公積金新政再升級：南京樓市“去庫存”與“穩預期”的深層邏輯

2026年4月16日，南京住房公積金管理中心發布《關于優化本市住房公積金使用政策的通知》（以下簡稱“新政”），這是繼2025年“房七條”及公積金“全家桶”政策后，南京在住房金融支持領域的又一次重磅加碼。新政通過降低逐月還貸留存額度、深化代際互助、擴大異地貸款至安徽全域等五大舉措，精準直擊購房痛點。

站在2026年4月的時間節點回望，從2025年初的政策松綁到2026年的全面優化，南京房地產政策已構建起一套從需求端到供給端、從本地剛需到區域聯動的完整支撐體系。

政策解碼：從“單點突破”到“全周期賦能”

此次發布的《通知》并非孤立存在，而是對2025年以來南京公積金政策體系的迭代與升華。其核心邏輯在于提升資金流動性、擴大受眾覆蓋面以及強化家庭抗風險能力。

資金釋放：降低門檻，激活存量

新政最直接的利好在于將委托逐月提取還貸業務個人賬戶最低留存金額由月繳存額的12倍降至6倍。這一調整意味著繳存人賬戶中更多的沉淀資金被釋放出來，可用于補充提取或追加還貸。對于背負房貸的家庭而言，這直接降低了月度現金流壓力，提升了公積金的使用效能。同時，允許辦理一次補充提取，進一步增強了政策的靈活性。

代際互助：從“付首付”到“共同還”

2025年推出的公積金“全家桶”政策主要解決首付難題，而2026年的新政則將支持鏈條延伸至還貸環節。購房人父母或子女在支付首付款后，可繼續提取公積金償還貸款，甚至作為共同借款人申請貸款。這種“付首付-共同貸-共同還”的全周期支持模式，極大地增強了年輕群體和多代家庭的購房能力，特別是對于剛步入社會的青年人及多子女家庭，顯著降低了入市門檻。

區域聯動：打破壁壘，吸納外溢

新政將住房公積金異地貸款范圍從南京都市圈擴展至安徽省全域，覆蓋蘇皖29個城市。這一舉措打破了行政邊界，將南京的住房市場置于更廣闊的長三角腹地之中。對于在南京工作但戶籍在安徽，或在安徽繳存公積金有意向在南京置業的人群而言，這是一項實質性的利好，有助于吸納周邊城市的購買力，促進區域人口與資源的流動。

市場透視：供需博弈下的結構重塑

政策的效果最終需映射在市場數據上。結合克而瑞（CRIC）提供的2025年1月至2026年4月的數據，我們可以清晰地看到南京樓市在政策驅動下的運行軌跡。

新房市場：供求比低位運行，改善需求主導

從新房供求關系來看，南京市場呈現出明顯的“供小于求”特征，尤其是在核心時段。根據克而瑞數據，2026年3月南京新房供應面積為18.04萬㎡，成交面積達32.61萬㎡，供求比僅為0.55。這意味著市場需求旺盛，而去化速度較快。

數據解讀：據克而瑞數據顯示，2026年3月新房成交均價為25000元/㎡，較2025年12月的30358元/㎡有所回落，但成交量大幅反彈至32.61萬㎡。這表明市場在經歷春節淡季后的快速復蘇，且價格趨于理性，以價換量策略在部分項目中依然有效。

在產品結構上，改善型需求占據主導。2026年3月，三房和四房戶型的成交套數合計占比超過96%。其中，110-130㎡面積段成為成交主力，庫存去化周期相對較短，約為23.3個月（3個月移動平均）。這說明南京樓市已進入“改善為王”的時代，剛需產品逐漸邊緣化，而高品質、適中面積的改善型產品更受市場青睞。

二手房市場：以價換量，流通加速

相比新房，二手房市場更能反映市場的真實流動性。2026年3月，南京二手房成交套數達到9832套，成交面積92.24萬㎡，環比大幅增長95.37%，同比也實現了4.4%的增長。這一數據的背后，是政策松動帶來的置換鏈條激活。

值得注意的是，低價位段房源成交活躍。2026年3月，總價200萬元以下的二手房成交套數占比極高，其中100萬元以下成交3223套，100-150萬元成交2137套。這說明剛需群體依然是二手房市場的主力軍，他們對價格敏感，政策帶來的首付和還貸壓力減輕直接轉化為購買力。

趨勢研判：政策協同下的市場新常態

回顧2025年至2026年的政策脈絡，南京樓市已逐步形成“政策托底、市場自我修復、結構深度調整”的新常態。

首先，政策協同效應顯著。從2025年3月取消限售、推出“房七條”，到2025年6月公積金異地貸款擴至江蘇全省，再到2026年4月進一步擴至安徽全域并優化代際互助，政策層層遞進，形成了強大的合力。特別是“以舊換新”政策與公積金新政的結合，有效打通了置換鏈條，促進了新房和二手房市場的聯動。

其次，區域分化加劇。從庫存數據看，雨花臺、秦淮等核心區域的去化周期較短，分別為16.9個月和16.6個月（12個月移動平均），而六合、溧水等遠郊區域去化周期長達63.6個月和43.2個月。這意味著未來市場資源將進一步向核心區域集中，遠郊區域面臨較大的去庫存壓力，可能需要更長時間的價格調整和政策支持。

據克而瑞數據顯示，截至2026年3月，南京新房庫存面積為618.57萬㎡，較2025年初有所下降，但去化周期（12個月移動平均）上升至25.7個月。這表明雖然庫存總量可控，但去化速度放緩，市場仍需政策支持以加速周轉。

最后，產品力成為競爭關鍵。隨著土地供應向低密度、核心區傾斜，以及購房者對品質要求的提高，未來的市場競爭將從“價格戰”轉向“價值戰”。開發商需在產品設計、配套設施、物業服務等方面下功夫，以滿足改善型客戶對“好房子”的需求。

結語

2026年4月的公積金新政，是南京樓市政策工具箱中的又一利器。它不僅減輕了購房者的經濟負擔，更通過區域聯動和家庭互助機制，拓寬了市場的廣度與深度。在當前市場環境下，政策的有效性已初步顯現，成交量回升、流動性增強。然而，面對區域分化和庫存壓力，市場仍需時間消化。對于購房者而言，這是一個窗口期，尤其是對于有改善需求和剛性需求的群體，政策的紅利值得把握。對于行業而言，唯有回歸產品本源，提升服務品質，方能在新一輪的市場周期中立于不敗之地。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問知、私域主編功能撰寫。

1.本文章內容是由克而瑞南京分析師喬俊杰撰寫。本內容僅供參考，不構成投資建議。

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