5房企49輪競奪亦莊瀛海地塊，機器人半馬的風吹熱了北京土地市場

爭奪49輪、打破零溢價局面、填補區域“好房子”空白……北京亦莊全球人形機器人馬拉松的熱潮吹向了土地市場。4月21日，亦莊新城迎來2026年首宗住宅用地出讓。YZ00-0802街區1401-1地塊進入競價環節，吸引建發、招商蛇口、保利發展等5家房企參與競買。最終，該地塊由中建智地以13.24億元競得，溢價率8.7%。

從板塊現狀看，此次成功出讓地塊周邊二手房以回遷房為主，價格在3萬—4萬元/平方米；南側的中海寰宇時代為限競房，上市不足五年暫不能交易。區域內商品住宅存量緊缺，疊加未來新項目對居住品質、好房子標準的升級迭代預期，使得該地塊未拍先熱，備受房企關注。

5家房企鏖戰49輪

出讓文件顯示，亦莊新城YZ00-0802街區1401-1地塊（以下簡稱“亦莊新城1401-1地塊”）占地面積約2.59萬平方米，規劃總建筑面積約5.18萬平方米，土地用途為R2二類居住用地，容積率為2.0。

該地塊正式競拍啟動前，市場關注度已持續攀升。保利發展、中建智地、招商蛇口、建發、金茂5家房企明確表達了參與該地塊競買的意愿。截至競價開始前，該地塊已累計收到3次報價，呈現出“未拍先熱”的良好市場反響。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，在地塊競價開始前，中建智地、保利發展均提前針對該地塊發布設計全流程招標公告，反映出頭部房企對北京市場核心區位優質地塊的強烈渴求，以及對項目確定性的高度重視。

本次地塊現場競價開啟后，建發、保利發展率先舉牌，隨后招商蛇口、金茂、中建智地相繼入局；競拍中期，保利發展放緩出價節奏，中建智地、金茂、建發展開激烈角逐，各家房企輪番快速加價。

5家房企歷經49輪線下競價，最終中建智地以13.24億元總價競得該地塊，溢價率8.7%。

北京商報記者梳理發現，2026年截至4月21日，北京共成功出讓9宗地塊。除本次出讓的亦莊新城1401-1地塊外，其余8宗地塊均以底價成交，該地塊也成為2026年北京市首宗實現溢價出讓、打破“零溢價”局面的地塊。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這是一個積極信號。從北京亦莊新城地塊的表現，到各地對二季度工作的部署要求，都能看出市場信心在逐步復蘇。土地市場正從過去普遍的底價成交，轉向結構性的回暖。尤其是當前，像上海、北京等地的好地塊頻頻出現逆勢溢價，市場邏輯高度相似——這類資產具備較強的確定性，后續項目的銷售流速也較為可期。

填補區域“好房子”空白

亦莊新城1401-1地塊成功打破零溢價率，其核心基礎在于該地塊位于亦莊新城瀛海核心居住板塊，且住宅項目稀缺。

張凱表示，該板塊已近三年未有新增商品住宅用地供應，市場存量以早期的共有產權房、限競房及尾盤為主，區域內積聚了一部分改善與置換需求，且符合時代要求的“好房子”產品供給存在明顯缺口，這些都為該項目切入市場提供了窗口期。

在區域新增商品住宅項目持續稀缺的背景下，亦莊新城1401-1地塊自身具備極為優越的區位條件。該地塊距離地鐵8號線瀛海站僅約269米，步行3—5分鐘即可抵達站點；地鐵8號線向北可直達奧林匹克公園、王府井等城市核心商圈，向南可銜接大興全域，交通通達性優勢顯著。

此外，該地塊周邊3公里范圍內配套資源完備，可充分滿足居民日常生產生活需求。教育資源方面，周邊分布有瀛海第五幼兒園、大興精華學校等；醫療保障方面，地塊東側緊鄰大興瀛海醫院，可提供便捷的醫療服務；商業配套方面，距離地塊約300米處，便是近期剛開業的中海瀛海環宇坊，可覆蓋居民購物、休閑、消費等多元需求。

在交通、商業、醫療、教育等配套資源全面完備的前提下，從瀛海區域當前二手房市場表現來看，合生me悅、瀛海府、中海寰宇時代等次新房項目，二手房成交均價約為5萬元/平方米，而亦莊新城1401-1地塊的成交樓面價約為2.55萬元/平方米，具備較強的市場競爭力。

值得一提的是，上述提及的次新房項目均為“好房子”標準出臺之前開發建設，隨著未來亦莊新城1401-1地塊項目的入市，將有效填補該區域內符合“好房子”標準的住宅產品空缺，進一步完善區域住宅產品結構。

張凱表示，此次亦莊新城1401-1地塊的競拍是當前北京土地市場的一個縮影。在“控增量、去庫存”的供應格局下，資金正越來越傾向于流向那些區位突出、配套健全、風險可控的優質標的。也進一步印證，市場并非缺乏流動性，而是對資產的確定性與長期價值提出了更高要求。隨著土地供應進入總量收縮、強調“好房子”和存量盤活的新階段，位于核心區域的優質地塊依然具備吸引競爭的能量，市場分化與理性也成為常態及共識。

北京商報記者 李晗