項目占總在管面積的22.5%，社區生活服務項目占總在管面積的77.5%。

觀點指數認為，資本市場的熱情已抽離物管股，行業也尚未完全走出調整期，在此背景下，中小型物企普遍面臨上市受阻、融資困難的局面，并且難以在短期內扭轉。

物企退盤，改為在重點一二線城市拓新

年報顯示，過去一年，多數物企繼續優化物業管理項目組合，進一步聚焦規模化布局與區域密度提升，資源投放持續向高價值區域及核心城市集中。長三角、大灣區、京津冀、西南核心城市群，以及其它一線、新一線與重點二線城市，成為項目拓展與獲取的主要陣地。

從退出的管理規模來看，中海物業名列前茅，2025年約滿/退盤項目為5560萬平方米，相較于2024年退盤4450萬平方米有所提升。但拓新能力也大幅提高，2025年新增在管面積達9090萬平方米，較2024年新增7410萬平方米同比提升22.67%；最終截至2025年末，在管面積同比增長3530萬平方米至4.78億平方米。

據觀點指數統計，2025年50家上市物企總在管建筑面積約為76.60億平方米，相較2024年底的74.2億平方米同比增長了3.23%。在管面積同比下滑的物企數量由上年的9家上升至2025年的13家，占比進一步提升至26%；下滑幅度最大的三家物企分別為和泓服務（-12.20%）、弘陽服務（-11.30%）以及融創服務（-10.65%）。

合約面積是物企未來營收的蓄水池，截至目前有39家物企披露這一數據，39家上市物企2025年末合約面積總計約為51.45億平方米，較上年末的50.54億平方米同比僅增長1.8%。合約面積同比下滑的物企數量增至18家，占比由2024年的35%進一步提升至46%。

采寫：南都·灣財社記者 邱永芬